編者按：按揭的最大風險是刺激了人們對財富膨脹的虛幻，它鼓動很多人做本來沒有能力做的事情，這里要明確一個核心觀念：按揭只是一種技術手段，它本身不能增加財富只能平衡財富；或者說按揭貸款只能幫助那些具有購房能力的人提前完成心愿，而不能幫助那些無購房能力的人具有購房能力。

　　買房對很多家庭來說是人生中最大的一筆交易，隨著各項按揭業務的發展特別是商品

房個人按揭貸款的普及，已經改變中國家庭的金融結構，這是家庭理財的新課題、新挑戰。

　　個人住房商業性貸款(按揭)是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款，具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買自住房時以其所購買的住房產權(或銀行認可的其他擔保方式)為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。“按揭”對家庭來說相當于對銀行的負債，而首期房款相當于保證金，“按揭”的過程是以交易對象為抵押的�煵⒅辽僖�有20%到30%保證金的交易行為，“按揭”的過程中雖然申請“按揭”的人一分錢的現金都看不到，但對銀行負債的償還，卻要一分一分現金的漫長堆積，這個過程有時漫長到20至30年，不僅對家庭的目前生活造成巨大的影響，而且還將波及下一代。也正是因為“按揭”的風險蘊藏在漫長的歲月之中，所以對它的清醒認識就特別的重要。

　　謹慎對待按揭

　　可以把“按揭”通俗地比喻成“零存整取”的儲蓄，但這其中有不能持續“零存”的風險。

　　按揭在抑制家庭浪費式的過度消費、強迫養成存錢的習慣上對一個家庭理財(特別是對青年人)的意義與作用是非常積極的，如果運用得當，也是一種積極的投資方式。但這里的風險因素是“零存整取”中的“零存”是剛性的或強制性的，在漫長的還貸期中如果這種持續“零存”的能力一旦消失(哪怕僅僅是暫時性的消失)，而以清算抵押品來償債時，不僅將冒遭受巨額損失的風險，而且將冒失去“家”的風險，若出現這種情況，供款人的損失會很大。供款人出現“斷供”而被銀行告上法庭，這樣的情形業主一般會敗訴，因為他違反了合同，由此帶來的額外的訴訟費用又要由供房者承擔，甚至還要追究法律責任。市民在銀行的個人信用記錄也會因此受損，銀行對待“斷供”的供款人雖然也不是一出現“斷供”情況就告上法庭的，以農業銀行為例：若供款人連續三個月斷供，銀行就會向業主發放催收通知書；直至供款人連續六個月斷供的話，銀行就會通過法院訴訟，強行收樓。所以以薪金為主要收入的普通家庭在對待“按揭”的態度上，無論如何保守都是適當的。

　　不要被“按揭”的甜蜜所迷惑。商品房按揭貸款政策尚未出臺之前，具備購房能力者與無購房能力者的界線是非常分明的，而在有了按揭之后，這個界線多少有些模糊起來，有不少家庭只要努一努力就能摸著商品房的門檻。其實要明白“按揭”是一種杠桿交易，這與借錢炒股具有一定的可比性，在所謂低成本的投入就能獲得高成本房產的同時，風險也在無形中被放大了。“按揭”是開發商的推銷術核心之一，并且在推銷的過程中完全掩蔽了其中的風險因素，再加上開發商的概念與媒體攻勢，讓人很容易誤入“沖動”消費的陷阱，從而過高地估計了自己的經濟承受能力。所以不能讓商品房按揭貸款的政策模糊具備購房能力與無購房能力的界線，不能認為僅僅因為按揭貸款這一技術性的手段就能提高自己的購房能力；或者說按揭貸款只能幫助那些具有購房能力的人提前完成心愿而不能幫助那些無購房能力的人具有購房能力。

　　安全空間化解風險

　　為了化解風險要給自己留足“安全空間”：

　　1.只要有適當的方式能化解風險，那么按揭貸款還是能發揮它應該發揮的作用的，筆者提供的方式就是“安全空間”法：比如在家庭的可流通資產中(現金、存單、國債)在付完首期款及相關稅費和裝修款后還儲備了至少5年或10年在無收入來源的狀態下具有的持續供款的能力，具體多少由個人根據對風險的承受能力與對未來的預期來具體確定，我個人趨向于至少10年，這“在付完首期款及相關稅費和裝修款后還儲備了至少5年或10年在無收入來源的狀態下既然具有持續供款能力”的那部分可流通資產就是安全空間。

　　對一個家庭的理財方案來說應該用長期的、平衡的觀念來做判斷。只有在擁有安全空間的前提下，按揭貸款才是安全的、甜蜜的，畢竟房產只是我們生活中的一部分，教育、健康等等用錢的地方還很多，如果總是處于還款的陰影之中那是得不償失的。對那些還不具備安全空間的家庭，筆者的建議是暫時放棄購房計劃，等待條件成熟再考慮。

　　2.安全空間的另一個表述就是在最不利的情況發生時，自己還擁有足夠的應變機會與能力。按揭貸款是剛性的，而收入是非剛性的，在危機狀態發生時比如收入銳減或突然失業，安全空間將讓你能有足夠的勇氣去坦然地面對危機。由于有5年或10年的供款儲備，你可以有足夠的時間去重新找工作或重新創業，或把自己的物業出租或轉讓(售樓小姐往往以此來向客戶說明按揭貸款的低風險性，但她們只會說讓你心動的而不是讓你擔心的)，但在經濟不景氣的時候這都需要時間，對急于出手的物業你是不可能獲得好價格的。經濟從不景氣到景氣是一個漫長的過程，只有安全空間為你提供足夠的時間，才會讓你充分地掌握主動，以避免資產縮水處理的損失。

　　張偉