●高淵

　　上周四，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)的一個地塊，在經(jīng)歷了5年沉寂后，重新熱鬧起來。與當(dāng)年因亞洲金融危機(jī)而停建時相比，這座“上海環(huán)球金融中心”大廈的設(shè)計變化不多，最重要的是把規(guī)劃高度提升了26米，以確保“世界第一高樓”的桂冠。

　　任何“世界第一”都會引來關(guān)注與議論。更何況“上海環(huán)球金融中心”二度啟動之時，恰逢“當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫即將破滅”的灰色預(yù)言正在“漫天飛舞”之際。對此，已有媒體委婉地發(fā)問：“建設(shè)這座大廈選對了時機(jī)嗎？”

　　要回答這個問題，恐怕不能就事論事。關(guān)鍵在于如何判斷當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)形勢：是否真的出現(xiàn)了很大的泡沫？如果有泡沫，是否已到破碎的邊緣？

　　最近這段時間，關(guān)于房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫的言論層出不窮，一些學(xué)者的“警告聲”頻現(xiàn)于報端。而在筆者看來，這些“泡沫論”雖聽上去似乎有些道理，但在得出這一結(jié)論的分析過程時，至少犯了三個錯誤。

　　一是陷入了簡單類比的誤區(qū)。有一個數(shù)字最近常被提起：去年全國商品房空置占壓資金超過2500億元，一躍成為各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。不少人以此為依據(jù)，認(rèn)為眼下出現(xiàn)了與1992年相類似的房地產(chǎn)泡沫。

　　這是一個有些草率的結(jié)論。因為現(xiàn)在的“熱潮”與當(dāng)年的泡沫有著本質(zhì)的區(qū)別。首先是背景相異。當(dāng)年的宏觀環(huán)境是經(jīng)濟(jì)過熱和通貨膨脹，而現(xiàn)在社會物價總水平持續(xù)多年下降，房地產(chǎn)出現(xiàn)整體性泡沫缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。其次是購買力不同。當(dāng)時的房地產(chǎn)發(fā)展超過了社會購買力的整體水平，而現(xiàn)在部分城市的人均GDP已達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國家的水平，住宅成為人們持續(xù)的消費熱點。

　　當(dāng)前的房地產(chǎn)投資熱是顯而易見的，但問題是投資主體已經(jīng)發(fā)生了實質(zhì)性變化。當(dāng)年的投資主要靠銀行貸款，這一次則更多依靠民間資本，而民資無疑具有更強(qiáng)的市場敏銳性。從根本上說，90年代初期的房地產(chǎn)熱主要由投資推動，而此次的房地產(chǎn)熱則主要是由需求拉動。

　　二是“以點蓋面”說泡沫。論及房地產(chǎn)泡沫，很多人都會舉一些具體的例子。其中，北京和杭州是被提及較多的兩大城市。但筆者以為，這兩座城市恰恰難以說明問題。

　　北京房價之所以存在虛高現(xiàn)象，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)市場化程度不夠。在全國而言，北京是啟動個人購房較遲的城市之一。直到兩三年前，才基本停止福利分房。單位購房長期是樓市主力的局面，導(dǎo)致房價畸高與市場火爆并存。而杭州的特殊之處在于它的地理環(huán)境。這座“半城山水半城湖”的江南都市，這幾年已成了國內(nèi)眾多富裕階層向往的地方。在西湖邊上買套房子養(yǎng)老，更是許多浙江老板的夢想。在這種情況下，樓價漲得快些、房子賣得火些，應(yīng)該不難理解。但以局部“過熱”推斷整體泡沫，就未必妥當(dāng)。

　　三是用“靜態(tài)眼光”看問題。有人看到房地產(chǎn)投資增速明顯加快，就擔(dān)憂市場消化能力，進(jìn)而懷疑泡沫將破裂。如果靜態(tài)地看，這或許是對的。但問題在于，他們沒有看到長期的市場潛力。

　　從長遠(yuǎn)看，可以肯定地說，中國房地產(chǎn)市場的高潮還在后面。因為隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們會進(jìn)一步改善住房條件。同時，國際經(jīng)驗表明，城市化程度在30%-60%之間，房產(chǎn)市場將進(jìn)入高速發(fā)展期，而中國目前的城市化水平大約是36%，剛剛進(jìn)入房產(chǎn)市場的快速發(fā)展時期。即使在未來一二十年，房地產(chǎn)以年均兩位數(shù)的增幅發(fā)展，可能還是擺脫不了總量不足的被動局面。

　　那么，究竟如何評估當(dāng)前房地產(chǎn)總體態(tài)勢呢？我們應(yīng)當(dāng)看到，推動這一輪“熱潮”的關(guān)鍵因素是體制變革。幾年來，隨著住房分配制度改革的推進(jìn)，舊的住房體制已經(jīng)打破，居民住房觀念發(fā)生根本變化，一直被壓抑的個人對商品房的需求被釋放出來。在這種需求旺盛的市場上，很難形成致命的泡沫。

　　因此，筆者的判斷是：當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)總體很熱，局部有些過熱，個別地方已經(jīng)出現(xiàn)明顯的泡沫，但這是在總量不足情況下的結(jié)構(gòu)性泡沫，遠(yuǎn)沒有到危害經(jīng)濟(jì)運行的程度，更不存在所謂隨時都會破滅的大泡沫。

　　而眼下房地產(chǎn)業(yè)面臨最大的危險，并不是局部泡沫本身，恰恰是政府如何調(diào)控。如果過分夸大房地產(chǎn)熱的危險性，很容易導(dǎo)致調(diào)控過度，以行政手段強(qiáng)迫房地產(chǎn)“硬著陸”。而這可能使整個行業(yè)深深地陷入不景氣中，對全年經(jīng)濟(jì)走勢產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　從這個意義上說，啟動“世界第一高樓”是在“趁熱打鐵”，因為投資商看到了更熱的未來。但政府應(yīng)當(dāng)保持足夠的冷靜，既不要盲目推波助瀾，更不應(yīng)“猛砸”市場，要相信發(fā)展中出現(xiàn)的問題一定要在發(fā)展中解決。

　　《國際金融報》(2003年02月17日第四版)