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-特約記者李宗苗 本報記者劉建鋒
在11月17日深圳召開的有近500位各省市國土資源廳(局)長、土地儲備交易機構負責人和30余位市長參加的“中國城市土地運營論壇”上，制度陰影成為焦點話題之一。
不能因少數人的利益
占用過多土地資源
國土資源部副部長李元為本次論壇發來的講演尤其引人關注，他肯定了經營城市土地的思路，但嚴厲批評了土地交易市場中存在的問題：“不能因為少數人的利益占用過多土地資源……”
李元指出：“土地作為全社會的共同資源和財富，在經營城市土地的過程中，必須維護最廣大人民群眾的用地權益，不能放棄合理的供地政策對房地產市場的影響作用，聽任房價尤其是住宅價格攀升過快；不能因為少數人的利益和消費，過多占用土地資源建別墅、建豪宅；更不能使名山風景區成為個別人占有的財產和后花園。”
李元強調，經營城市土地的目標不是片面地擴大土地供應、以地生財，更不是不受節制地搞房地產、“形象工程”和重復建設，而是要合理地利用土地資源，充分發揮土地資產的作用，實現城市經濟、社會和環境的可持續發展。
他說，經營城市土地不僅僅是一個部門的事，而是需要多個部門互相協調配合。他指出，一些地方在經營城市土地中，由于部門職能不順，影響了該項工作的順利開展。
突破“制度陰影”
集中土地供應權
國土資源部土地利用管理司副司長束克欣在發言中指出：“要經營好城市土地，就必須增強政府的調控能力”。一是要建立順暢的信息渠道，這是增強調控能力的前提。現在一些城市有很多空置商品房，但仍有大量的土地源源不斷地用來做房地產開發，說明這些城市對自己城市的房地產市場不夠了解，不能有效地調整土地供應政策。
二要集中土地供應權，這是增強調控能力的體制保證。經營土地是市場經濟的產物，然而在很多城市對土地的管理仍然沿用計劃經濟的模式，出現了土地配置方式和土地管理方式相沖突的現象。即一方面要求以市場方式配置土地資源，另一方面又要求以計劃經濟時期的管理程序來配置土地。沖突的結果是不同的政府部門以不同的方式向市場提供土地，分散了政府的土地集中供應權，使一個地方的土地供應總量很難得到有效的控制。束克欣認為，現行的土地管理體制問題是增強政府調控能力的障礙，是計劃經濟的“制度陰影”作用于土地市場配置的突出表現。他說，突破管理體制障礙的關鍵之一是集中土地供應權。
三是要有效控制土地供應總量，這是增強調控能力的核心。土地供應總量的內涵是非常豐富的，不僅有遠期的，而且有短期的；不僅有增量的，而且有存量的；不僅有總體總量，而且有結構總量。城市政府只有充分了解不同總量的意義和聯系，才能制定相關的政策控制土地進入土地市場的總量。
警覺房地產泡沫和惡性競爭
經營土地、經營城市既是土地管理的新課題，也是城市發展的新思路，城市政府通過經營土地、經營城市，大幅度地提高了城市土地收益。但是，一些地方在經營土地、經營城市的過程中，也出現了一些值得關注的問題，束克欣指出，比如一些人認為經營土地就是搞房地產，城市競爭就是地價競爭。“這是背離經營土地、經營城市的宗旨，與提高城市綜合競爭力也沒有關系。”
他說，應高度警覺兩個問題：一是警覺房地產泡沫問題。“盡管這種過熱是區域性的，但必須引起其他地區的高度警覺。”二是要警覺惡性競爭的問題。壓低地價吸引投資項目，損害的不僅僅是自身的利益，而是全國的利益。“個別地方的領導在一些場合公開表示，到他那里投資，土地可以不要錢，這是一種不負責任的行為，土地不要錢，農民怎么安置？基礎設施怎么搞？利用壓低地價吸引投資對任何一個地方都不是優勢，也不會有好處。”
要實現土地價值最大化
如何獲得土地經營的最高效益？北京亦莊經濟技術開發區、蘇州、青島等地的經驗可以借鑒。北京亦莊開發區管委會主任李鳳玲稱，國有土地作為資本，必須建立在對國有土地集約、高效利用，供應總量宏觀控制的前提下，將其投放市場。其運營方式是多環節相連貫，科學的、靈活多樣的，其目的是使國家、企業、個人投資者均受益。“亦莊的經驗是，堅持四個原則：一是必須保證使所投入的土地獲得超額利潤；二是必須堅持使所用土地與產業發展相結合；三是必須堅持社會效益、生態效益、經濟效益相統一的原則；四是必須堅持計劃指標與市場調節相結合的原則。”
李鳳玲稱，土地是各種產業形成和發展的載體，在進行土地資本運營的時候，必須與所要發展的產業相結合。“也就是說，哪些產業能夠帶來長期高效收益，在土地投放時就向哪些產業傾斜。”北京開發區始終堅持適當控制房地產用地，優先支持和鼓勵微電子技術產業、電子信息產業、光機電一體化產業、生物工程和新醫藥產業、新能源和新材料產業的用地。
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