本刊特約評論員

　　1998年以來，房地產投資和住宅消費對經濟增長的拉動作用，不必懷疑。但種種跡象表明，隨著內需和出口的活力凸現，房地產投資肩負的歷史使命已接近完成。

　　央行2002二季度貨幣執行情況報指出，2001年房地產開發投資對中國GDP增長的直接和 間接貢獻率共計1.9到2.5個百分點。這差不多正是1998年以來房地產業每年對GDP的拉動系數的反映。房地產在GDP的權重是如此之大，使得政府、學界對此憂慮深重：一旦房地產投資萎縮，它將對經濟產生嚴重的拖滯的效應。而從《今日東方》記者了解的情況來看，杭州、寧波、重慶、深圳等地已出現不同程度的區域性泡沫或泡沫苗頭，任其發展，是否會引發全局性的房地產泡沫？中國房地產經歷了4年多年均25%以上的投資增長后，這種“激情歲月”還有多久？如果地產商們的預期是在2006年之前從房地產市場安全撤離，那2005年甚至更早的2003-2004年會是中國房地產的逃亡之年嗎？

　　央行為何憂心忡忡？

　　12月5日，中國人民銀行透過其官方網站宣布，將對2001年6月以來商業銀行房地產信貸業務辦理情況進行檢查。

　　這實際上表明了銀行對房地產貸款的一種擔憂。而這種擔憂在此前的2002年二季度和三季度貨幣執行情況報告中已經透露，即對“防止在房地產業高速發展的過程中滋長經濟泡沫”、“警惕房地產泡沫”的再三強調。

　　金融機構的警惕其來有自。且不說1992、1993年的房地產過熱，10年過去后，銀行仍有4000多億元的資金被占壓，單是目前的情形也不容高層安枕。據建設部等部委的調查，目前房地產開發企業約百分之二三十的資金是來自銀行貸款，而至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款，兩者相加，約60%的資金來源于銀行。這種資金集中度對金融部門構成的潛在風險過大。10年前的房地產熱主要是國有企事業單位(包括省市政府)瘋狂投資(貸款)，資金來源幾乎都是國有性質，而近幾年民營房地產企業的資金已占整個房地產投資的一半以上，有些地方甚至超過70%，但一位房地產商告訴《今日東方》記者，這些民營企業很大程度上也是依靠銀行貸款。譬如，曾經因破產拍賣而備受社會關注的北京玫瑰園別墅，山東梁希森得手兩年后宣稱一期基本售罄、二期銷售順利，但記者在北京市房屋土地權屬登記事務中心的抵押登記公示中發現，玫瑰園別墅一二期6.56萬平方米及44棟別墅(5819平方米)已分兩次抵押給了昌平區沙河農村信用合作社，而北京玫瑰園已竣工并達到入住標準的別墅共208棟，建筑面積5.8萬平方米。

　　事實上，就在央行發出對房地產泡沫的警示信息后不久，中國光大銀行、民生銀行等就已經加強了對房地產開發貸款的審查。不過，這些中小銀行在整個房地產金融里所占的份額幾乎微乎其微。記者注意到，央行此次對商業銀行房地產信貸業務的檢查內容，基本上仍然是2001年6月26日央行有關加強房地產信貸的通知內容(下稱“6.26”通知)。也就是說，如果嚴格按照這個通知去做，銀行的風險基本可以降至最低。但實際情況怎么樣？北京一位著名房地產商告訴本刊記者，如果銀行真的是在開發項目“多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二”(“6.26”通知規定)之后，才發放貸款，那么70%以上的開發企業就沒有能力去開發，他就只有死掉。“但你去問一問，哪家開發企業拿不到貸款？”

　　無怪乎央行不放心了。一位專家再次對本刊記者預言，如果央行能下決心，確保所有商業銀行都能遵守“6.26”通知，那么，不出三年，70%的開發企業被淘汰是完全可能的。但淘汰之后怎么辦？

　　上市公司房地產情結的幻滅

　　2000年以來，幾乎是緊接著網絡股神話的破滅，善變的上市公司就紛紛投身于房地產業。

　　據統計，從2001年到2002年11月，深滬兩市2000多只股票中，累計有201家非房地產類上市公司投資房地產。上市公司中涉及房地產業務的公司達到了348家，占上市公司總數的28.86%。

　　雖然房地產市場一片紅火的態勢，但對多數房地產上市公司來說，并不是所有的投入都帶來同樣的回報，不少公司近兩年業績反而大幅下滑。據2002年三季度季報披露的情況，41家地產類上市公司預計2002年業績肯定增長的只有10家，而預計業績下滑的達到了19家。而另一項專題研究報告指出，到2002年8月底，已公布中報的22家房地產上市公司的平均每股收益為0.064元，除非經常性收益后為0.053元，大大低于深滬兩市已公布中報的600家上市公司的水平(平均每股收益0.107元)。

　　對于房地產上市公司或與房地產有關的上市公司來說，且不論其高價置換房地產資產或高價買入地皮，是否是一種類似兩年多以前網絡生物概念的炒作，單就其面臨的市場環境而言，并不樂觀，甚至可以說是嚴峻。

　　一個顯見的事實是，商品房空置數量幾年來與日俱增。據國家統計局的數字，2002年10月，全國商品房空置量又增長了10.8%，總量已超過1.25億平方米。這至少表明某些產品出現了結構性的過剩。很多上市公司此前對房地產開發行業完全陌生，對市場需要什么樣的房子根本就不清楚。而一旦項目位置選擇不當、產品設計有缺陷，就會遭到購房者毫不留情的拋棄----而只要一個項目爛尾，很可能導致整個公司當年虧損。這種現象近兩年才跨入房地產投資行列的上市公司中并不鮮見。

　　滬深股市從高點跌落，套牢的不僅是房地產公司以及近兩年熱情投身于房地產的上市公司。銀行資金占了房地產類上市公司的三分之一，作為房地產生態鏈上的重要一環，房地產類公司上市公司的被套，某種程度也即是銀行資金的被套。這也正是金融監管部門乃至高層領導憂慮的。

　　預期的透支

　　在幾大重大利好因素的刺激下，對未來幾年的房地產，很多人有強烈的預期。譬如，對北京申奧成功、中國加入WTO、上海申博成功，將使中國數個重要城市的房地產受惠數年。

　　但是，我們發現，預期被嚴重透支了。北京、廣州、上海，北京奧運村附近的房價漲是漲了，但賣得并不比以前更好；跨國公司有條不紊地進來了，但對寫字樓的需求并未特別放大，2002年三季度北京寫字樓租金卻有所下滑；上海啟動了浦江兩岸開發熱潮，房地產新建面積急劇放大，地價成倍上揚，結果是2001年房價平均上漲10%，2002年房價還在上漲。

　　由于房地產投資在整個固定資產投資所占的權重較高，一旦房地產投資增幅突然下滑，它將對經濟增長產生巨大的拖滯影響。1998年以來，取消福利分房后釋放的巨大購買潮即將平抑下來；與此相關，北京豪宅50%為外埠人群購買，上海中高檔商品房的外地購買人群亦超過50%----其中一部分是投機性的購買，倘若這批外地需求被某種力量阻隔，其影響幾乎也將難以估量。北京、上海、廣州、深圳等城市，房地產投資目前已占到固定資產投資的一半或以上。但經濟對房地產依賴性以及金融對房地產依賴性的增加，卻引起了人們的警覺。深圳房地產投資占投資總量的60%，國務院總理朱镕基對此深表憂慮地說：“那咱們就瞧瞧，到底是我悲觀，還是你們過分樂觀，不要說我沒有言在先，這么大(比例)的拉動是不行的。”

　　在大洋彼岸，美國經濟欲振乏力，房地產卻異軍突起(2001年房價上升9%，創歷史新紀錄，2002年仍繼續上漲)，幾乎扮演了一種救世主的角色。但是，包括摩根斯坦利首席經濟學家史蒂芬.羅奇在內的專家們擔心的同樣是，一旦房地產“陷落”，它對恢復緩慢的美國經濟的打擊將幾乎是致命的。這也是不少專家對中國房地產擔心。10年前，僅僅是北海、海口、三亞、惠州這些二三線城市房地產的過熱，就使中國房地產險遭覆頂之災；而據本刊記者了解的情況來看，杭州、寧波、重慶、深圳乃至北京、上海等地已出現不同程度的區域性泡沫或泡沫苗頭，如果廣州、重慶、深圳、北京、上海這些重量級城市的房地產出了問題，它們對中國房地產乃于中國經濟的打擊將更為致命。

　　中房集團董事長孟曉蘇2002年12月表示，房地產供求兩旺的狀況將持續1年左右，但如果潛在的問題被引發，房地產業可能提前進入調整期。而正是這個孟曉蘇先生，此前多次宣稱中國房地產的上升周期還可以持續8-10年。

　　再譬如，奧運會對當地房地產業的影響，有一個公認的說法是，正式舉辦前兩年達到高峰，此后逐年下跌。因此，不少房地產商說，要在2006年之前在北京好好撈足，然后歇幾年。與此相若，世博會給上海房地產帶來的高峰體驗將可能是在2007-2008年甚至更早。如果說上海、北京等一級城市因政策調控和潛在的新增購買力還不至于大喊“房地產泡沫”的話，中國一些二級城市已經存在較為嚴重的泡沫因素的話，已經是海內外、業內外共識的，“春江水暖鴨先知”。杭州、寧波等地有實力的開發商目前就已經開始撤離當地房地產市場。然而，就像股市有一個“逃頂”之說一樣，如果人們預期2006年是“頂部”，那你必須在2005年把貨出干凈，這才能稱得上是“逃頂成功”。

　　由于北京、上海對全國房地產的重大影響力，人們想問，2005年真的是中國房地產的逃亡之年？在此之前的2003-2004年呢，是房地產泡沫之年嗎？