研究房地產(chǎn)的周期性波動(dòng)有利于從整體上把握房地產(chǎn)運(yùn)行的脈搏，判斷房地產(chǎn)所處的發(fā)展階段，比研究單一的或一組統(tǒng)計(jì)指標(biāo)更能解釋中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫。研究房地產(chǎn)波動(dòng)的周期性讓我們認(rèn)識(shí)到，周期的高漲期并不等于泡沫，行業(yè)進(jìn)入調(diào)整也不意味泡沫的破滅。通過(guò)研究國(guó)房景氣指數(shù)的周期波動(dòng)，我國(guó)的房地產(chǎn)尚未進(jìn)入預(yù)警區(qū)，整體并無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，且房地產(chǎn)發(fā)展中的問(wèn)題開(kāi)始由市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行自我調(diào)整，并不存在出現(xiàn)全局性泡沫的可能性。

　　房地產(chǎn)行業(yè)具備行業(yè)周期性的特點(diǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的起落極為敏感。這種周期性與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度密切相關(guān)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，周期性特點(diǎn)越明顯。房地產(chǎn)業(yè)周期和國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期的規(guī)律性關(guān)系在我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐中得到了很好的印證。

　　房地產(chǎn)的周期性變動(dòng)可以用景氣指標(biāo)的變動(dòng)來(lái)表示。“國(guó)房景氣指數(shù)”是全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡(jiǎn)稱，是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢(shì)和變化程度的量化反映。“國(guó)房景氣指數(shù)”的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計(jì)算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的土地、資金和市場(chǎng)三個(gè)基本條件出發(fā)，采用了由8個(gè)分類指數(shù)合成運(yùn)算出綜合指數(shù)的方法，并用百分制表示。它由政府統(tǒng)計(jì)部門編制，具有權(quán)威性、及時(shí)性和綜合性等特點(diǎn)，已逐漸被社會(huì)各界所熟悉和重視，成為反映我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的“晴雨表”。因此我們可以用國(guó)房景氣指數(shù)來(lái)衡量房地產(chǎn)行業(yè)的整體景氣程度，用其波動(dòng)來(lái)分析房地產(chǎn)行業(yè)的整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)，從而對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫程度做一個(gè)整體評(píng)價(jià)。

　　表一：1995年3月—2002年12月國(guó)房景氣指數(shù)

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　備注：無(wú)數(shù)字處數(shù)據(jù)缺少。

　　圖1. 1997年1月—2002年10月國(guó)房景氣指數(shù)走勢(shì)圖

　　結(jié)合表一、圖1和相關(guān)資料，可進(jìn)行如下分析：

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷1992年和1993年的泡沫發(fā)展，94年進(jìn)入調(diào)整，調(diào)整期一直延續(xù)到1999年下半年，為期六年。1998年以前整個(gè)行業(yè)在不景氣空間運(yùn)行(景氣指數(shù)絕大多數(shù)小于100)，這是一個(gè)1992年和1993年積累的泡沫逐步擠干、市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整、繼續(xù)新一輪需求力量的時(shí)期。1998年4月以后，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入景氣空間(指數(shù)大于100)，一方面是國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)的調(diào)整已進(jìn)入最后階段，另一方面國(guó)家于1998年確定房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、住宅產(chǎn)業(yè)為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策扶持房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)走出低谷。住房制度的改革和貨幣化分配制度的推行，在1998年和1999年年初極大地拉動(dòng)了國(guó)房景氣指數(shù)的上揚(yáng)，在1999年3月景氣指數(shù)達(dá)到階段性的高點(diǎn)104.39，后來(lái)由于集團(tuán)突擊消費(fèi)的終結(jié)，景氣指數(shù)有所回落，但一直在景氣空間運(yùn)行，1999年10月達(dá)到階段性低點(diǎn)100.88。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，在投資和消費(fèi)的雙重拉動(dòng)下，市場(chǎng)發(fā)生了以住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品、以個(gè)人為消費(fèi)主體的結(jié)構(gòu)性變化，景氣指數(shù)于1999年11月走出谷底，之后逐月盤升。進(jìn)入2000年，“國(guó)房景氣指數(shù)”總體水平明顯高于1999年。在2000年3月份經(jīng)過(guò)小幅調(diào)整之后，以后各月“國(guó)房景氣指數(shù)”一路上揚(yáng)，迭創(chuàng)新高。進(jìn)入2001年，國(guó)房景氣指數(shù)上升速度明顯放緩，2001年3月到2001年8月國(guó)房景氣指數(shù)開(kāi)始維持在106點(diǎn)的水平(2001年4月達(dá)到最高點(diǎn)106.88)，波動(dòng)幅度很小，比去年同期上升幅度呈現(xiàn)逐步下降趨勢(shì)，2001年9月開(kāi)始的指數(shù)值比上月均有所下降，直到2002年3月企穩(wěn)。2002年，各月的景氣指數(shù)與上年同比都有所下降，在104點(diǎn)附近窄幅變動(dòng)，呈現(xiàn)高位強(qiáng)勢(shì)橫盤跡象。

　　通過(guò)綜合分析，可以得出結(jié)論：我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)六年的調(diào)整后于1999年進(jìn)入了新的一輪景氣周期，經(jīng)過(guò)兩年多的強(qiáng)勢(shì)運(yùn)行后，目前已進(jìn)入高位強(qiáng)勢(shì)橫盤跡象，目前景氣指數(shù)穩(wěn)定在104點(diǎn)附近的景氣空間。新的周期運(yùn)行整體是健康的，離110點(diǎn)的預(yù)警值有很大的安全空間(最大值也只有106.88)，并未出現(xiàn)整體性泡沫。市場(chǎng)已按自身的規(guī)律進(jìn)行調(diào)整，行業(yè)進(jìn)入具備一速度的穩(wěn)定階段，市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)整有利于避免市場(chǎng)出現(xiàn)整體性泡沫。從長(zhǎng)期看，正是市場(chǎng)機(jī)制的自發(fā)調(diào)整，有利于本次房地產(chǎn)周期更長(zhǎng)時(shí)間維持景氣發(fā)展創(chuàng)造了條件。那種把周期性高漲等同泡沫，把市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整視為泡沫破滅的觀點(diǎn)無(wú)疑是站不住腳的。