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特約記者顧揚(yáng)發(fā)自上海
空置面積驟減
記者從上海房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計(jì)局獲得了兩組數(shù)據(jù)：
2002年前三季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年同期增加80.4%，而商品房預(yù)售與去年同期比較，增加了45.1%。預(yù)售增長雖有放緩，但商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比仍達(dá)到1∶1.009。
據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)人稱。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“求略大于供，供求基本平衡”的狀態(tài)；房價(jià)自1999年末上海房價(jià)回暖以來，連續(xù)第9個(gè)季度上漲。說明上海房產(chǎn)市場(chǎng)正處于較繁榮的階段。
另據(jù)基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國)有限公司的總經(jīng)理陳基強(qiáng)介紹，到2002年上半年末，上海空置商品房已經(jīng)由1999年的最高峰1297.41萬平方米降到869.51萬平方米，比高峰時(shí)減少了427.9萬平方米；其中，住宅空置面積482.03萬平方米，同比減少了15.6%，應(yīng)該說情況還是比較樂觀的。
穩(wěn)定增長事出有因
上海市政府發(fā)展研究中心的陳群民博士稱，北京、廣州商品房的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。由于北京市單位集團(tuán)購房的情況較為普遍，居民住房情況一直良好，本身需求潛力不大；加上去年北京“奧運(yùn)”概念的刺激使得大量資金涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，造成商品房供應(yīng)過剩。
談到上海房產(chǎn)市場(chǎng)能保持穩(wěn)定增長的原因，陳群民指出，上海連續(xù)幾年GDP增長超過10%，宏觀經(jīng)濟(jì)的利好是支撐消費(fèi)者信心和購買力的主要因素；從房地產(chǎn)需求來看，上海人口基數(shù)大，而居民居住狀況一直不理想，本市居民改善居住環(huán)境的需求較其他城市更為強(qiáng)烈。這幾年港澳臺(tái)地區(qū)人士及浙江、江蘇等地的省外人士，紛紛來滬投資置業(yè)。再從市場(chǎng)成熟度來看，目前上海的房產(chǎn)商投資開發(fā)更趨于理性化，房產(chǎn)項(xiàng)目的定位更趨多元化。
新情況值得關(guān)注
但是，陳群民還指出，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)雖長期整體向好，但短期內(nèi)有合理調(diào)整的需求，新出現(xiàn)的幾個(gè)情況應(yīng)得到各界的關(guān)注。
陳群民說道，上海房地產(chǎn)價(jià)格從1999年底已經(jīng)止跌回升，目前持續(xù)增長近3年，根據(jù)變動(dòng)周期，1-2年后房地產(chǎn)價(jià)格有可能出現(xiàn)周期性的回調(diào)。另外，目前上海的房價(jià)與家庭收入比已達(dá)到了8.9，雖低于北京、廣州的11，但已經(jīng)高于世界銀行合理房價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)：3-6。而且，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)中存在著風(fēng)險(xiǎn)性因素，如房地產(chǎn)投資增長高于GDP和居民收入的增長水平；供給結(jié)構(gòu)不合理，高價(jià)房所占比例過多；外地人士購房比例偏高，投資性購房比例偏大等。
業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，在北京、廣州等城市房產(chǎn)市場(chǎng)開始走向不景氣的情況下，上海的房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該說，雖將有小小波瀾，但屬合理范圍之內(nèi)，不會(huì)對(duì)長期良好健康的發(fā)展造成不良影響。
國家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)結(jié)果表明：9月份，“國房景氣指數(shù)”為104.97，與去年同期相比減少0.88點(diǎn)，比今年8月份增加0.51點(diǎn)，為今年以來的最高值。盡管如此，有關(guān)商品房空置面積的分類指數(shù)卻讓人捏把汗。
9月份，商品房空置面積分類指數(shù)為92.90點(diǎn)，比去年同期上升4.32點(diǎn)，比8月份下降1.19點(diǎn)。1-9月份，全國商品房空置面積同比增長10.6%，比去年同期增加9.7個(gè)百分點(diǎn)，也高于一季度增長4.7%和上半年增長9.2%的水平。
另外，國家統(tǒng)計(jì)局公布的“8月份國房指數(shù)”顯示，前8個(gè)月全國商品房空置增長14.1%，占?jí)嘿Y金2500億元，居各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。
央行第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中也對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲和空置面積增加的潛在風(fēng)險(xiǎn)表示出了相當(dāng)?shù)年P(guān)注。
近日，北京、廣州樓市又報(bào)出驚人數(shù)字：北京、廣州商品房空置率分別已達(dá)20%，40%，遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)的3%-10%的合理水平。
萬科董事長王石日前在華盛頓接受媒體采訪時(shí)說，與美、日等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)相比，中國房地產(chǎn)業(yè)還不太成熟，生產(chǎn)方式的落后、房地產(chǎn)企業(yè)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。
如何解決商品房空置面積問題，高空置率會(huì)不會(huì)影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展，已成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。而上海、廣州、北京的樓市是焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)，解讀這三地商品房高空置率無疑將對(duì)促進(jìn)全國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展大有裨益。
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