定義是推理和判斷的基礎(chǔ)，認(rèn)識的錯(cuò)誤導(dǎo)致解決方法的錯(cuò)誤。熱與過熱、局部泡沫與整體泡沫、房地產(chǎn)泡沫與泡沫房地產(chǎn)都屬于容易引起歧義的概念。

　　正因?yàn)榉康禺a(chǎn)與人們的日常生活密切相關(guān)，人們很容易從感性和印象的角度(絕大部分是善意的)，而不是以客觀事實(shí)和數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)從研究的視角來看待房地產(chǎn)泡沫問題，這方面《2002年，房地產(chǎn)的冬天》是很具代表性的。在我國房地產(chǎn)市場機(jī)制不完善的情況下，另一 種錯(cuò)誤的傾向是將市場機(jī)制缺陷引起的問題如行業(yè)集中度低、土地尋租與房地產(chǎn)泡沫等同起來。

　　1、房地產(chǎn)泡沫釋義

　　房地產(chǎn)泡沫是除證券市場泡沫以外的一種重要的經(jīng)濟(jì)泡沫形式，是指房地產(chǎn)價(jià)格脫離其基礎(chǔ)價(jià)值而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。人們?nèi)粘Ｋ�說的房地產(chǎn)泡沫就是房地產(chǎn)價(jià)格高于市場基礎(chǔ)決定的合理價(jià)格的部分。房地產(chǎn)泡沫的形成過程實(shí)質(zhì)是因?yàn)橥稒C(jī)等因素引起的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)大幅度上漲運(yùn)動。在1994年-1998年房地產(chǎn)價(jià)格下跌階段，房地產(chǎn)發(fā)展存在許多問題，人們不會談?wù)撆菽�的存在。目前人們談�(wù)撆菽�，主要�?999年以來房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。至于是否出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，主要要看價(jià)格是合理上漲，還是脫離價(jià)值的非合理暴漲，以及投機(jī)因素在價(jià)格上漲中的作用。

　　房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門，本身不屬于虛擬經(jīng)濟(jì)。因此，房地產(chǎn)市場與交易收益權(quán)證證書的金融證券市場有著根本的不同。處理房地產(chǎn)泡沫問題時(shí)，應(yīng)注意其與資本市場泡沫的不同。

　　房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)熱并不是一回事。如果房地產(chǎn)市場的需求旺盛，且需求是有效的，房地產(chǎn)產(chǎn)品的熱銷和價(jià)格的合理上漲并不能說成是泡沫。價(jià)格合理上漲和適量空置有利于行業(yè)的發(fā)展和資源的優(yōu)化配置。當(dāng)房地產(chǎn)市場過熱，投機(jī)性需求大量增加，房屋價(jià)格明顯高于其內(nèi)在價(jià)值時(shí)，可以說存在房地產(chǎn)泡沫，存在負(fù)面影響，房地產(chǎn)泡沫在一定發(fā)展階段的產(chǎn)生有其必然性，其預(yù)測有一定的困難性。房地產(chǎn)泡沫與泡沫房地產(chǎn)又是不同的概念，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重到一定程度，可能破壞整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)成為泡沫房地產(chǎn)，房地產(chǎn)泡沫將引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。因此必須將房地產(chǎn)泡沫控制在一定程度和一定范圍，嚴(yán)防泡沫房地產(chǎn)和房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

　　2、房地產(chǎn)泡沫的成因與表現(xiàn)形式

　　根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的定義，研究房地產(chǎn)泡沫問題必須抓住房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)動這條綱，重點(diǎn)研究供求關(guān)系。經(jīng)濟(jì)學(xué)的靈魂是供求規(guī)律，價(jià)格是供給和需求在一定政策和環(huán)境因素下循環(huán)作用的結(jié)果。房地產(chǎn)泡沫是源于供給和需求的總量與結(jié)構(gòu)性矛盾，總量的矛盾表現(xiàn)為供給總量和需求總量的矛盾，結(jié)構(gòu)性矛盾表現(xiàn)為有效供給和有效需求的矛盾。由于房地產(chǎn)本身的特殊性(主要是供給與需求在時(shí)間上的錯(cuò)位以及需求的不易確定)，可能同時(shí)出現(xiàn)總量矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾，此時(shí)房地產(chǎn)的泡沫一方面表現(xiàn)為價(jià)格的上漲，另一方面表現(xiàn)為產(chǎn)品空置。

　　從供給來看，我國房地產(chǎn)具備良好的供給彈性，但缺少有效信息指導(dǎo)下的理性。從需求來看，我國房地產(chǎn)的購買者可以分為三個(gè)基本類型：第一類是使用者，購買是為了取得房地產(chǎn)的使用價(jià)值，部分使用者在購買時(shí)兼顧物業(yè)的升值潛力；第二類是投資者，購買后為了取得穩(wěn)定的租金收益或(和)長期的物業(yè)升值；第三類是投機(jī)者，購買的目的不在于房產(chǎn)的使用和長期持續(xù)贏利能力，而在于物業(yè)在短期內(nèi)的資本收益，這一類通常是杠桿偏好者。第三類是形成房地產(chǎn)泡沫的主要因素。

　　在房地產(chǎn)泡沫期間，房地產(chǎn)泡沫主要表現(xiàn)為房產(chǎn)價(jià)格異常上漲、地產(chǎn)價(jià)格異常上漲、投資過熱和產(chǎn)品大量空置。這四種表現(xiàn)形式彼此是相互聯(lián)系的，地產(chǎn)上漲導(dǎo)致房價(jià)上漲，房價(jià)上漲推動地價(jià)上漲，價(jià)格上漲、利潤高導(dǎo)致投資過熱，投資過熱、價(jià)格偏離消費(fèi)者接受水平導(dǎo)致空置增加。房地產(chǎn)泡沫中最危險(xiǎn)和容易形成的是地產(chǎn)價(jià)格泡沫。土地價(jià)格除物化勞動部分以外，由于其作為自然資源所具有的稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，土地價(jià)格在市場交易中呈現(xiàn)出不規(guī)則的運(yùn)動狀態(tài)，其價(jià)格是代表取得收益(地租)的權(quán)利，因而容易產(chǎn)生泡沫。

　　3、房地產(chǎn)泡沫的評估方法

　　對房地產(chǎn)泡沫是否出現(xiàn)、程度幾何進(jìn)行確定是一件非常困難的工作，這也是目前對房地產(chǎn)泡沫問題紛爭的重要原因之一。有一種不可知論的觀點(diǎn)指出：在泡沫未破滅前很難確定泡沫的存在和存在的程度(格林斯潘的泡沫觀)，這反映了房地產(chǎn)泡沫評估的難度。

　　對房地產(chǎn)泡沫的評估，可以采用定量的辦法，也可以采用定性的辦法。可以根據(jù)投資學(xué)的原理采用收益還原法，也可以采用數(shù)據(jù)比較法。

　　收益還原法評估房地產(chǎn)泡沫的基本思路來源于對泡沫實(shí)質(zhì)的認(rèn)識。根據(jù)投資學(xué)的原理，資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值等于其未來現(xiàn)金流按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)的現(xiàn)值。收益還原法是用未來預(yù)期資產(chǎn)收益的現(xiàn)值與資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格相比較來進(jìn)行的。當(dāng)用收益還原法來對我國房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行估算時(shí)，除了確定特定房地產(chǎn)在特定時(shí)期的正常合理純收益及正常合理的折現(xiàn)率有難度外，還會有一些特別的現(xiàn)實(shí)難題。我國轉(zhuǎn)型發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)使房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格常常難以反映市場供求的真實(shí)狀況，這就使收益還原模型的運(yùn)用受到了極大的局限。收益還原法的準(zhǔn)確性是建立在市場體系非常完善的假設(shè)基礎(chǔ)之上，而我國房地產(chǎn)市場還處于較低的層次，不僅在市場數(shù)據(jù)的獲取上有難以克服的困難，而且非市場力量的巨大影響常常使房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制扭曲。因而本方法在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)沒有現(xiàn)實(shí)的操作價(jià)值。

　　目前人們習(xí)慣使用數(shù)據(jù)比較法來評估房地產(chǎn)的泡沫。數(shù)據(jù)比較法就是將房地產(chǎn)業(yè)的主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，如開工面積、竣工面積、投資數(shù)、空置面積、銷售面積、土地指標(biāo)、房地產(chǎn)金融指標(biāo)等，與歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行縱向比較，或?qū)⑵渑c事先選定的基準(zhǔn)數(shù)據(jù)(如國際通行數(shù)據(jù))進(jìn)行比較，判斷房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫，以及泡沫的程度。

　　這種方法的優(yōu)點(diǎn)是比較直觀、簡便，在實(shí)踐中被廣泛應(yīng)用。但也有許多缺點(diǎn)，存在不同指標(biāo)進(jìn)行比較后得出的數(shù)據(jù)相互矛盾，缺少綜合指標(biāo)進(jìn)行比較；缺少權(quán)威系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；對全國性數(shù)據(jù)的比較并不能說明各地區(qū)情況的差異；在對比較的結(jié)論進(jìn)行解釋時(shí)，帶有很大的主觀色彩；在進(jìn)行橫向比較時(shí)，基準(zhǔn)數(shù)據(jù)的選擇很關(guān)鍵，由于房地產(chǎn)有非常強(qiáng)的地域性特點(diǎn)，有時(shí)和國外的通行數(shù)據(jù)比并沒有可比性。因此本方法使用得出的結(jié)論更多是定性的，不同的人容易得出不同的結(jié)論。

　　4、房地產(chǎn)泡沫問題的解決辦法

　　解決房地產(chǎn)泡沫問題可以從供給和(或)需求方面著手，往往通過行政力量的深度參與。房地產(chǎn)泡沫問題的解決方法可以歸納為擠壓法、吸收法、轉(zhuǎn)化法和綜合法。

　　房地產(chǎn)泡沫擠壓法指的是通過降低房地產(chǎn)的市場價(jià)格來降低房地產(chǎn)的泡沫程度，使房地產(chǎn)的市場價(jià)格更接近其內(nèi)在價(jià)值。擠壓法采取的措施主要增加供給和限制消費(fèi)兩類。增加供給的措施主要有增加土地供給，增加中低價(jià)格產(chǎn)品的供給，限制消費(fèi)的措施主要有增加消費(fèi)稅費(fèi)、限制房地產(chǎn)金融等。這兩類措施往往可以綜合使用。

　　房地產(chǎn)泡沫吸收法指的是通過提升房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值方式降低房地產(chǎn)的泡沫程度，使房地產(chǎn)的市場價(jià)格更接近其內(nèi)在價(jià)值。吸收房地產(chǎn)泡沫的措施主要可歸納為優(yōu)化宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境和優(yōu)化房地產(chǎn)市場運(yùn)行，這些措施的實(shí)施能提高房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，使社會和企業(yè)對房地產(chǎn)價(jià)值的增加有更好的合理預(yù)期，獲取房地產(chǎn)收益的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)降低，房地產(chǎn)泡沫程度下降。

　　房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)化法指的是降低社會資源在房地產(chǎn)行業(yè)配置、將資源從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)化到其它產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，從而降低房地產(chǎn)泡沫的方法。房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)化是由于房地產(chǎn)價(jià)值與其他資產(chǎn)價(jià)值在共同的市場環(huán)境中相互作用而產(chǎn)生的，主要出于不同類型資產(chǎn)利用效率的差異而產(chǎn)生。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫到一定程度后，整個(gè)行業(yè)的收益風(fēng)險(xiǎn)比下降，市場的自發(fā)力量將引導(dǎo)資源由房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到其它收益風(fēng)險(xiǎn)比更高的領(lǐng)域。在市場機(jī)制失靈時(shí)，也可以使用政府調(diào)控的手段促進(jìn)這種轉(zhuǎn)化。金融市場的興旺和產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會的增多，無疑能引導(dǎo)資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移出去。在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)化時(shí)，可以采用市場和行政相結(jié)合的手段，但市場手段應(yīng)該占主導(dǎo)地位。

　　值得注意的是不能因?yàn)檗D(zhuǎn)化房地產(chǎn)泡沫而造成其它資產(chǎn)泡沫的大幅度增加。由于在價(jià)值形成和價(jià)格變化上具有很大的關(guān)聯(lián)性，所以地產(chǎn)泡沫與股價(jià)泡沫的轉(zhuǎn)換需要特別重視。房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的協(xié)同作用可能導(dǎo)致整個(gè)資產(chǎn)市場泡沫的減少；而如果不同資產(chǎn)在收益實(shí)現(xiàn)上存在相互沖突時(shí)，則可能的結(jié)果是整個(gè)資產(chǎn)市場泡沫的增加。

　　綜合法指以上三種方法的綜合使用。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫比較嚴(yán)重，特別是出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)間，或者要求在短期內(nèi)減少或消除房地產(chǎn)泡沫時(shí)，可以采用綜合法。