本報記者何偉徐錦庚

　　房價連年飆升與“補漲”

　　半夜排長隊購商品房？咄咄怪事！

　　寧波市某小區原計劃1月9日上午開盤，均價4000元/平方米左右。8日上午起，市民就趕到售樓處排隊。當晚，長蛇陣達600多人。天氣寒冷，不少市民身裹大衣，呵氣跺腳以抵御嚴寒，有的還請人代為排隊。開發商擔心秩序失控，緊急決定于9日零時提前開盤。記者9點趕到售樓處，330多套房子僅剩下5套。

　　寧波樓市之“牛”，由此可見一斑。

　　寧波樓市自1998年復蘇以來，連年升溫，房價上漲速度令人咋舌。1999年商品房住宅平均價還是2500元/平方米，2002年底就達到3835元��平方米，年均漲幅15%左右。從2001年起，房價漲幅連續兩年居全國35個大中城市之首。

　　樓市“牛”氣沖天背后，有經濟背景。近幾年，凡是到過寧波的人，都對其日新月異的變化感到驚訝。2002年，寧波市國內生產總值超過1500億元，人均GDP超過3300美元，近3年年增幅保持在12%以上；全市完成一般預算總收入258億元，近5年遞增35%；市區居民人均可支配收入超過1.3萬元，近3年遞增14.6%。業內人士分析，寧波房價漲幅及房價整體水平與城市整體實力和經濟發展狀況基本相符。

　　盡管房價漲幅連續兩年列國內第一，寧波市有關部門仍持樂觀態度：寧波過去房價基數偏低，近兩年只能算“補漲”，與同類城市相比，房價仍屬正常。去年12月11日，《中國房地產報》刊登全國35個大中城市2002年度房價收入比較分析文章，稱：“寧波不僅房價較全國平均水平低，而且其收入(戶均可支配)以40769元遠高于全國平均水平，因此其房價收入比僅為5.9，不僅在華東地區，而且在沿海經濟發達地區也是較低的。”寧波的房價與收入之比，在35個大中城市中，與鄭州、西寧并列為倒數第二。

　　供不應求與盲目“追漲”

　　分析寧波房價飆升，供不應求是主因。

　　近年來，寧波大力推行城市化，推動了舊城改造力度。每年拆遷老住宅近萬戶，按戶均購買75平方米計，住房需求就達75萬平方米。推行購房入戶新政策，外來人口購房大幅增加，占比已達30%。二手房價格上揚，原福利分房的居民可售舊購新。雖然政府近幾年新批租土地并不少，2000—2002年3年總量達到400公頃，但因全國性拆遷政策調整，加上對征地拆遷難度估計不足，部分新推土地無法按時交地投入建設，造成土地有效供給不足，使住宅供應量大打折扣。2002年，寧波中心城區預測住房消費需求達170萬平方米，而供應量僅150萬平方米。據統計，目前未銷售的商品住宅現房僅400套。

　　其次，結構不合理，中、小戶型房源短缺。

　　開發商受樓市火爆的表象迷惑，把置業人群鎖定于白領階層或成功人士，使新開發住宅房戶型越來越大，單套住宅價位越來越高。2001年市區領取預售許可證的商品住宅平均面積在118平方米，2002年提高到128平方米，面積90平方米以下的不到15%。30萬元、80平方米以下的房源奇缺，拆遷戶望房興嘆，只好把目光投向二手房，導致二手房價格上揚。2002年上半年二手房漲幅為246元/平方米，到了拆遷集中的下半年，漲幅達660元。

　　房源緊張，房價上揚，使市民對樓市產生恐慌，“追漲”心理突出。也有一些人和房產中介利用關系多、信息靈的優勢哄抬房價。同時，房產商的預售方式也起到推波助瀾的作用。如在預售許可證領出前搞內部認購，發號子，收定金。為賺取更多利潤，一些開發商在樓盤已具備預售條件的情況下抬高樓盤售價。如去年上半年的樓盤展銷會，某小區開發商口頭稱總體房價為3200元/平方米左右，3個月后，購房者簽合同時，卻被告知最低也要3500元/平方米。

　　政府從容應對，房價有所回落

　　房地產熱是柄“雙刃劍”，負面作用也不能忽視。上世紀90年代忽漲忽落的樓市，曾對寧波造成創傷，精心培育健康樓市的寧波市政府不敢掉以輕心。從2002年上半年起，該市在保持房地產市場良性發展的前提下，開始運用市場經濟手段進行調控。

　　一是加快出讓土地交地步伐，2003年適度增加土地供應量，緩解供求矛盾。對已出讓地塊進行清理，加快征地拆遷工作進程，盡快交地。同時充分發揮土地儲備中心的“土地銀行”職能，超前儲備土地，提高供地時效，使土地推出后即可開發。在深入調研基礎上，2003年計劃新推土地150公頃。

　　二是適應城鎮居民多層次住房需求，完善多層次住房供應體系。建立以商品房為主體、經濟適用房和廉租房為補充的三位一體住房供應體系。引導開發商增加中小套型住宅開發，解決低收入家庭的住房和城市拆遷安置房源。去年6月啟動經濟適用住房建設，首期約12萬平方米春節前即可交付。今后5年還將安排建設經濟房100萬平方米，本月已有30萬平方米開工。

　　三是強化房地產開發管理，規范市場秩序。推行商品房公開預銷售制度，做到房屋銷售公開透明。同時，遏制房產市場“惡炒”行為。2002年5月出臺了預購商品房轉讓管理規定，禁止期房炒買炒賣，禁止期房合同更名，并定期開展專項檢查。今年還將把整頓和規范房產中介市場作為重點，嚴厲打擊房產中介機構惡炒行為。

　　目前，政府宏觀調控已初見成效。2002年12月房地產價格有所回落，每平方米比上月下降61元。政府還將進一步采取措施，加大對房地產市場調控力度。但政府調控能否達到預期效果，還取決于購房者理性判斷。