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針對當前“房地產泡沫大破滅正在逼近”的灰色預言，有關專家認為當前的房地產泡沫不是整個房地產業過熱，而是房地產投資結構出了問題，屬于總量不足條件下的結構性泡沫——
記者朱菲娜北京報道 針對當前“房地產泡沫大破滅正在逼近”的灰色預言，國家計委宏觀經濟研究院副院長劉福垣日前認為，當前的房地產泡沫是在總量不足條件下的結構性
泡沫，因而不必過分擔心它的發展速度太快。但房地產業結構失衡在相當長一段時期內仍將導致泡沫不斷，要根治這個頑固的“偏頭痛”，必須重新理順分配流通體制。
統計資料表明，2001年，我國房地產開發投資對GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點，加上間接貢獻率可達到1.9—2.5個百分點，相當于占到GDP增長率的26%-34%。而今年，全國商品房空置占壓資金超過2500億元，一躍成為各行業不良資產之首。為此，不少業界人士預言房地產泡沫大破滅正在逼近。
與此同時，我國城市60%的普通居民人均住宅面積還在10平方米左右，9億農民中至少還有8億要轉移到城市。可見，即使在未來幾十年，房地產業以兩位數的速度發展，也擺脫不了總量不足的被動局面。對此，劉福垣認為，當前的房地產泡沫不是整個房地產業過熱，而是房地產投資結構出了問題，是商品房中的高檔品種嚴重供大于求，屬于總量不足條件下的結構性泡沫。因而不必過分擔心它對GDP貢獻率過大的問題。
但是，房地產業結構失衡，很可能導致在今后相當長一段時期內泡沫不斷出現，將嚴重阻礙國民經濟健康的發展，住宅問題將成為城市化的門檻、甚至是門閂。
劉福垣分析，產生這種“偏頭痛”的根源在于我國現行的房地產流通體制與國民經濟發展階段、主要矛盾轉化態勢、產權結構三者嚴重背離。他認為，要根治房地產結構失衡的痼疾，必須重新理順分配流通體制，這樣才能確保房地產業的健康發展。
首先必須明確房地產的產權主體。現行商品房讓購買者一次性購買的土地、公共品和商品房，分屬于三個產權主體。土地屬于全民財產；公共品(目前房價中的稅和配套費)的產權是政府的；商品房的產權可以是私人的，也可以是政府的，還可以是全民的。產權主體不同而一次性出售，租、價、稅合流，價格自然很高。
劉福垣說，目前，我國還用“批租”這個介于租、售之間的概念混淆了土地的產權和使用權的買賣。幾十年的批租用時間偷換了空間。使用權的租期是所有權的折扣，租期愈長，所有權的一束棒就被抽去的愈多。土地開發商可以獲得土地產權證，可以用“批租”來的土地向銀行抵押貸款，這在實質上出賣了產權即大部分所有權，其后果是開發商把地價即幾十年批租的地租一次性地計入房價，使房價畸高，嚴重背離我國目前經濟發展階段居民的收入水平。世界銀行研究表明，一套住宅的價格與家庭年收入之比為3：1至6：1時比較合理。按我國的經濟水平，比例應該在3到4倍之間比較合適，而實際上全國平均是7.8倍。
其次，住宅商品化除了推行銷售一種方式外，還要提供政府廉租房，這才符合我國國民經濟發展階段的客觀實際。而目前，政府廉租房大多未實施，這是我國城市居民消費結構升級卡在“住”的階段的根本原因。
那么，如何理順已經混亂了的住宅等房地產的分配流通關系？劉福垣建議，在既成事實的條件下制定一套新的政策。
第一，停止批租，明確任何全民土地的占用者都必須向國有資產經營部門繳納地租。各個城市可暫時按當前50年批租的價格確定地價，按地價的1/50確定地租率。合同規定每年交一次租金。每隔5年參考城市擴容面積占原面積的比率適當提高地租率，或參考城市人均收入5年平均增長率適當提高地租率。原有的土地占用稅或占用費停止繳納。政府可以向國有資產經營部門收土地資產稅。
第二，把目前與房地產有關的稅費再做一次清理，剔除一切不合理的費和稅，把合理的費全部納入稅的范疇，形成一個房地產稅收總額，也采取每年向房產業主收1/50的做法，并且把這個稅率作為全部建成區房產的統一資產稅標準。不管新房舊房都應該按資產現值以此稅率繳納資產稅。
第三，在新政策實施之后，租、稅、費、價合一的舊商品房即使保本銷售，恐怕大都賣不動。這是政府政策變化給開發商帶來的問題，政府應該在合理的范圍內幫他們解套，但必須按市場經濟自愿原則。
第四，租售并舉、以租為主。政府要有一個明確的預期，在工資制度上要為此創造條件。如住宅補貼、住宅公積金制度是以賣為主方針的產物，改革后應該廢除。在制定最低工資標準的時候，應把最低房租含量考慮進去。這個最低房租含量要能租得起政府廉租房。在我國目前城市居民中有10%左右的人口應該租住政府廉租房。
劉福垣說，政府只要理順了流通分配關系，確保政府廉租房的供應，房租、房價、工資都讓市場去調節，一切都會走上正軌。目前的混亂困境是市場和政府兩股力量碰撞的結果。一旦政府冷靜下來，到位而不越位，就可以綱舉目張，以四兩撥千斤的宏觀調控措施使房地產業快速健康發展。
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