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資金傳出收縮信號 廣東房地產業進入調整期

http://whmsebhyy.com 2003年02月13日 09:42 人民網-華南新聞

  陳韓暉

  農歷年終,盡管賣樓廣告鋪天蓋地,送全屋家電、送精美裝修、送歐洲旅游,還有令人心動的折上折,開發商們在年終發起最后沖刺,然而購房者們大都還是捂著腰包在觀望。

  調整態勢形成

  據廣東省統計局最新提供的快報顯示:廣東商品房銷售去年難現前年火爆情況,2002年12月商品房銷售額160.56億元,銷售面積494.59萬平方米,同比大幅下降44.2%和34.7%,往年年底商品房銷售暢旺的情況在今年已經逐步回歸理性。

  而從全年的投資、銷售曲線看,廣東房地產業也開始呈現調整之勢,雖然房地產開發投資增速仍是拉動投資的主力軍,高于全社會投資6個百分點,拉動全社會投資增長2.1個百分點,所占比重由前年的26.9%上升到去年的28.3%。但房地產投資增速明顯回落,從投資看,去年第四季的增速比前三季回落11.5個百分點;從銷售看,2002年商品房銷售額731.7億元,由前三季度增長26.5%回落到全年基本持平;銷售面積2226.25萬平方米,由前三季度增長19.4%回落到3.8%。

  這一運行態勢,與國家計委近期最新推出的《中國行業景氣分析報告》的分析多少有點吻合,對房地產業而言,2002年可能是一個轉折點,持續繁榮了近5年的房地產業將進入中期調整過程。

  有業內人士分析,進入調整期的廣東房地產業,主要體現在以下幾個方面:一是價格仍將延續目前往下走的趨勢,隨著新盤的大量推出,除個別樓盤外整個市場難以出現火爆行情。與此同時,一批開發商為了搶占市場,將對自身的產品結構進行調整,一批價格適中、設計合理的新盤將不斷涌現;其次是企業競爭更加激烈,隨著一批大型開發商的崛起,同行之間的競爭將空前激烈。

  供求矛盾顯露

  廣東省建設廳副廳長劉錦紅認為,廣東房地產市場存在的主要問題是:商品房在建規模偏大,市場供給速度快于需求增長速度,供大于求的壓力加劇。

  從1998年到2001年,廣東每年全社會固定資產投資占國內生產總值近40%,固定資產投資中,房地產投資高達33%以上,2001年更是高達39.8%。廣州大學教授潘蜀建說,這是一組令人警惕的數字,房地產投資畢竟是一種非生產性投資。另外,房地產投資的增長速度遠遠高于人均GDP的增長率,2001年1月-10月廣州房地產開發投資總額高達802億元,同比增長30.1%,遠遠高于同期GDP的增長率。而形成鮮明對比的是,從1999年到2002年,廣州市房地產空置量居高不下,每年以超過100萬平方米的速度遞增,截至2002年6月,廣州商品房空置量高達621.84萬平方米,全省的商品房空置面積達2000萬平方米。這是一組很不協調但卻很能說明問題的數字。

  與此同時,廣東房地產業還存在著與并不樂觀的市場形勢背道而馳的有趣現象:開發商競相儲備大量土地。有關數據表明,去年1月-11月,全國土地購置面積同比增長45.3%,其中超過1000萬平方米的有5個省,浙江以2100萬平方米居首,廣東以1582萬平方米居次。

  專家分析,2000年以來出現的銷售旺勢,有正常有效需求的成分,也有搭“實物分房末班車”的因素,是特定歷史條件下的市場態勢,不能當做正常的市場供求關系來對待,否則容易產生錯誤判斷。

  由于前幾年的銷售旺勢而引致的房地產投資和開發量的增長,今明兩年會出現供給高峰,有專家估算,廣州在建和待建大盤若全部完成,足以讓廣州市民消化5年。

  國家計委宏觀經濟研究院副院長劉福坦認為,當前房地產泡沫是總量不足下的結構性泡沫。其實,房地產泡沫大體可分為兩類:一類表現為商品房價格過高;另一類表現為供求結構不對稱。如果商品房供給結構背離國民經濟主要矛盾轉化的需要,背離消費需求結構,那么,在總量不足的條件下也會產生泡沫,當前的市場就是如此。

  產品結構失衡

  以去年市場開發銷售都相當火爆的深圳市場為例,雖然2002年深圳樓市成交面積首次突破了700萬平方米,比前年增長23%。但市場總體上是供過于求,且存在結構失衡問題。

  結構失衡主要體現在高端市場方面,2002年是深圳的“豪宅年”,供應量明顯增大,但市場承接力明顯不足。面積在120平方米以上的單位占了整個供應量的一半,而從需求看,中大戶型單位的需求量只占市場總需求量的16.8%。

  從價格看,去年深圳房地產均價達到每平方米6921元,居全國前列,其中均價每平方米6000元以上的單位占了一半,而從消費者對價格的承受能力看,能承受的均價為每平方米4950元,高端市場出現嚴重需求不足的局面。

  對居高不下的空置房面積,全國住宅產業商會會長聶梅生分析指出,目前房屋高空置率的原因,主要有資金不足、追求高利潤、土地價格不合理等導致開發成本加大、定價過高的金融性空置;有高、中、低端產品失衡,對市場判斷失誤,盲目性開發形成的結構性空置;有因規劃設計、施工質量等在市場競爭中失敗形成的質量性空置。

  有專家分析,由于供求結構不合理,消費者實際購買力沒有隨房價而增長,市場由此形成明顯的消費斷層。

  工薪階層顯然是難以承受這一收入價格比,只有少數高收入階層能夠買得起這樣高價格的房子?梢灶A見的是,當這一階層的需求逐漸被消耗掉后,將會出現明顯的消費斷層。

  資金傳出收縮信號

  國家計委經濟研究所經濟運行與發展室主任王小廣認為,今年房價將小幅回落,2004年降幅將更大。估計今后兩三年內,房價將呈溫和回落態勢。

  2002年前三季度房地產投資增長29.4%,今年房地產投資增長可能回落到15%左右,而住宅投資增長放慢將更為明顯,可能回落12%以上。今年房地產消費增長總體將繼續呈逐步回落態勢,估計商品房消費的增幅將降到16%-18%。

  其實從1999年下半年開始,廣州市房價開始出現下調走勢,2002年廣州房地產與1998年相比整體下降接近20%,2002年,廣州十區高層住宅成交均價保持在每平方米4700元左右,價格同比下降2.46%,而多層住宅則在每平方米3100元上下波動,同比下降7.19%。

  作為資金密集型產業,對房地產泡沫最擔心的似乎還不是那些身處于行業旋渦中心的房地產開發企業,而是商業銀行。去年底,中國人民銀行正式宣布,將對2001年6月以來商業銀行房地產信貸業務辦理情況進行嚴格檢查,并要求房地產開發商的自有資金必須達到30%。據了解,目前金融機構13.3萬億元貸款中大約有10%屬于房地產信貸。

  有學者指出,按照央行這項規避風險的規定,全國兩萬多家房地產開發企業中只有極少部分能夠擁有貸款資格,而絕大多數開發企業都將被這一貸款“門檻”拒之于外。因為在這些開發企業中,其投資的自有和自籌資金往往不足30%,有些企業的平均資產負債高達70%以上,有的甚至達到了94%。如果嚴格執行央行此項規定,商業銀行不再敢違規發放房地產信貸,那些主要依靠銀行資金開發物業的開發公司資金供應鏈將有可能斷裂,房地產業的洗牌運動在所難免,甚至可能會有一批中小房地產企業熬不過明年。




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