劉洪玉 鄭思齊 沈悅

　　中國房地產市場目前的現狀，正引發產業界、學術界的許多爭論。有人認為，房地產泡沫初露端倪；也有人認為，目前房地產價格與價值比沒超過“2”，不是泡沫，但存在著房地產熱。這種爭論源自于近幾年中國房地產市場的蓬勃發展。但房地產開發投資對GDP增長貢獻率的提高，也帶來了另外一種擔心，即中國GDP增長對房地產業的依賴程度較高，如果房 地產業出現不正常的發展，或者出現一些大的起伏，不僅會導致房地產業進入衰退，而且其資金鏈的斷裂還會對金融體系、甚至對整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。

　　部分城市過熱而非泡沫經濟

　　從全國房地產價格的變化看，從1998年到2001年，我國商品房和商品住宅的價格上漲率在-0.5%—4.9%之間，遠遠低于同期8%左右的GDP增長率。表明商品房價格的變化從總體上看沒有脫離實體經濟的支撐。因此，從總體上看，中國不存在房地產泡沫現象。

　　房地產市場中的過熱現象，主要表現為部分城市供給過熱和資金大量涌入的經濟泡沫。一些城市盡管其商品房空置量在不斷上升，但房地產開發投資和住房投資仍保持高速增長；越來越多的城市紛紛瞄著“國際化大都市”或“中心城市”的光環，進行非市場力量推動的城市CBD建設；房地產企業異地開發，上市公司、非房地產企業紛紛涉足房地產開發；許多城市至今沒有有效的土地供應計劃，盲目供應土地，與開發商的圈地運動配合默契；盲目追求豪華高檔，每套千萬元甚至上億元的別墅、豪宅不斷涌現，脫離實際使用市場和產業的支撐，盲目建設超豪華寫字樓、酒店和零售商業設施；房地產開發過程中的概念炒作遠遠勝于追求實質等等。

　　盡管目前房地產市場上真實需求的力量遠遠大于投機需求，房地產業只是存在著部分經濟泡沫，短期不會上升到泡沫經濟的程度，但必須警惕房地產業出現泡沫經濟。尤其是上市公司以涉足房地產投資為目的的頻繁重組、外行不斷加盟房地產業、外資金融機構的介入，都有可能給房地產業本來已經存在的經濟泡沫源源不斷地注入空氣，促使其形成泡沫經濟。因此，政府必須采取必要的措施來加以防止。

　　抑制過熱對新興市場更重要

　　盡管一定程度的過度開發是房地產周期循環中的正�，F象，但如果采取合理的抑制措施，往往能夠減弱周期波動的劇烈程度，并防止市場向房地產泡沫發展。這在新興的房地產市場中尤為重要，因為在這些市場中往往開發投資的回報率會偏高，而房地產開發融資的渠道又很單一(只從銀行貸款)，且市場信息透明度差。在這種情況下開發商做出非理性預期的可能性更大，房地產貸款的高回報也會使銀行低估風險而且放寬貸款條件，過高的財務杠桿又會鼓勵開發商進行投機性投資并把過多的風險轉嫁給銀行，社會上的游資也會被房地產開發行業的高利潤所吸引而進一步導致投資過度。所有這些因素都很容易引起信貸膨脹，更多的資源持續向房地產行業集中。過度集中會帶來高風險，在理性程度不高的市場中自我調控的機制較差，發展為房地產泡沫的可能性也較成熟的房地產市場要大。

　　多種措施抑制過熱

　　抑制房地產市場過熱現象，防止演變為房地產泡沫的主要措施應包括：

　　有效控制當前和潛在的土地供應。國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》出臺后，各地先后出臺了停止協議出讓國有土地使用權，由政府統一收購、儲備、開發和出讓的有關規定。大批開發商爭先恐后地趕在截止日期前到計劃管理部門申請開發項目立項。

　　對房地產企業的圈地行為進行監管。至少有四種力量在推動企業的“圈地運動”，推動大量土地進入開發商的土地儲備庫。第一是上市公司需要業績，第二是房地產企業需要提升自己的競爭力，第三是地方政府的政績沖動以及財政需要，第四是宏觀理念，從政府領導到經濟學者乃至輿論宣傳都認為我國應當加快城市化的進程。因此必須對企業的圈地行為進行監管。建議政府建立市場準入制度，政府土地出讓不能僅僅是價高者得，政府也要盡量減少大宗土地的出讓行為。

　　此外，還應加強銀行系統對房地產貸款的監管，提高開發商的自有資金比例，并建立有效的風險管理機制。拓寬房地產行業的融資渠道，改變只能從銀行貸款的單一融資體制，分散風險。