夏凡

　　上海是一個基本上無山的城市，但它也應該是一個上演傳奇的地方。即便如此，又有多少人能夠承受當價格只是符號或數(shù)字、一擲千金時的心跳？

　　回顧2002年初的預測———2002年上海樓市將呈現(xiàn)兩頭熱，中間緊的局面。一年過去

了，預測被驗證了。但是，2002年的旺盛態(tài)勢是否能在今年延續(xù)，滬上豪宅市場是否將步入巔峰過后的回落期呢？

　　從數(shù)據(jù)來看，2002年，上海價位在7000元以上的高品質項目的開發(fā)量占到全市開發(fā)總量的35%以上，而2003年，這個比例將有增減無減。

　　從今年年初一系列項目開發(fā)的規(guī)劃來看，今年將又是一個豪宅集中上市年，大張旗鼓的黃浦江兩岸及外灘源開發(fā)，沸沸揚揚的北外灘改造，萬眾矚目的世博會會址開發(fā)，新鮮出爐的豫園新商城，這些寸土寸金的項目，未來的開盤價格都將在萬元左右。此外還有和記黃埔、香港新鴻業(yè)、和生創(chuàng)展、浙江綠城等境內外實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛搶灘上海，他們也將目標客戶鎖定在上海中高收入群體。

　　對此，如下建議請供參考：首先，必須明確投資的目的性，是準備短線炒作，迅速轉手出售還是準備做長線投資，獲取豐厚的租金回報，這一點，直接關系到項目區(qū)域的選擇。先來看看短線作業(yè)的情況，對于專業(yè)的炒樓者，短平快的操作最害怕被套牢，因為資金的周轉速度直接關系到回報率的大小，甚至一不小心還會被套成了樓主。

　　那么對于短線投資者，追求具有概念轟動效應和明星效應的樓盤是炒作豪宅項目的殺手锏，而先期介入時低價入市則是百戰(zhàn)不殆的“必殺技”。

　　還是以世貿濱江花園為例，該項目上市時，開發(fā)商對于其包裝可謂無所不用其極，無論是廣告投入、樣板房包裝，還是其營銷手段都不惜工本，其目的就是要開發(fā)上海灘豪宅的代表之作，打造明星樓盤。

　　而在價格策略上，開發(fā)商采取了先揚后抑，低開高走的策略。項目尚未公開，外界關于其價格的預期已經(jīng)在開發(fā)商的調動下達到一個相當?shù)母叨龋?000美元的開盤價已經(jīng)是鐵板釘釘，所以當項目以13000元人民幣的價格面世時市場馬上被引爆，持續(xù)的熱銷使得其價格一路走高，目前其均價已經(jīng)逼近20000元人民幣，而在二手市場上已經(jīng)可以看到其以18000元出售的其一期物業(yè)，一年時間，每平方米單價已經(jīng)上漲5000元，相信這套物業(yè)的業(yè)主當是豪宅炒作的高手。

　　上海是一個基本上無山的城市，獨特的人文氣氛中可供開發(fā)的土地也不多了。因此上海的豪宅多是人工打造的，修煉的多是內功。

　　當年的東方曼哈頓、嘉里華庭等項目多多少少還依靠其市中心的地段優(yōu)勢和外銷房的政策，而今天許多項目則硬是在并不得天獨厚的地理條件下開發(fā)出了豪宅產(chǎn)品，且收到市場的認可，令眾多專家大跌眼鏡。

　　例如，位于滬青平公路的九溪十八島，在上海別墅項目同質化現(xiàn)象日趨嚴重的今天，該項目能在周邊項目尚在嘗試8000元的單價是否可行的時候，一舉沖高到13000元的均價，不僅取得市場認同，更是帶動區(qū)域、奠定西郊地區(qū)高尚別墅區(qū)的地位。

　　從這個項目上，我們可以發(fā)現(xiàn)，上海是一個可以也應該上演傳奇的地方，時時刻刻都可能有奇跡發(fā)生，作為專業(yè)的投資者，更是要及早洞悉市場前兆，同時具備敏銳的判斷能力，當然，多聽聽資深人士的建議更是必不可少的。

　　現(xiàn)在，對于2003年上海豪宅市場的投資，我們給出以下熱點區(qū)域，作為建議，樓市有風險，入市需謹慎，僅供參考。

　　首先是北外灘地區(qū)，該地區(qū)有世貿集團強大資金實力的支持，加上該公司在上海多年操作豪宅的經(jīng)驗，已經(jīng)擁有了一批境外的具備相當品牌忠誠度的追隨者，相信不會令投資者失望。

　　其次是新江灣城地區(qū)，據(jù)說，楊浦區(qū)政府已經(jīng)有計劃將新江灣城地區(qū)建設成為上海的富人區(qū)，而市府的規(guī)劃對該地區(qū)也相當優(yōu)惠。不要懷疑楊浦的發(fā)展?jié)摿Γ�其實世貿濱江花園的小環(huán)境至今也相當不理想，更何況還有九溪十八島的傳奇在等著精明的投資者們！

　　此外還有聯(lián)洋社區(qū)的“收山”之作和綠城集團在南浦大橋下的“開山”之作：一個是成熟高尚社區(qū)的絕版產(chǎn)品，一個是緊鄰世博會會址的新貴項目。據(jù)說為了打開市場樹立品牌，綠城集團打算低價入市，你不心動嗎？