商業銀行力推住房抵押貸款證券化的目的不僅僅是把債權再“賣”一次，更是為了打通銀證兩個市場做準備

　　-本報記者石朝格 北京報道

　　房地產證券化是指通過發行基金權益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產，或 將房地產按價值單元分割成小的產權單位，出售給投資者，實行房地產所有權和使用權分離的一種投融資方式。住房抵押貸款證券化是房地產證券化內容之一，就是用住房作擔保，把抵押貸款集中在一起發行證券。

　　截至12月份，中國建設銀行、中國工商銀行都已連續3次以上向央行與國務院上報了有關開展房地產證券化的業務方案。記者從兩家銀行的債券按揭處獲悉，如不出意外，兩家銀行將有望在年底之前實現住房抵押貸款證券化。

　　央行有關人士透露，央行已經召集了各方面的專家正在對兩家銀行的方案進行論證，問題的核心是央行與證監會的權力分配、責任分擔的劃分及央行對四大行如何進行有效監管。中國人民銀行貨幣政策司正就個人住房抵押貸款證券化方案向國務院辦公廳做最后的細節解釋工作，待細節解釋工作結束后，個人住房抵押貸款證券化可能正式實施。

　　證監會的考慮

　　“現在，我們正在開會，討論的就是這個問題”，參與論證的國家貨幣政策委員會委員李楊證實。但對于兩家銀行是否將在年內開辦住房抵押貸款證券化業務，李楊不置可否。

　　據了解，這兩家銀行的方案在央行最終獲得通過的可能性很大。央行的一位不愿透露姓名的人士告訴記者，“央行的態度很鮮明，自從建行的抵押債券模式(即表內融資)被央行認同后，央行已經開始考慮放開個人住房貸款證券化業務；就此事，央行曾多次與證監會高層接洽，并拿出了一整套方案送報國務院”。

　　一消息人士透露，國務院已責成央行與中國證監會共同拿出一套可行性方案。

　　央行認為，由于房地產價值大、周期長、位置固定、整體不可分割性等不利因素，形成其投資金額大、市場流動性差的特點，使得一般企業或個人很難涉足于該行業的投資；房地產證券化通過有價證券形式對房地產價值進行分割并出售給各中小投資者，是啟動我國房地產市場的一個突破點。

　　據悉，要實現人均居住8平方米的目標，約需投資2000-7000億元，但我國目前的公積金、住房基金的積累還遠未達到發展的需要；我國銀行儲蓄存款雖已逾10萬億元，但其中絕大部分都是5年期以下的存款，而房地產抵押貸款的一般期限都在10年左右。

　　央行的這位不愿透露姓名的人士坦言，“房地產證券化，不失為當前最可行的方法之一。就銀行方面來說，由于房地產證券化在銀行業務中是不反映在資產負債表上的，與傳統的貸款相比，它可減少央行對銀行的準備和資本要求，具有更大的利潤”。

　　但證監會卻認為，大部分商業銀行的個人住房貸款的業務才剛起步，房地產抵押貸款占總貸款比例不足1%，與國外30%-40%的比例相比仍有相當的差距，對于現在的各商業銀行來說，需要考慮更多的是業務的發展，抵押貸款證券化還不是當務之急；此外，證監會有關房地產證券化的一系列配套措施尚未成熟。

　　央行態度轉變

　　雖然在我國進行個人住房抵押貸款證券化的呼聲一直很高，但是各商業銀行在先期向中國人民銀行上報的個人住房抵押貸款證券化方案卻都很難說服監管部門。“最主要的原因是：央行希望商業銀行通過表外融資的方式出售資產，而各大商業銀行的方案，則要求表內融資，即把銀行的證券化資產拿來抵押”，李楊解釋道。

　　“表內融資”是指被證券化的貸款資產保留在銀行的資產負債表中，所有者權益仍屬于銀行，這樣，住房抵押貸款證券的發行人實際上就是銀行本身。這些住房抵押貸款還作為商業銀行倒閉時清算的資產。而“表外融資”則不然。

　　建行市場部總經理孫滌博士指出，表內融資方式，其真實目的是想借此搭建好連接貨幣市場與資產市場的平臺，為銀行未來的各種信貸證券化樹立一個好信譽，并最終降低自身不良資產比率。

　　而央行認為，拿來出售才是標準意義上的個人住房貸款證券化，而后者則只能叫做住房抵押債券。此前，建行已被批準試點的方案也只能是一種抵押債券的概念。

　　“央行一再要求商業銀行一步到位進行表外融資，并且，雙方圍繞著個人住房抵押貸款證券化方案進行了多次協調。”央行的有關人士告訴記者。誰是最終受益者

　　“房地產證券化后，銀行、房地產商、購房者、投資者都將是最終的受益者”，工行的周先生如是說。

　　他分析，房地產證券化實施之后，各投資主體就能直接到市場上尋求資金來源，減少了相互依賴性，降低了串聯系統風險，并有效地緩解了銀行資金緊張的狀況，增加了銀行信貸資金流動性；對于房地產開發商而言，能夠最大限度地解決空置房積壓，盤活存量資產，促進其資本加速流通和改善資本結構，從而實現其房地產營銷目標，解決房地產開發過程中的巨額債務，使其房地產物業得以“解套”，也同時使得銀行等債權人的債權能夠實現；購房者可以擺脫銀行由于資金來源不足等原因而提供貸款時存在的苛刻條件，還能減輕購房還貸利息負擔；由于房貸信用質量較高，房貸證券化為投資者提供了一種比炒股保險、比存款劃算的新型投資方式。

　　孫滌認為，房地產證券化的實現將推動房地產投資與消費兩方面的實現，使房地產業成為新的經濟增長點和新的消費熱點。購房者可以通過購買有價證券，對房地產實現保值，中小投資者也可按自己的意愿換房，更多地得到實惠。另外，證券讓資產的持有者更加分散，將有利于整個房地產風險的分散，這對市場的長期發展大為有利。

　　亟待解決的問題

　　住房抵押貸款證券化在我國還屬于試驗階段，現有的有待完善的法律體系將是我國開展住房抵押貸款證券化的首要障礙。

　　“目前，實行房地產證券化，除了會遇到專業機構和人才缺乏等技術性問題以外，還會有3個顯性風險：商業銀行對房地產行業的貸款面臨著巨額呆賬和不良資產的風險；缺乏健全的個人信用制度；我國的證券法沒有對國有商業銀行金融資產證券化作出單獨的規定和描述”，趙錫軍分析。

　　房地產證券化推行前期，必須要求銀行房地產貸款應當是那些風險小、還本付息違約率低的信貸資產，以便降低證券化以后的風險，保護投資者的利益。目前，我國的個人住房按揭貸款的呆賬及不良資產跡象已經“顯山露水”，更有一些房地產企業為了騙取房貸而不惜用“假按揭”的手段。因此銀行要加強對個人住房按揭貸款的審核工作，房地產企業要按照國際慣例和市場整合的規則進行股份制改造，減少不良債務，提高企業經濟效益。

　　“個人住宅抵押貸款雖然安全性強，但其期限長，現金回流慢，加上日益增長的住房抵押貸款，其資產項目中的長期資產所占的比例越來越大，去掉央行的法定準備金和巨額的不良債權，稍有不慎，海南發展銀行的悲劇就有可能重演”，李揚提醒。

　　現今，我國還沒有完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準確判斷，對個人信貸業務的貸前調查和對貸款風險的評價顯得“軟弱無力”。銀行為了降低風險，只好在貸款方式上進行嚴格控制。這就無形中制約了個人信貸業務規模的擴展，而規模過小的住房抵押貸款初級市場對證券化的推行是沒有多大意義的。因此，建立包括個人信用登記、評估、風險預報及規避在內的一系列個人信用制度，就成了當務之急。

　　由于歷史的原因，我國現行《證券法》的相關條款中，缺少對資產證券化在房地產融資業務應用中的規定，甚至在有關規定和條款中根本沒有提及證券化這種新的金融創新工具，這勢必增加房地產證券化的推行難度。“可以通過制定《房地產抵押貸款債券管理條例》等相關的法律、法規來彌補證券監管體制的這一缺陷，用市場經濟的手段和法律手段對未來的房地產證券市場進行監管”，李揚建議。

　　背景

　　自從1992年海南三亞推出“地產投資券”以來，我國的房地產證券化探索走過了10年的歷程。如今，即將推出的住房貸款證券化則可以算作是中國大規模實現房地產證券化的關鍵性一步。

　　1993年，我國房地產業一直處于低迷狀態，如何促進房地產業和金融業的有機結合，成為迫切而又現實的問題，房地產證券化的呼聲越來越高。在此之后，蚌埠、煙臺組建了兩個區域性的住房銀行券，進行房地產證券化的試點工作。

　　90年代中期，深圳等一些地方也進行了房地產抵押貸款證券化的試點。繼深圳之后，上海在此基礎上，逐步開始了房地產價格證券化等直接融資方式的試點工作。

　　1999年，海南省海口市頒發的“海口市處置積壓房地產工作方案的通知”顯示，海口市開展房地產證券化運作試點的工作已為時3年。

　　2000年4月，中國建設銀行被中國人民銀行批準為住房抵押貸款證券化的試點單位，其它各商業銀行也向央行提交了進行住房抵押貸款證券化的申請。

　　2001年，澳洲最大的投資銀行麥格理銀行與中國最大的房貸銀行中國建設銀行達成合作協議，在上海成立了首家房貸服務和房貸證券化的公司——麥格理管理咨詢有限公司。到2001年年底，我國2.5萬余家的房地產企業中只有50多家實現了在證券市場上市融資，它們普遍要求央行為房地產證券化“放行”，以便在證券市場上獲得充足的資金。從此，我國的房地產證券化被提上了歷史的日程。