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本報記者 莫揚
在日前召開的全國工商聯住宅產業商會2002年度年會暨住宅產業CEO圓桌論壇上，剛從美國、加拿大考察回來的馮侖提出一個新觀點：國內的房地產公司要盡快從香港模式轉到美國模式上來。
馮侖指出，在網絡經濟時代，大家都在講商業模式問題，但在房地產領域很少講商業模式，而房地產行業里面有很多問題。房地產市場做了將近20年，IT、PC做了10年，PC在這10年的成長當中，培養了像聯想這樣世界級的企業，家電企業最大也已經做到600億元，房地產業最大的企業才做到50億元，規模不大數量不少，目前工商登記的房地產開發企業有28000多家。同時，房地產公司的銀行信用普遍不是太好。人們對房地產的認識就是挖坑、蓋房、炒作、賴賬、逃跑。
馮侖認為，大陸房地產是典型的香港模式。為什么會采取香港模式？這是因為我們的房地產開發是從深圳引進來的，然后經過海南炒作，再進入內陸，香港的模式主導了國內所有的房地產市場。從總體來說，美國的房地產行業是一個長期投資型的，它投資的來源與我們不同，整個行業非常專業化。既然是長期投資，就要追求股東權益的最大化。我們應該重視并研究美國的房地產模式。香港的模式產生于香港特殊的背景，就是香港政府高度壟斷土地，大開發商高度壟斷市場。政府不斷以土地收購來維持它的財政；開發商壟斷市場，于是就把房價提高，轉嫁給消費者。大陸為什么不能再這樣發展下去呢？因為香港、日本、新加坡和中國臺灣，這些地方土地都特別有限，所以政府對土地的敏感成為財政第一重要的事情。而我們與美國、澳大利亞等大國，土地相對而言是無限供應的。但中國目前卻在盲目圈地、盲目圈錢。
在中國，除了少數城區地價高外，還有著廣大的土地資源。在多數的郊區，土地價格從3萬元到40萬元都有。交通發展會帶動地產開發，修一條馬路基本上要在周圍蓋10年房，再修一條外環路最起碼要蓋20年房。在這個過程中，土地的價格在抬高，而且每一條馬路貸款時間越來越長，在這種情況下，房地產商如果按香港模式，用所有的經費買地，這樣簡單的開發模式會導致企業財務危機。
在資金來源方面，美國的房地產資金只有15%左右是銀行資金，70%是社會大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產基金，房地產基本上是私人投資。而我們的房地產投資80%都與銀行有關系，如消費者的按揭貸款、施工單位的貸款、還有開發貸款。中國的房地產對銀行的依賴度太大，而銀行只會錦上添花，不會雪中送炭。房地產企業負債過高是房地產面臨的危機之一。
馮侖又談到，目前的房地產開發周期太長。以北京來看，30萬平方米的社區，做得慢一點就需要10年，也就是說你任何時候進入市場，都要經過兩個經濟周期。在一個經濟周期高價買的地，只能在另一個經濟周期高價賣出去。跨兩個經濟周期又要把寶押在預售上，這樣企業財務是特別差的。如果哪天預售不動了，所有的鏈條就斷了———消費者不買了，銀行就不敢按揭了，也不敢貸款了，就開始找你要錢了，廣告就不敢打了，反過來廣告不打消費者就不買了，形成一個惡性循環，所以過分依賴銀行是非常嚴重的。
馮侖還說，房地產開發商計劃性都很弱，在操作的制度環境和法制環境還不是很健全的情況下，面對瞬息萬變的市場，開發企業的財務是很難控制的。
為此，馮侖呼吁現在應該重點研究怎么樣使公司為股東創造更大的價值，怎么改善房地產的商業模式，進一步研究美國模式，找到一條使房地產業健康發展的新路來。
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