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本報記者陳雪根
北京的商住樓在罵聲中長大成人，但作為主要當事人的潘石屹一直沒有公開做過正面辯護，在不久前《地產觀察》主辦的“場所精神與特色商務樓論壇”上，潘石屹首次開口說話，同時，即將在CBD推出商住項目的“新華遠”任志強也不避嫌疑，同潘站在一起，為商住項目激情辯護。
都是金融政策惹的禍？
“新華遠”任志強認為，寫字樓是租還是賣與金融政策有兩方面的關系：一方面，如果建筑商蓋樓用于出租，現行的金融政策是把建筑物按照三種方式進行評估以后形成一個價格，以此為基礎打七折或者五折向銀行抵押貸款，這種方式讓任何一個發展商失去貸款積極性。而國外企業是用現金流的方式來進行抵押貸款的，如果簽了一個大的客戶或者不可撤銷的15年租約的話，發展商可從銀行得到1∶5或者1∶2的錢，這樣不僅樓可以保留下來，而且還可以開發新的物業。
同時，國外的會計沒有折舊一說，而我們按二三十年折舊。西方會計收入直接算利潤，只要這個樓在，投資就永遠在。中國的財務制度也好，金融資本也好，出發點是折舊完了這個樓可以拆了重建，國外的制度基礎是建筑的永久性。這就是金融體制、會計制度和其它制度不配套造成發展商無法留下寫字樓用于出租的原因。
國家目前鼓勵個人消費貸款，而不鼓勵生產投資貸款。認為中國目前的居住問題更大，所以以低息按揭的方式鼓勵老百姓先解決住房問題。不鼓勵投資，不鼓勵做辦公樓，做辦公樓就只給三成四成五成按揭，住宅就可以八成。如果小企業買房按流動資金貸款，就不能享受按揭的優惠。這樣開發商就只能說其項目不是辦公樓，批的是住宅，消費者花多一點的錢有70年的使用權當然比花同樣的錢只用50年好，所以商住一定比辦公樓賣得好；其次，凡是商住允許“住”的，銀行就給你按揭；按辦公樓算的，就不給你七成按揭。中國的金融政策也好，土地政策也好，法規政策也好，逼著你不得不想一些辦法，讓購買者獲得最大的實惠而獲得最終租金。
很多條件決定了可能會有更多的小企業不愿意租而愿意買房屋，但企業不會長期或者永久在一個地方生存，或者財務制度允許租但是不能買，在很多國家是有限制的，比如說保險公司規定固定資產投資不能超過50%，而國內沒有這樣的問題，所以小公司更多的用20%的按揭買房，節省更多租金來正常經營。所有付的按揭都等于是租金，但內部運營過程中沒有租金，而最后得到了固定資產。
房地產開發商要有三個突破
SOH O中國的潘石屹認為，北京目前商住樓流行是有歷史淵源的。1990年5月份國務院出臺了55號令，即《中華人民共和國國有城鎮土地出讓轉讓的暫行規定》，這才有了房地產。1992年10月份，北京市政府下文貫徹執行國務院55號令，從這時起北京才有了房地產。可是到了1993年的6月份，沿海開放城市房地產有泡沫了，北京的房地產剛從娘肚子里邊出來，就與沿海城市一起享受了同樣的宏觀調控待遇。首先限制的
就是商場、寫字樓的建設。以國貿一期寫字樓的租金為例，因為宏觀調控，沒有別的供應了，所以從40美金，最后上升到120美金。從那時直到現在，商業寫字樓基本上還是在宏觀調控的范圍之內，開發貸款、稅費、按揭貸款限制等各方面的政策沒有任何改變，這就造成北京的寫字樓市場租金非常高。
沒有寫字樓怎么辦？就跑到住宅里面去。任何一個房地產市場都需要和資本市場金融市場結合，但結合的方式是不一樣的。中國最大的結合方式是按揭貸款。可是對寫字樓的按揭貸款，在目前為止基本上是不可能的，所以就出現了商住這樣不合理的局面。
像北京這樣的經濟熱點區域，只做住宅，不做寫字樓，區域經濟是非常危險的。因為住宅可能會帶來消費，但大量的稅收是沒有的。如果積極鼓勵發展寫字樓，像CBD這樣的區域，會產生大量的稅收，可能一間房子里面簽一份合同，整個的營業稅、所得稅量就會非常大。區域能不能很好地發展，有沒有足夠的稅源是一個非常大的關鍵問題。
最大的一個問題是我們今天在做產品的過程中，能不能解放思想，突破現在的規劃范圍、突破現在的法律、突破現在中央銀行的貨幣政策，能不能由我們房地產發展商代表市場要求，向他們提出一套更合理的東西。以后界限模糊化了，你根本不知道什么是倉庫，什么是工廠，甚至可能不知道什么是商場，可能商場就在倉庫里面。在社會大變遷面前，房地產發展商適應這樣的變遷去做。同樣，我們落后的規定、金融政策、法律也要跟著調整。房地產發展商建的房子也許不知道5年以后應該怎么做，唯一的可能就是把靈活性和可能性留給明天。
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