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新華網烏魯木齊12月3日電(記者郭立) 經過8年的漫長等待，烏魯木齊市天海住宅小區(qū)的120名住戶終于拿到了第一筆返還房款。11月21日，當烏魯木齊鐵路運輸中級法院將480多萬元的執(zhí)行款交到用戶手中時，他們歡呼雀躍，送上“實踐三個代表的典范，為民秉公執(zhí)法的楷模”的錦旗。
房產商精心營造“神話”
1994年6月，新疆天海房地產公司宣稱：公司開展天海花園住宅小區(qū)微利發(fā)售5年還本活動。所謂的“5年還本”，即買房者一次性繳納房款滿5年后，公司退還房款，房屋仍歸住戶所有。天海房地產公司在當?shù)囟嗉颐襟w上刊登廣告稱：“天海集團公司首家推出‘期限5年，還本售房’方案”，并鄭重宣誓“只要長城還在，5年必將還本”。據(jù)了解，天海公司當時向新疆各大媒體投入300萬元廣告費，宣傳自己的方案。
方案一推出，在社會上引起軒然大波，5個月內天海公司就售房200余套，收回資金3000萬元，這一售房速度在新疆房地產業(yè)界創(chuàng)造了“售房神話”。
據(jù)李會同、徐新等購房者說，實際上當時他們也曾心存疑慮，但這些疑慮都被天海公司一項至關重要的舉措打消。1994年11月，天海公司在推出“還本售房”方案之后，與中國人民保險公司烏魯木齊支公司又共同推出了“5年還本信譽保險”業(yè)務，明確由保險公司向天海公司對客戶提供信譽保險，并宣稱這項業(yè)務“對新疆房地產業(yè)和保險業(yè)的發(fā)展具有深遠意義”。
此外，烏魯木齊市公證處還對“天海”與小區(qū)住戶簽訂的《5年還本售房協(xié)議書》、《債權證明》、《贈與書》進行公證。保險公司和公證部門的參與自然增添了群眾對此事的信任。就這樣，房地產商和保險公司等在群眾心目中筑起一座可信度極高的“信用大廈”。
在信用光環(huán)的籠罩下，240名購房戶先后與天海房地產公司簽訂了《還本售房協(xié)議書》、《債權證明》并進行了公證，約定：購房戶一次性交清房款，天海公司短期內辦理房產證，從交款之日起5年后，購房人收回本金。協(xié)議簽訂后，購房人和天海公司依約分別向對方交付了購房款和房屋。
“神話”破滅之勢難擋
沒想到，精心打造的“信用大廈”轉瞬即垮。5年過后，天海房地產公司未能履行還本義務，120名購房戶向新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院起訴，請求判令天海物業(yè)公司承擔1627多萬元的還本責任，并要求保險公司承擔補充償還的責任。
記者調查了解到，1994年推出“還本售房”方案時，天海公司正處于迅速擴張之際。1995年5月，天海集團成立，但成立后不久，由于國家宏觀金融政策的調整，再加上公司管理滯后，整個集團開始全面迅速滑坡。1997年9月，天海房地產公司被注銷。同年9月，天海集團公司也被注銷。據(jù)法院調查證實，1998年5月天海集團法人代表任德群去世，下屬8個分公司相繼破產，其間關系錯綜復雜，法院共立案27件，總涉案標的8000多萬元。
1999年下半年，5年期限已到的120名住戶將天海集團名下僅存的物業(yè)公司告上法庭。經新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院一審后，2001年10月，最高人民法院對這起“新疆5年還本第一案”進行了最后判決：由天海物業(yè)公司按“5年還本”協(xié)議向120戶住戶還款1627萬元。
今年3月，新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院將“天海”系列案交給烏魯木齊鐵路運輸中級法院執(zhí)行。鐵路運輸中級法院成立專案組，4月1日進駐天海花園小區(qū)。短短7個月內，摸清天海系列案的基本情況，又派人前往海南調查“天海”系列案涉案人員及財產情況，在錯綜復雜的案件背景下，執(zhí)行回案款798萬元。
11月21日，烏魯木齊鐵路運輸中級法院給120位天海小區(qū)住戶兌現(xiàn)了每戶30%的返還款共480多萬元。剩余返還款法院仍在繼續(xù)執(zhí)行中。至此，天海公司締造的“信用大廈”開始付出了失信后的第一次代價。
是彌天大謊，還是意外失控？
事到如今，人們不禁要問：“5年還本”是天海早已設好的騙局？還是一個貨真價實的營銷行為？
原天海公司副總經理白峰說，天海公司推出這一售房方案前，進行了長期大量的市場調研，并多次進行可行性論證。1994年的論證報告中是這樣說的，“房地產開發(fā)具有投資大、周期長、規(guī)模大的特點。一般來說，房地產開發(fā)公司都需要銀行的參與和支持，而銀行貸款期最長為一年，大部分貸款都是半年期和3個月期，銀行貸款期限滿足不了房地產開發(fā)周期長的特點。目前，銀行貸款利息平均已達年息20%左右。”“5年還本，其內在含義是購房者每年可收益20%，相當于房地產公司支付給銀行的貸款年利息，5年還本不同于支付銀行利息的是，公司可以充分利用長達5年的時間和空間，從而獲得房地產開發(fā)的規(guī)模效益。”
據(jù)白峰介紹說，根據(jù)公司的規(guī)劃，天海公司已購得土地22萬平方米，在此基礎上共實現(xiàn)三期開發(fā)，一期完工后，新售房款再次投入，并再次產生利潤。以此積累更多的資金，獲得滾動式發(fā)展。
與其他房產糾紛所不同的是，徐新、李會同等200多位購房者至今也不相信天海公司的這個方案是惡意欺騙，而認為是由于種種客觀變化以及公司自身缺陷才未能實施。
由此可以看出，天海公司“5年還本”的方案既不是一場徹頭徹尾的騙局，也不是一個對消費者十分負責的承諾，而是一個虎頭蛇尾的信用過程。
讓“有諾必踐”滲入市場主體
業(yè)內人士指出，“還本銷售”行為從某一方面講，也是前些年國內企業(yè)不重視誠信的產物，由于企業(yè)的償還能力與企業(yè)的經營狀況密切相關。在一定時期內企業(yè)可能會因某種變化虧損或破產，屆時將出現(xiàn)無法兌現(xiàn)承諾的情況。所以“還本銷售”已被國家明令禁止。審理這起案件的新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院認為，就天海公司而言，其方案的推出不能說完全是個騙局，但是問題在于，企業(yè)在實踐諾言的過程中缺乏誠信精神。
最高人民法院有關人士認為，法院對保險公司的判決也體現(xiàn)了法律的誠信原則：保險公司雖然沒有與原告簽署保險合同，建立保險法律關系，但如果沒有保險公司的擔保，就可能沒有原告與開發(fā)商的簽約行為，保險公司在信譽擔保后又為了逃避責任與天海公司解除協(xié)議，并且在天海公司違約后，拒絕承擔擔保責任，一系列行為違反了誠實信用原則，并且構成了締約過失，所以保險公司應承擔一定責任。
一些住戶議論說，現(xiàn)在有些企業(yè)面對消費者時，就像群眾評議的“三拍干部”一樣：拍腦袋決策、拍胸脯保證、拍屁股走人，對企業(yè)信用看得很淡，不負責任。負責執(zhí)行的烏魯木齊鐵路運輸中級法院院長楊志明等人認為，企業(yè)建設自己的信用是要付出代價的，設立和實施相應的機制，投入一定的精力和財力，確保自己的承諾能夠實現(xiàn)，從而兌現(xiàn)誠信，而失信的代價可能會更大，并且也應由企業(yè)自身去支付。
這起案件的判決及執(zhí)行，在新疆房地產界引起不小的震動。多年從事房地產經營的麻先生十分感慨地說，天海公司案件給房地產業(yè)敲了警鐘，8年前天海公司贏就贏在信用，現(xiàn)在它又得承擔失信的損失。這些年，我們在營銷房產時，常有信口開河、夸大事實的做法，現(xiàn)在看來在營銷中的一言一行都要謹慎和負責，否則就會受到法律的制裁，我們房地產業(yè)今后要在誠信建設上下些真功夫。
一些法律專業(yè)人士呼吁，在社會主義市場經濟體制不斷完善的今天，誠信建設不但是企業(yè)文化和企業(yè)品牌的重要組成部分，而且還應該上升到法制層面，以法制思維整體考慮信用建設，這樣才能將“有諾必踐”的原則有效滲入市場主體。(完)
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