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近期，廣東房地產(chǎn)一些數(shù)字引起了人們的不安：如廣州市今年上半年新增商品房空置面積596.67萬平方米，較去年同比增長了6.97%。于是就有人驚呼“廣州房地產(chǎn)大廈將傾”，“樓市泡沫將破”。對(duì)此，廣州房地產(chǎn)界人士基本持否定態(tài)度，而一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)主要還是“結(jié)構(gòu)失衡”。
---建樓熱：預(yù)售房增加成交量下降
開發(fā)商以30%的投資增長率在攻城略地，而消費(fèi)者的購買量卻比去年下降了18%，今年廣州的樓市就在“難賣”與“迅猛開發(fā)”中走過了前三個(gè)季度。
記者從市國土房管局了解到，今年1～9月，廣州市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積為651萬平方米，房屋成交面積為634萬平方米，較去年同期分別上漲了38.51%和6.02%；原8區(qū)的商品房成交面積僅為394萬平方米，較去年同比下降了2.96%，而這8區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售房面積卻比去年增加了42.05%，達(dá)到了402萬平方米。
今年以來，廣州樓市就沒有大熱過，即使是在“五一”、“十一”這樣的黃金周，除了個(gè)別樓盤外，絕大多數(shù)樓盤的銷售不太理想。即使是這樣，據(jù)市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，廣州市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房項(xiàng)目331個(gè)；考慮到“十一”黃金周的可能出現(xiàn)的購房熱潮，市房管局僅9月份就批準(zhǔn)的預(yù)售商品房項(xiàng)目達(dá)63個(gè)，可銷售面積132萬平方米。
因此有業(yè)內(nèi)人士指出，廣州房地產(chǎn)投資額與實(shí)際銷售之間的差距進(jìn)一步拉大，將迫使市場作出相應(yīng)的調(diào)整。
---空置多：單憑數(shù)量不能說明有泡沫
據(jù)廣州市建委的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年廣州市商品房空置率就已達(dá)40%，今年1～6月份又新增空置面積596.67萬平方米，較去年同比增長了6.97%。其中空置住宅351.27萬平方米，同比增長1.07%；空置商業(yè)用房124.56萬平方米，比上年同期增長5.56%。
廣州樓市的空置率的確在逐年升高，已遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)10%的警戒線。但廣州樓市的價(jià)格在下降中還基本保持了平穩(wěn)。由于供大于求，今年上半年廣州房價(jià)比去年同期下降了2.5%。到第三季度，房價(jià)同比下降1.1%，房地產(chǎn)租賃價(jià)格同比下降0.6%，但多層住宅、高層住宅和商鋪的房價(jià)較上半年還有所回升。因此目前談房地產(chǎn)泡沫還“名不副實(shí)”，因?yàn)閺V州并未出現(xiàn)房價(jià)飛漲，地價(jià)哄高的現(xiàn)象，房價(jià)還能反映市場的真實(shí)需求。
有專家認(rèn)為，商品房空置時(shí)間在一年以內(nèi)，可視為合理空置，空置超過一年才有積淀為不良資產(chǎn)的隱患。按照廣州樓市的銷售規(guī)律，年底將是售樓和交樓的高峰期。有數(shù)據(jù)表明，從“十一”黃金周到明年春節(jié)前，廣州市將有70多個(gè)樓盤，2萬多套的新樓交付使用，加上現(xiàn)樓銷售和二手房，廣州年底將接近有3萬房屋收樓入住。
一位從事房屋中介工作的業(yè)內(nèi)人士指出，房屋的空置量并不能說明房地產(chǎn)有“泡沫”。該人士表示，房屋的空置要從一段時(shí)間去看，去年空置的也許今年就賣出去了，今年空置的如果能在未來一段時(shí)間內(nèi)被市場吸收，就不能說這是“泡沫”。廣州目前雖然有不少空置房，但廣州發(fā)展房地產(chǎn)這么多年，難免會(huì)積累下一些空置房，這也是正常的，現(xiàn)在這個(gè)問題突出來了，就要開發(fā)商在銷售上作出合理的調(diào)整。
---解決方案：讓中等收入家庭買得起
其實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)高溫和空置房的增多，并不表示廣州的房屋需求已經(jīng)達(dá)到了飽和，或者已經(jīng)孕育了“泡沫”。廣州房地產(chǎn)商目前要做的就是開拓和擴(kuò)大買方市場。調(diào)整產(chǎn)品的供應(yīng)，從滿足消費(fèi)者的需求入手。有專家認(rèn)為，如今的房地產(chǎn)市場不再是開發(fā)商建什么樓，市民就買什么樓，而是要由消費(fèi)者需求來決定生產(chǎn)，由銷售來拉動(dòng)生產(chǎn)。空置房的增加，售房壓力的加大，使得買方市場突出。
面對(duì)目前廣州房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采取的低價(jià)策略，以及“一口價(jià)送裝修”等各種優(yōu)惠和讓利，一位從外地來廣州打工的李先生說，他準(zhǔn)備買樓已經(jīng)兩年了，但他直覺得“只要稍微好一點(diǎn)的地段，房價(jià)就高，如果能降一點(diǎn)早就買了”。
在市統(tǒng)計(jì)局最近公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果中，廣州1萬戶被調(diào)查的家庭中有692戶計(jì)劃買房，而這692戶家庭中有80%以上考慮購買4500元每平方米的中低檔房屋。這也就表明中低價(jià)位的房屋將是未來需求的主流。廣州房地產(chǎn)行業(yè)如果要保持現(xiàn)在的發(fā)展熱度，就要調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，讓中等收入家庭買得起房子。(來源：信息時(shí)報(bào) 作者：楊升華)
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