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記者程濤發自北京
“北京房地產市場要降低空置率，調整新增商品房的結構是關鍵。”11月14日，長城證券房地產分析師王學兵向記者表示，盡管2002年北京空置商品房的結構已經得到一定程度的改善，“但今年新竣工面積仍大于銷售面積，說明空置率沒有得到有效地控制。”
近日，北京市統計局數據表明，截至9月底，北京商品房空置面積為721萬平方米，增長26.7%；商品住宅582.4萬平方米，增長29.6%，但總量分別比上年減少53萬平方米和51.7萬平方米。其中，空置時間在1年以內的有376萬平方米，占北京空置面積的53%。
“新增面積大于銷售面積，這導致了空置面積的進一步擴大。”王學兵認為，北京市商品房供過于求的狀況不能得到有效控制，新竣工商品房的價格、設計和適用將導致空置率的進一步上升。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉指出，與上海相比，北京大力發展經濟適用房建設有三個重要原因：一是北京新建商品住宅價格比上海高而人均收入比上海低；二是北京二手房市場開發程度低于上海的水平；三是把公務員、教師作為經濟適用房銷售對象，北京這兩類人的比例要大大高于上海。
北京市商品房的空置率在經過持續地調整以后，已經取得了初步效果，目前控制面積主要是新竣工的商品房。而從北京2001年商品房空置的情況看，空置時間3年以內的商品房約占了9成。
對于存量空置面積的消化，王學兵認為北京應該盡快啟動房地產二級市場。王學兵告訴記者，“消化空置1年以上的商品房，關鍵在于房地產二級市場的活躍程度。但目前北京的二手房地稅費、過戶手續和產權合法等都是北京二手房啟動的最大障礙。”
目前，北京二級市場不甚發達，缺乏住房梯級消費過渡，市場資源配置不盡合理，但由于近年來經濟適用房投資開發力度頗大，房價也在今年出現了下降的趨勢。
盡管北京在今年出現了房地產平均價格降低的317元的利好消息，但眾多業內專家認為，這并不能給降低空置率帶來促動。
日前，諸多經濟學家也撰文指出，當前中國房地產業“總量不足、結構失衡”，而北京在這方面表現的尤為突出。北京空置的商品住宅主要是單價在4000元以上的中高檔住宅，而單價在3000元以下的商品房則空置較少，這說明目前市場的產品結構存在嚴重失衡，造成這一現象的原因既有炒地皮致使成本推高的因素，也與開發產商過分樂觀的利潤預期有關。
“目前，眾多的房地產投資者認為，中國房地產市場又將形成新一輪的周期性低迷，這將影響投資者的投資決策。”王學兵認為，民間資本的減量進入市場，可能會引起北京房地產的空置率進一步上升。“因此，要想從整體上來降低空置率，價格的結構調整以及產品結構性調整，將是未來的關鍵。”
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