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□本報記者陳雪根
在日前舉行的2002年中國寫字樓開發策略與市場走勢論壇上，潘石屹講了一個故事，說他從深圳回家，孩子的外婆，一個七十五六歲的老人，跟他說的第一句話是房地產已經有泡沫了，過熱了。潘石屹說，70多歲的老太太都非常堅決地說房地產已經有泡沫了，過熱了，我們還有什么顧慮不敢說呢？事實上，關于房地產市場是過熱還是已經形成泡沫已演變成
一場廣泛的爭論，開發商有不同意見，專家學者有不同意見，媒體有不同意見，連政府官員都有不同看法，但說來說去，連什么是泡沫、什么是過熱都沒有一個定論，有的只是大膽的結論。
什么叫過熱？什么叫泡沫？
中國房地產及住宅研究會會長張元端給過熱還是泡沫下了一個定義，據他所言，所謂“泡沫經濟”，是指一種或一系列資產在經歷一個連續的漲價過程后，其市場價格遠遠高于實際價值的經濟現象。而“過熱”是指房地產投資和開發量的過度擴張，大大超前于當地國民經濟發展的水平和社會有效需求的能力。由于銷售活躍旺盛而帶動投資和開發量增長，并且這種增長是與市場有效需求相匹配的，是實實在在的“熱”。而那種過度超前當地國民經濟發展的總體水平以及由此決定的社會有效需求的能力，則是“過熱”或“虛熱”。
總之，“過熱”與“泡沫”的特定含義是不同的。“泡沫”是價格惡性上漲；“過熱”是投資和開發量過度擴張。
也有人把房地產泡沫細分為：地產價格泡沫(如1991年日本因地價暴跌導致泡沫破滅)、房屋空置泡沫、房地產投資泡沫(1997年東南亞金融危機中的泰國)、房價虛漲泡沫四大類，按照這種劃分，過熱到一定程度就會變成泡沫，兩者不過是程度不同而已。
另一種說法認為，考量房地產是否過熱的另一項重要指標是房價收入比。按照國際慣例房價收入比在3-6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%。而在我國許多大城市，按照新房價格與居民家庭收入比高達十幾倍，由此推斷房地產市場存在嚴重泡沫。
歷史會不會重演？
萬科董事會秘書肖莉女士分析了過去10年房地產的發展歷史，認為中國房地產市場不會回到1993年的狀況，因為今天的市場跟10年前已大不相
同。1992年、1993年時，房地產的投資、開發建設和銷售是完全不平衡的，投資上升幅度最高，開發建設遠遠落在它后面，銷售又遠遠低于投資和開發。但到1997年時，投資基本上是一個負增長，負1%左右，到2001年，整個房地產的投資、建設和銷售才開始進入一個良好的、平衡的狀態。
1993年時，個人購房的比例只有不到50%。到了2001年，商品房的比例已經達到了67%，個人購房的比例已經達到了92%，市場消費的主體主要是以個人的居住為主，因此，從這個角度來看，市場是有需求支撐的，而需求狀況是良好的。另外一個非常決定性的因素是商業貸款的支持，1993年是沒有按揭貸款的，到了2001年，按揭貸款與1997年相比，增長了26倍，而且到目前為止，個人按揭貸款仍然是銀行最好的資產，銀行對于個人貸款的支持將會持續下去。同時，包括土地、金融、市場等各個環節的法律和市場環境在不斷改善。因此，目前房地產市場依然處于一個良性的循環狀態之中。
數據顯示，1993年時，我國的經濟增長速度為13.4%，而房地產的開發投資增速達到了124.9%。其間經過調整，房地產開發投資自1998年重新回升后，一直保持在25%左右的增長率。今年1-10月份，全國完成房地產投資5588億元，同比增長29.8%，增幅比去年同期減少1.4個百分點。
1992年期間，大量資金未經嚴格審批和評估，從銀行流出參與地產炒作，最終沉淀銀行資金達4000億元。而目前，各大銀行在放貸方面的風險管理與控制能力明顯提高。房地產開發的資金結構也有所變化，銀行貸款的比重下降，訂金及預收款成為房地產開發的主要資金來源。1999年對房地產公司上市問題的松動，也使得開發商多了條融資渠道。據有關專家測算，金融機構用于房地產開發和個人住房貸款的余額，僅占全部金融機構貸款的10%左右。
著名地產策劃人王志綱也認為，現在沒有1993年房地產泡沫的特征。首先，沒有大范圍“擊鼓傳花”式的炒作、炒地皮；其次，開發的是最終消費品———房子；第三，目前是過剩產品，而不是過程產品。這跟任何其他行業一樣，市場最終會自我調節，當然這種調節要付出代價。
總體上不過熱？
在深圳住交會的“住宅金融論壇”上，中國房地產協會會長楊慎提出：到2020年，我國的房地產業仍處于上升期，總體沒有過熱，但要謹防四大“炎癥”：一是空置率上升。目前，全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率為19%，超過了國際“警戒線”(空置率10%至15%)。二是房地產信貸質量有所降低。目前房地產企業平均資產負債率是72%，最高達到94%。截至2002年10月，個人住房貸款的總規模為7500億元，銀行貸給開發商的開發貸款總額為2000億元，加起來有一萬億元。如此龐大的資金，如果信貸質量降低將直接影響銀行的資金安全。三是房價上漲有不正常的因素。從全國看，今年土地價格出現了猛漲的勢頭，在一定程度上帶來房價的上升。四是居民開始投資房地產，如果房子租不出去，償還銀行的貸款就會成問題。
中房協副會長兼秘書長顧云昌也指出，房地產熱不能簡單等同泡沫。房地產泡沫主要體現在價格泡沫。一般說來，房地產價格與價值比沒超過“2”，就不是泡沫。從目前情況看，各地房地產價格與價值比暫未超過這個界限。
中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜在公開場合表示，近幾年房地產經濟增長率確實較快，但還在可控制的范圍之內。從房地產業投資結構來看，
這幾年政府一直強調房地產業以住房為主，住房在房地產投資結構中的比例一直保持在66%左右，其中，普通住宅所占比重51%，別墅、經濟適用房分別占到6%到9%左右，房地產的投資規模還是比較合理的。從全國來說，投資熱點的區域性特征非常明顯，熱點主要集中在：珠三角、長江三角洲、環渤海地區。實際上，這幾個熱點地區房地產投資熱跟整個宏觀經濟有一定聯系，這三大地區也是我國經濟增長速度最快的地方，它的熱有其合理性。
判斷一個投資的增長速度是不是合理，是不是符合當前經濟發展的選擇，還要看它的需求情況。1996年、1997年的商務用房包括寫字樓、商廈一直處于低谷，但去年銷售率達到75%，住宅銷售率更高，2000年達到88.4%。從這個情況來看，最近幾年房地產熱是有消費需求做支撐的，所以是比較堅實和可靠的。
汪利娜的結論是：總體上沒有過熱，準確地說，銷售率還在不斷地上升。但地區差異非常大，局部可能有一些過熱或積壓的問題。
土地炒作泡沫最大？
潘石屹認為，中國房地產只要不出現大的泡沫和過熱，就不會有太大的風險。北京的寫字樓市場不僅沒有泡沫，而且整個的需要量還是比較大的。住宅在未來一兩年內也不會出現泡沫和過熱。
在潘石屹看來，北京房地產最大的泡沫在土地上，土地的泡沫太可怕了。現在圈地已經完全失去理智，原來是幾百平方米，后來劃到幾千平方米，現在已劃到幾萬平方米，甚至幾十萬平方米。原來地價是50萬元一畝，現在漲了20萬元，原來劃下的1000畝地就能掙兩個億。土地方面的過熱，尤其在北京確實值得警惕。據潘石屹介紹，1998年的時候，CBD每平方米拆遷費是5000元到5500元之間，當時他拿的一塊地是5500元，都覺得虧了，但從深圳來的一家開發商出7200多元拿走了，緊接著就有9000元成交的，最近在那兒談的一筆交易地價大概是18000塊錢。從政府的地價看，基本上從1998年到現在翻了一番。房地產泡沫不是房子的泡沫，而是土地的泡沫，而且這是一把雙刃劍，1987年以來，從深圳、海南一直到北京，所有破產、倒閉流亡海外的房地產開發商，出問題都出在土地上。
投資客增多不是過熱？
據報道，浙江目前一些樓盤一開盤就只有10%的差房可供選購，90%的房屋已進入二級市場，以更高的價格出售。房價上漲，將投資購房者推向了外地。在北京回龍觀的某項目，溫州人一下子就買了9套房，又勸朋友買了6套房，這種外地投資客在北京一些熱點區域到處可見，目前很多項目，不光是寫字樓、商住，甚至一般的住宅都有很多的投資客，同時還有不少項目不惜自己炒自己的房以吸引投資客、抬高房價。上海的房地產在市場平穩時，政府拼命給他們輸氧，比如藍印戶口、退稅等。刺激全國人民特別是江浙人去上海買樓。所以上海去年房產均價漲了10%。吸引了一批臺灣人、浙江人主要是溫州人在上海炒樓，結果就炒出了上海房產的泡沫。
潘石屹承認，如果是最終客戶來購買房子，就不會形成泡沫；如果大家覺得這個行業的回報率很大，投資客比例占的非常大，就會與最終的實際需求脫節，實際上就套住了對方的錢，銀行方面即使不放開發貸款，但是按揭沒有貸給最終客戶，而是貸給了投資客，這樣也會形成過熱的。但從目前的情況來看，不太可能形成，他的理由是：界定投資和自用非常非常難。
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