農(nóng)歷年終，盡管賣(mài)樓廣告鋪天蓋地，送全屋家電、送精美裝修、送歐洲旅游，還有令人心動(dòng)的折上折，開(kāi)發(fā)商們?cè)谀杲K發(fā)起最后沖刺，然而購(gòu)房者還是捂著腰包在觀(guān)望。

　　據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局最新提供的快報(bào)顯示：廣東商品房銷(xiāo)售去年難現(xiàn)前年火爆情況，2002年12月商品房銷(xiāo)售額160·５6億元，銷(xiāo)售面積494·５9萬(wàn)平方米，同比大幅下降44·２%和34·７%，往年年底商品房銷(xiāo)售暢旺的情況在今年已經(jīng)逐步回歸理性。

　　而從全年的投資、銷(xiāo)售曲線(xiàn)看，廣東房地產(chǎn)業(yè)也開(kāi)始呈現(xiàn)調(diào)整之勢(shì)，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍是拉動(dòng)投資的主力軍，高于全社會(huì)投資6個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全社會(huì)投資增長(zhǎng)2·１個(gè)百分點(diǎn)，所占比重由前年26·９%上升到去年28·３%。但房地產(chǎn)投資增速明顯回落，從投資看，去年第四季的增速比前三季回落11·５個(gè)百分點(diǎn)；從銷(xiāo)售看，2002年商品房銷(xiāo)售額731·７0億元，由前三季度增長(zhǎng)26·５%回落到全年基本持平；銷(xiāo)售面積2226·２5萬(wàn)平方米，由前三季度增長(zhǎng)19·４%回落到3·８%。

　　這一運(yùn)行態(tài)勢(shì)，與國(guó)家計(jì)委近期最新推出的《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》的分析多少有點(diǎn)吻合，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，2002年可能是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，持續(xù)繁榮了近5年的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入中期調(diào)整過(guò)程。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，進(jìn)入調(diào)整期的廣東房地產(chǎn)業(yè)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是價(jià)格仍將延續(xù)目前往下走的趨勢(shì)，隨著新盤(pán)的大量推出，除個(gè)別樓盤(pán)外整個(gè)市場(chǎng)難以出現(xiàn)火爆行情。與此同時(shí)，一批開(kāi)發(fā)商為了搶占市場(chǎng)，將對(duì)自身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，一批價(jià)格適中、設(shè)計(jì)合理的新盤(pán)將不斷涌現(xiàn)；其次是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，隨著一批大型開(kāi)發(fā)商的崛起，同行之間的競(jìng)爭(zhēng)將空前激烈。

　　供求矛盾已顯露

　　廣東省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)劉錦紅對(duì)記者說(shuō)，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題是：商品房在建規(guī)模偏大，市場(chǎng)供給速度快于需求增長(zhǎng)速度，供大于求的壓力加劇。

　　從1998年到2001年廣東每年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值近40%，固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資高達(dá)33%以上，2001年更是高達(dá)39·８0%。廣州大學(xué)教授潘蜀建說(shuō)，這是一組令人警惕的數(shù)字，房地產(chǎn)投資畢竟是一種非生產(chǎn)性投資。另外，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人均GDP的增長(zhǎng)率，2001年1月—10月廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額高達(dá)802億元，同比增長(zhǎng)30·１%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期GDP的增長(zhǎng)率。而形成鮮明對(duì)比的是，從1999年到2002年，廣州市房地產(chǎn)空置量居高不下，每年以超過(guò)100萬(wàn)平方米的速度遞增，截至2002年6月，廣州商品房空置量高達(dá)621·８4萬(wàn)平方米，全省的商品房空置面積達(dá)2000萬(wàn)平方米。這是一組很不協(xié)調(diào)但卻能說(shuō)明問(wèn)題的數(shù)字。

　　與此同時(shí)，廣州房地產(chǎn)業(yè)還存在著與并不樂(lè)觀(guān)的市場(chǎng)形勢(shì)背道而馳的有趣現(xiàn)象：開(kāi)發(fā)商競(jìng)相儲(chǔ)備大量土地，有關(guān)數(shù)據(jù)表明，去年1月—11月，全國(guó)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)45·３%，其中超過(guò)1000萬(wàn)平方米的有5個(gè)省，浙江以2100萬(wàn)平方米居首，廣東以1582萬(wàn)平方米居次。

　　專(zhuān)家分析，2000年以來(lái)出現(xiàn)的銷(xiāo)售旺勢(shì)，有正常有效需求的成分，也有搭“實(shí)物分房末班車(chē)”的因素，是特定歷史條件下的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，不能當(dāng)做正常的市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)對(duì)待，否則容易產(chǎn)生錯(cuò)誤判斷。

　　由于前幾年的銷(xiāo)售旺勢(shì)而引致的房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)量的增長(zhǎng)，今明兩年會(huì)出現(xiàn)供給高峰，有專(zhuān)家估算，廣州在建和待建大盤(pán)若全部完成，足以讓廣州市民消化5年。

　　國(guó)家計(jì)委宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)劉福坦認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫是總量不足下的結(jié)構(gòu)性泡沫。其實(shí)，房地產(chǎn)泡沫大體可分為兩類(lèi)：一類(lèi)表現(xiàn)為商品房?jī)r(jià)格過(guò)高；另一類(lèi)表現(xiàn)為供求結(jié)構(gòu)不對(duì)稱(chēng)。如果商品房供給結(jié)構(gòu)背離國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要矛盾轉(zhuǎn)化的需要，背離消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)，那么，在總量不足的條件下也會(huì)產(chǎn)生泡沫，當(dāng)前的市場(chǎng)就是如此。

　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡

　　以去年市場(chǎng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售都相當(dāng)火爆的深圳市場(chǎng)為例，雖然2002年深圳樓市成交面積首次突破了700萬(wàn)平方米，比前年增長(zhǎng)23%。但市場(chǎng)總體上是供過(guò)于求，且存在結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題。

　　結(jié)構(gòu)失衡主要體現(xiàn)在高端市場(chǎng)方面，2002年是深圳的“豪宅年”，供應(yīng)量明顯增大，但市場(chǎng)承接力明顯不足。面積在120平方米以上的單位占了整個(gè)供應(yīng)量的一半，而從需求看，中大戶(hù)型單位的需求量只占市場(chǎng)總需求量的16·８%。

　　從價(jià)格看，去年深圳房地產(chǎn)均價(jià)達(dá)到每平方米6921元，居全國(guó)前列，其中均價(jià)每平方米6000元以上的單位占了一半，而從消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的承受能力看，能承受的均價(jià)為每平方米4950元，高端市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重需求不足的局面。

　　對(duì)居高不下的空置房面積，全國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生分析指出，目前房屋高空置率的原因，主要有資金不足，追求高利潤(rùn)，土地價(jià)格不合理等導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本加大，定價(jià)過(guò)高的金融性空置；有高、中、低端產(chǎn)品失衡，對(duì)市場(chǎng)判斷失誤，盲目性開(kāi)發(fā)形成的結(jié)構(gòu)性空置；有因規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量等在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中失敗形成的質(zhì)量性空置。

　　有專(zhuān)家分析，由于供求結(jié)構(gòu)不合理，消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有隨房?jī)r(jià)而增長(zhǎng)，市場(chǎng)由此形成明顯的消費(fèi)斷層。

　　工薪階層顯然是難以承受這一收入價(jià)格比，只有少數(shù)高收入階層能夠買(mǎi)得起這樣高價(jià)格的房子。可以預(yù)見(jiàn)的是，當(dāng)這一階層的需求逐漸被消耗掉后，將會(huì)出現(xiàn)明顯的消費(fèi)斷層。

　　資金傳出收縮信號(hào)

　　國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展室主任王小廣認(rèn)為，今年房?jī)r(jià)將小幅回落，2004年降幅將更大。估計(jì)今后兩三年內(nèi)，房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)。

　　2002年前三季度房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)29·４%，今年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)可能回落到15%左右，而住宅投資增長(zhǎng)放慢將更為明顯，可能回落12%以上。今年房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)總體將繼續(xù)呈逐步回落態(tài)勢(shì)，估計(jì)商品房消費(fèi)的增幅將降到16%—18%。

　　其實(shí)從1999年下半年開(kāi)始，廣州市房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下調(diào)走勢(shì)，2002年廣州房地產(chǎn)與1998年相比整體下降接近20%，2002年，廣州十區(qū)高層住宅成交均價(jià)保持在每平方4700元左右，價(jià)格同比下降2·４6%，而多層住宅則在每平方米3100元上下波動(dòng)，同比下降7·１9%。

　　作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫最擔(dān)心的還不是那些身處于行業(yè)旋渦中心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，反而是商業(yè)銀行。

　　去年底，中國(guó)人民銀行正式宣布，將對(duì)2001年6月以來(lái)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行嚴(yán)格檢查，并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金必須達(dá)到30%。據(jù)了解，目前金融機(jī)構(gòu)13·３萬(wàn)億元貸款中大約有10%屬于房地產(chǎn)信貸。

　　有學(xué)者指出，按照央行這項(xiàng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)定，全國(guó)兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中只有極少部分能夠擁有貸款資格，而絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)都將被這一貸款“門(mén)檻”拒之于外。因?yàn)樵谶@些開(kāi)發(fā)企業(yè)中，其投資的自有和自籌資金往往不足30%，有些企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債高達(dá)70%以上，有的甚至達(dá)到了94%。如果嚴(yán)格執(zhí)行央行此項(xiàng)規(guī)定，商業(yè)銀行不再敢違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)信貸，那些主要依靠銀行資金開(kāi)發(fā)物業(yè)的開(kāi)發(fā)公司資金供應(yīng)鏈將有可能斷裂，房地產(chǎn)業(yè)的洗牌運(yùn)動(dòng)在所難免，甚至可能會(huì)有一批中小房地產(chǎn)企業(yè)熬不過(guò)明年。　　　　　　　

　　　本報(bào)記者陳韓暉