文前提要：北外灘，一個(gè)讓人熟悉而又陌生的名字。熟悉，是因?yàn)樗�有著頗長(zhǎng)的歷史淵源。陌生，是由于它在外灘的整體開(kāi)發(fā)中還是一個(gè)新起點(diǎn)。而今天，北外灘整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃的正式出臺(tái)，也預(yù)示著上海城市的開(kāi)發(fā)進(jìn)入了一個(gè)“北伐時(shí)代”，同時(shí)也將有更多投資者的目光向北遠(yuǎn)眺。

　　文/黃羅維 施華

　　如果我們翻開(kāi)上海的地圖，映入我們眼簾將是一幅上海大開(kāi)發(fā)的圖景，與之伴隨在一起的，是上海城市綜合功能向前邁進(jìn)，現(xiàn)代化聚居區(qū)向各個(gè)方向的突破發(fā)展。

　　西起――十五年前，上海大都市西部虹橋地區(qū)的開(kāi)發(fā)點(diǎn)燃了滬上土地開(kāi)發(fā)的第一把火，虹橋商務(wù)區(qū)、古北新區(qū)等成了上海新一代都市區(qū)域的典范。

　　東移――十年前浦東的開(kāi)發(fā)使陸家嘴地區(qū)成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)，隨著其輻射作用的延續(xù)，浦東地區(qū)的房?jī)r(jià)創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)的神話。過(guò)去在人們的腦海中浦東的房子怎么也比不小浦西的固有觀念，已被歷史所拋棄。

　　南進(jìn)――去年，申博成功使上海的南部地區(qū)在人們心目中的形象煥然一新，一個(gè)新型高尚濱水聚居區(qū)進(jìn)入了人們的視線，對(duì)世博會(huì)址建設(shè)的預(yù)期更使得五里橋、白蓮涇等地區(qū)受益菲淺，購(gòu)買(mǎi)世博房產(chǎn)一時(shí)間成為了一種時(shí)尚。北伐――2003年，北外灘大規(guī)模開(kāi)發(fā)的消息出臺(tái)終于使上海的土地開(kāi)發(fā)打響了一場(chǎng)“北伐戰(zhàn)爭(zhēng)”，于是虹口和與之聯(lián)動(dòng)的楊浦，成了一塊即將被開(kāi)發(fā)的處女地，也成了眾多投資者目光的聚焦點(diǎn)。西、東、南、北，一條城市格局變化的曲線，也是一條充滿機(jī)會(huì)的綜合投資鏈條，而此番爆發(fā)的“北伐戰(zhàn)爭(zhēng)”，更為上海城市區(qū)域格局的形成添上了濃重的一筆。

　　潛在價(jià)值終被發(fā)掘

　　上世紀(jì)的三十年代，北外灘就是上海開(kāi)埠后一塊受人關(guān)注的熱土，多少令人難忘的歷史故事曾經(jīng)在這里演繹。而現(xiàn)在這一區(qū)域的開(kāi)發(fā)，是一種價(jià)值回歸，更是一個(gè)城市開(kāi)發(fā)新熱點(diǎn)的挖掘。

　　今年1月8日，在海鷗飯店上海北外灘發(fā)展論壇會(huì)上，與會(huì)的各方領(lǐng)導(dǎo)對(duì)北外灘的區(qū)位優(yōu)勢(shì)達(dá)成了共識(shí)，他們認(rèn)為，北外灘地區(qū)位于黃浦江和蘇州河交匯處，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，即一是從建筑學(xué)的角度來(lái)看，北外灘坐北朝南，既觀賞江景，又沐浴陽(yáng)光；二是從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度來(lái)講，北外灘與外灘、陸家嘴形成三足鼎立之勢(shì)，共同構(gòu)成“黃金三角”；三是從土地價(jià)值角度來(lái)說(shuō)，北外灘所處的地塊跨越城市中心第五環(huán)(核心環(huán)：新建路、銀城路、世紀(jì)大道、延安路)和第四環(huán)(中心環(huán)、大連路、東方路、張揚(yáng)路、復(fù)興路)之間，蘊(yùn)含巨大的開(kāi)發(fā)價(jià)值。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心黨組書(shū)記、副主任陳清泰說(shuō)，北外灘規(guī)劃的突破和創(chuàng)新會(huì)帶動(dòng)起該區(qū)域新的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈，未來(lái)前景金光燦爛。市委副書(shū)記、常務(wù)副市長(zhǎng)韓正認(rèn)為，北外灘的陸域和水域融為一體，作為舊城改造和新城建設(shè)中一大亮點(diǎn)，將成為生態(tài)環(huán)境嘴優(yōu)越的區(qū)域之一。

　　從政府部門(mén)對(duì)于北外灘的價(jià)值定位來(lái)看，后期開(kāi)發(fā)建設(shè)的投入無(wú)疑是巨大的，并且將是一個(gè)長(zhǎng)期的連續(xù)的過(guò)程，這對(duì)于這一地塊土地價(jià)值的提升作用是巨大的，而對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)建設(shè)同時(shí)給他們提供了一個(gè)分享利潤(rùn)的空間，也提供了眾多投資的機(jī)會(huì)。

　　功能定位與眾不同

　　外灘、陸家嘴、南外灘、北外灘，黃浦江兩岸一個(gè)又一個(gè)的熱點(diǎn)頻頻閃現(xiàn)，但雖然同飲黃浦江水，其功能定位卻是各有側(cè)重，有所不同。外灘是上海老牌的CBD地區(qū)，而陸家嘴則是新興的國(guó)際金融中心，南外灘則與世博會(huì)有著不小的關(guān)聯(lián)，而北外灘又將以一種新的功能定位出現(xiàn)在我們現(xiàn)前。

　　虹口區(qū)區(qū)委書(shū)記孫衛(wèi)國(guó)在接受記者采訪時(shí)表示，北外灘的總體定位是，將建成以知識(shí)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)和國(guó)際服務(wù)為特色的服務(wù)貿(mào)易區(qū)，大力發(fā)展樓于經(jīng)濟(jì)，成為上海經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　區(qū)長(zhǎng)程光進(jìn)一步介紹了北外灘不同地段定位的具體功能結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)布局，自西向東分別是：知識(shí)服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，主要集中在虹口港以西的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)，范圍是吳淞路、東漢陽(yáng)路、九龍路(虹口港)、東大名路之間；航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，主要集中在國(guó)際客運(yùn)中心周邊地區(qū)，范圍是溧陽(yáng)路(虹口港)、東漢陽(yáng)路、規(guī)劃新建路、東大名路之間；文化休閑服務(wù)區(qū)，主要集中在提藍(lán)橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，范圍是公平路、唐山路、舟山路、昆明路、保定路、惠民路、大連路、楊樹(shù)浦路和東大明路之間。在開(kāi)發(fā)周期上，兩年基本建成標(biāo)志性建筑，五年開(kāi)發(fā)建設(shè)初具產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市功能規(guī)模的歷史性跨越。在具體實(shí)施中，按照規(guī)劃先行、基礎(chǔ)設(shè)施先行、環(huán)境綠化先行的發(fā)展思路，虹口區(qū)政府在今后五年內(nèi)將重點(diǎn)推進(jìn)上海國(guó)際客運(yùn)中心、世茂新城、臺(tái)商國(guó)際貿(mào)易區(qū)、東長(zhǎng)治路拓寬工程、濱江綠地建設(shè)工程、“上海之星”文化旅游街區(qū)六個(gè)項(xiàng)目。程光透露，這些項(xiàng)目全部建設(shè)完工將在2008年。

　　與眾不同的定位也同樣帶給了投資者眾多的投資機(jī)會(huì)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)，而像服務(wù)業(yè)、休閑、貿(mào)易等等都會(huì)在這里獲得落地生根的發(fā)展機(jī)會(huì)，這也是北外灘頗為吸引投資者的地方。在論壇會(huì)上，虹口區(qū)與申江公司、中遠(yuǎn)三林置業(yè)簽署合作協(xié)議，同時(shí)，上海申江北外灘開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司、上海中遠(yuǎn)三林北外灘開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司同時(shí)揭牌成立。

　　輻射作用不可小視

　　任何一個(gè)地塊的大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)，受益的不僅是該區(qū)域，而且更會(huì)對(duì)其周邊地區(qū)帶來(lái)不小的影響，土地開(kāi)發(fā)的輻射作用將不可小視，而北外灘的開(kāi)發(fā)也是如此。

　　從上海大開(kāi)發(fā)的歷史來(lái)看，西面，虹橋地區(qū)的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了整個(gè)長(zhǎng)寧區(qū)的發(fā)展，該區(qū)域一些原來(lái)并不被人重視的地區(qū)成了頗為時(shí)尚的居住區(qū)，隨著時(shí)間的推移，長(zhǎng)寧區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)從原來(lái)的中低位區(qū)逐漸上升到了上海的高位區(qū)。

　　東面，陸家嘴的建設(shè)加上世紀(jì)公園開(kāi)發(fā)的聯(lián)動(dòng)，兩三年來(lái)整個(gè)浦東地區(qū)房?jī)r(jià)上升的幅度令人驚嘆，而現(xiàn)在其影響正在向縱深發(fā)展，金橋、張江等地區(qū)正在形成一個(gè)個(gè)新的現(xiàn)代化聚居區(qū)。

　　南面，世博會(huì)舉辦的輻射作用同樣也是巨大的，浦西的五里橋，浦東的白蓮涇等已成了炙手可熱的區(qū)域，而與之相關(guān)的軌道沿線的樓盤(pán)甚至閔行的浦江鎮(zhèn)等的開(kāi)發(fā)價(jià)值都得到了巨大的提升。

　　北面，北外灘的開(kāi)發(fā)建設(shè)也將輻射虹口與楊浦地區(qū)，這一地區(qū)的區(qū)位價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步地上升。隨著開(kāi)發(fā)建設(shè)的一層層的鋪開(kāi)以及軌道交通的沿伸，其影響將會(huì)向縱深發(fā)展，包括虹口的四川北路沿線，楊浦的沿江地區(qū)及五角場(chǎng)地區(qū)等，都會(huì)得到聯(lián)動(dòng)發(fā)展的效應(yīng)。

　　上海城市的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)“北伐時(shí)代”，當(dāng)投資者們的目光北眺時(shí)，看到的，將是一塊充滿機(jī)會(huì)的熱土。