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(一)整體房地產(chǎn)價(jià)格仍有上漲空間
南京房地產(chǎn)市場又經(jīng)過一年的打拼，城東月牙湖板塊、河西新區(qū)板塊、江寧板塊，隨著城市擴(kuò)容力度的不斷加大及整個(gè)南京市夾江發(fā)展規(guī)劃的確定，新近出現(xiàn)的寧南板塊和江北板塊也已逐漸升溫，2002年的火爆樓市將這幾大板塊也帶動(dòng)得一片繁榮，住宅商品房價(jià)格一路上揚(yáng)：城東月牙湖板塊的住宅已由4000元/平方米的均價(jià)一躍而出，直逼5000元/平方米，
甚至已有部分高檔商品房的價(jià)格達(dá)到7000元/平方米左右；河西板塊的住宅也已開始突破4000元/平方米的均價(jià)，而“萬科金色家園”以超過5000元/平方米的價(jià)格推出的6棟小高層，在開盤不到一個(gè)月的時(shí)間，即被搶購一空；江寧的TOWNHOUSE小鎮(zhèn)一個(gè)個(gè)推出，也已使江寧前兩年1800元/平方米的均價(jià)翻了一番，普通公寓的售價(jià)也已突破2000元/平方米的均價(jià)；新近推出的寧南板塊和江北板塊更是以不可阻擋之勢，直接以2000元/平方米的均價(jià)威脅著江寧板塊……相比較而言，南京主城中心的住宅價(jià)格卻并不高，如新街口的金鷹國際花園售價(jià)僅在5500元/平方米左右；地處南京CLD湖南路的天福園，總建筑面積11萬平方米，是鼓樓、湖南路地區(qū)為數(shù)不多的一個(gè)大型高尚社區(qū)，整個(gè)社區(qū)配套成熟、物業(yè)服務(wù)有序完善，地段、學(xué)區(qū)優(yōu)勢更是不言自明，而售價(jià)僅在5000元/平方米左右。這與周邊發(fā)達(dá)城市相比，顯得不太協(xié)調(diào)：浙江杭州主城中心的住宅價(jià)格早已飆升至每平方米萬元左右，上海更是寸土寸金，不要說浦西老城區(qū)，就連浦東新區(qū)中心的住宅也已高達(dá)萬元每平方米。
(二)與其他大城市相比，南京房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)還可拉檔次
南京的主城區(qū)是一個(gè)高密度空間，主城的建設(shè)與發(fā)展已到了一個(gè)瓶頸，可開發(fā)利用的土地越來越少，可做住宅開發(fā)的待征土地更是少之甚少，再者，市政府對于老城改造規(guī)劃已明確給出了“增加城市綠地和市政、服務(wù)性公建”意見及相關(guān)政策，因此可以判定，后期南京城市中心的住宅會(huì)如同稀世之珍般價(jià)值倍增。同時(shí)，南京將要發(fā)展成為國際化大都市，現(xiàn)有城區(qū)已完全不能滿足南京自身發(fā)展的需求，城區(qū)的擴(kuò)展，已被市政府提到了一個(gè)絕對高度，并且力度也在逐漸加大，“郊居化”即在新區(qū)、郊區(qū)形成大片居住社區(qū)是城區(qū)擴(kuò)容的第一步，現(xiàn)在，南京幾個(gè)新區(qū)、幾個(gè)板塊的住宅價(jià)格開始大幅度升溫，若城市中心住宅價(jià)格不上漲，購房者仍就停留在主城區(qū)，那么城區(qū)擴(kuò)容的第一步實(shí)現(xiàn)難度則加大了，因此，不論從市場自然發(fā)展看，還是從市政府宏觀調(diào)控上講，城市中心住宅價(jià)格上漲已是必然。
中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師李志勇
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