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□本報記者周春明／文
央行新聞發言人上周披露，央行將對商業銀行自去年6月以來的房地產信貸進行檢查。有關人士指出：“這是為了抑制房地產開發局部過熱的現象，避免10年前的房地產泡沫歷史重現�！�
中國10年前的房地產泡沫直到10年后的今天仍然有著深刻的影響，各地商業銀行和資產管理公司仍然在采取各種措施解決遺留下來的高壞賬問題。
讓央行和政府部門感到擔憂的是，10年前的房地產泡沫有可能再度浮現。據悉，金融機構13.3萬億元貸款中有大約10%屬于房地產信貸，而和其它產業一樣，房地產市場也受到供應過剩的困擾，19%的空置率超過了國際最高警戒線4個百分點。
北京世紀恒星房地產開發公司總經理孫小星稱：“一些中小房地產企業將在央行的檢查活動中受到沖擊�！庇捎谏虡I銀行不再敢于違規發放房地產信貸，那些主要依靠銀行資金開發物業的開發公司資金供應鏈條將有可能斷裂，一輪房地產業的洗牌活動將由此拉開序幕。
泡沫浮現
房地產業是否存在泡沫，一直以來存在著激烈的爭論。
一些房地產業界人士否認泡沫說，他們用80%和40%兩個數字來論證房地產業的增長始終控制在一個合理的范圍內的結論——目前的房屋購買者中80%左右屬于個人購買，而10年前只有40%的個人購買房屋。
而另外一組數字——全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率高達19%，被一些研究專家用以引證中國的房地產業泡沫隱現，值得警惕。
據統計，今年房地產開發投資始終保持在30%以上的高位增長水平，1至9月完成投資4863億元人民幣，增速為29.4 %，比固定資產投資總額增長高出5個百分點。
與投資升溫相反的是，全國一些主要城市的售樓指數卻在下降。
深圳全年批準預售面積將達1000萬平方米，但首季深圳現樓銷售面積僅為37.78萬平方米，只是竣工面積的20%，比去年下降了6.01%。
廣州房地產信息中心的資料顯示，從1995年到2000年，廣州商品住宅樓一直是供大于求。從95年至今年5月，該市累計批準出售量達3684萬平方米，但累計成交量只有2916萬平方米，累計空置面積達768萬平方米，相當于去年廣州全年的樓市成交量。據估計，廣州空置住宅每年還以63萬平方米的速度增加，如這種情況持續，廣州的空置樓要10年才能消化完畢。
北京和上海情況也不樂觀。在北京舉行的2002北京國際房地產交易會上，樓價多在6000至8000元一平方米，結果行情冷清，成交很少。相反，北京市今年7月推出的低價政府經濟房，每平方米3000多元，成為市場中的一道風景。
代理過上海眾多知名按揭的上海九旭房地產咨詢公司總經理丁建宏對本報稱，雖然上海泡沫的情況并不嚴重，但近年也已經聞到了泡沫的味道。
一些業界人士稱現在房地產泡沫正有山雨欲來之勢，基于這種情況，廣州、上海、北京等地的房地產業已經先后施行了房地產業預警制度。
銀行風險
對房地產泡沫感到最擔心的是商業銀行，而并非是那些身處于行業旋渦中心的房地產開發企業。
商業銀行為房地產企業和購房者提供了大量的貸款，這些款項一旦收不回來就會形成銀行的壞賬。從目前中國房地產業的情況看，銀行業的擔憂正在慢慢浮現。
截止2002年第三季度，金融機構的12397萬億元房地產貸款中，7423億元屬于個人住房貸款，這本是1998年央行鼓勵商業銀行發展個人住房貸款，商業銀行優化房地產貸款結構所取得的成果，但是，從目前的情況看，這塊商業銀行質量最優良的資產也隱含了不少問題。
中國銀行有關人士對本報記者表示，一些商業銀行為發展這塊最優良的資產，暗中突破央行的規定，針對個人購房發放“零首付”貸款；或者在一些多層房屋結構沒有封頂，或者高層房屋投資沒有達到2/3時，開展個人住房按揭貸款，這使得相當一部分的個人貸款中蘊藏還貸風險。
“開發商貸款的情況更不容樂觀�！痹撊耸糠Q。從數據上看，商業銀行是在有意控制開發貸款，截止2002年第三季度，金融機構開發貸款余額為4974億元，僅占房地產信貸總額的40%，從房地產信貸結構看，這似乎是一個令商業銀行滿意的結構。但是，目前，房地產信貸質量有所降低的狀況令商業銀行無法滿意。目前房地產企業平均資產負債率是72%，最高達到94%，一些房地產商面臨破產的邊緣。
更為嚴重的是，一些開發商挖空心思，刻意騙取銀行的貸款。最常見的手段是“假按揭”，開發商提供虛假的銷售合同，從而從銀行方面騙取大量的貸款。
針對房地產市場不斷升溫，已有一些商業銀行或其分支機構在央行檢查之前，開始主動遵循央行去年6月的規定，對房地產業謹慎放貸。
一些銀行還運用利率手段提高貸款門檻。在實際放貸中，根據人民銀行規定相應基準利率，按照房產公司的信譽、實力、效益、資質等，在下浮10%到上浮30%區間確定貸款利率。從商業銀行的舉動來看，顯然銀行業也已經很清醒地認識到了房地產信貸隱含的巨大風險。
地產洗牌
“央行檢查開始之時，也是房地產業洗牌行動開始之時。”上海恒威房地產投資開發有限公司總經理劉恒稱。
央行已經決定嚴查自去年6月以來的商業銀行房地產貸款，央行于去年6月下發的《關于規范住房金融業務的通知》對于大部分資金都依靠銀行的房地產開發商來說，影響極大。按照《通知》的規定，銀行只能夠對那些開發商自有資金達到總投資30%的企業發放貸款，對于個人購房按揭貸款，也只有在多層房屋主體結構封頂，高層住宅總投資達到2/3時才允許發放。
劉恒稱，在中國兩萬多家房地產開發公司中，其資金的絕大部分都依靠銀行貸款和商品房預售款(如果預售款是銀行貸款的話，該部分資金視為銀行貸款)，只有少部分企業的自有資金能夠達到30%的銀行要求，幾乎所有的房地產開發公司的資金源，50%以上依靠銀行貸款，而其中部分公司，銀行資金的比例占投資比例達到80%。
劉恒稱，一般來講，房地產公司的自有資金沒有辦法達到“多層結構封頂、高層投資達到2/3”的程度，因此，如果央行嚴查商業銀行違規貸款的話，那些中小房地產公司將難以為繼。
這對那些蜂擁進入房地產業的企業來說，可以說是個沉重的打擊。除了銀行，房地產企業幾乎沒有別的融資渠道，雖然中國資本市場日益壯大，但兩萬多家房地產企業僅有50多家上市，即便是那些上市的房地產公司，募集的資金顯然也不夠填補一個地產項目動輒數億元甚至10多億元的資金缺口。盡管現在有一些信托公司，正在設計房地產投資基金，但其能夠募集到的資金，也只不過是杯水車薪。
現在，已經有一些企業開始收縮其原定的發展計劃。上海恒威房地產公司取消了其一個高層電梯公寓的計劃；北京世紀恒星的兩個高管已經被調回了成都的總公司任職；成都的德高集團則放棄了在成都南部開發1000畝樓盤的規劃。
“雖然對很多房地產公司的經營帶來巨大的影響，但央行的宏觀調控將抑制一擁而上投資房地產的熱潮，防止制造更大的泡沫，對規范房地產開發秩序，促進房地產業的健康發展是有利的。”劉恒稱。
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央行檢查
央行新聞發言人透露，即將進行的檢查重點包括4項內容：一、是否對“四證”不齊備的房地產項目發放開發貸款；是否放松貸款條件，在開發商自有資金沒有達到開發項目總投資30%的情況下發放住房開發貸款；二、商業銀行個人住房貸款業務中，是否有違反《個人住房貸款管理辦法》的規定、“零首付”、降低首付款比例或其他變相違規行為的問題；購買期房的，是否符合多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的規定，是否嚴格執行個人住房貸款利率政策，有無擅自提高或降低個人住房貸款利率水平的行為；三、個人商業用房貸款是否嚴格執行抵借比不得超過60%、貸款期限最長不得超過10年、商業用房應為現房的規定；四、商業銀行分行是否存在逃避其總行授權、授信額度的規定，以流動資金貸款替代住房開發貸款，向開發商發放貸款的行為等。
銀行界人士稱，對于此次檢查的內容，央行曾于去年6月下發《關于規范住房金融業務的通知》予以規定，但事實上，有一些商業銀行或者其分支機構，并沒有嚴格按照央行的規定執行，致使房地產開發商從商業銀行融得了大量資金，房地產開發局部過熱，銀行業隱藏著巨大的信貸風險。
對此，央行、建設部、財政部在內的六大部委在京開會，專題研討房地產信貸等問題。
隨后，央行在10月發布了《中國人民銀行第三季度貨幣政策執行報告》，其中明確指出：商業銀行在支持房地產業發展的同時，要警惕房地產泡沫的出現。
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