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晨報深圳專電(特派記者莫春)房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)了過熱，是近來引起廣泛討論和普遍關注的市場熱點問題。昨天上午，在深圳住交會的“住宅金融論壇”上，中國房地產(chǎn)協(xié)會會長楊慎提出了最新觀點：到2020年，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升期，如果控制和管理得當，不會出現(xiàn)過熱，但要謹防四大“炎癥”導致房地產(chǎn)過熱。
楊慎分析說，盡管我國房地產(chǎn)市場總體沒有過熱，但要謹防過熱，應注意四個問題：
一是空置率上升。房地產(chǎn)的需求已經(jīng)從跨越式過渡到持續(xù)發(fā)展階段，也就是說，從幾年前人們急需改善住房條件變成對住房有更高要求，導致需求的增速減緩。以前商品房的銷售率能夠達到80%左右，現(xiàn)在銷售率有所降低，造成積壓。目前，全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率為19%，超過了國際“警戒線”(空置率10%至15%)。
二是房地產(chǎn)信貸質量有所降低。房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金是靠銀行貸款周轉，目前房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率是72%，最高達到94%。截至2002年10月，個人住房貸款的總規(guī)模為7500億元，銀行貸給開發(fā)商的開發(fā)貸款總額為2000億元，加起來有一萬億元。如此龐大的資金，如果信貸質量降低將直接影響銀行的資金安全。
三是房價上漲有不正常的因素。從全國看，今年土地價格出現(xiàn)了猛漲的勢頭，在一定程度上帶來房價的上升。一些企業(yè)盲目地高價買地，開發(fā)出來的產(chǎn)品超過了消費者的經(jīng)濟承受能力，房子賣不掉，勢必造成積壓。因此，要重視由于土地價格上漲過快帶來的負面效應。
四是居民開始投資房地產(chǎn)。很多人現(xiàn)在開始買第二套住房用于出租，有關統(tǒng)計表明，目前我國有6.6%的人擁有第二套住房，但實際上這個數(shù)字可能要達到15%。買房后出租是一種投資行為，比如一套60平方米的房子，每月租金可達1500元，但償還銀行的按揭貸款只需1000元，很多人看好它的收益。這種投資行為本身無可非議，但是有一定的金融風險，如果房子租不出去，償還銀行的貸款就會成問題。
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