|
本報記者 曹盛潔 北京報道
從今年7月起，北京土地開始采用公開招標、拍賣的方式，房產市場走向規范。
和黃走上層路線、做政府公關的優勢還能持續多久？盡管東方廣場一直在賠，位于朝陽東壩的大盤也一直懸而未決，但所有這一切并未能阻擋長和系在京快速擴張的步伐，日前
，李嘉誠在北京又有新的大動作。
10月30日，在第六屆京港經濟合作研討洽談會上，和記黃埔(HK 0013)旗下的和記黃埔地產(北京)宣布，將斥資30億人民幣投資北京朝陽區姚家園項目。
資金仍未到位
“姚家園項目總投資為30億元，在這個項目中和黃將占大部分股權。”和黃地產(北京)副總經理陳敏在出席洽談會簽約儀式后說。陳敏還介紹，姚家園整個項目建筑面積為40萬平方米，分3至4期發展，將興建超過3000個住宅單位，計劃在今年年底或明年年初動工。
此次和黃斥巨資開發的姚家園項目位于北京朝陽區平房鄉姚家園村，介于東四環和五環之間。朝陽區建委一位不愿透露姓名的人士告訴記者，和黃地產在兩三年之前就開始與朝陽建委和平房鄉政府頻繁接觸，比東壩項目談得還要早，其實在半年前這件事就已經基本敲定了。
今年6月，和黃中國事務總經理譚健旭接受香港媒體采訪印證了這一說法。譚表示，明年將是和黃在內地的售樓高峰期，初步估算將推售的單位總數達4?000至5?000個。預計明年將推出的住宅或商住項目分布于七個城市，其中包括北京的姚家園項目。可見，此項目早已被和黃視為“囊中之物”。
據平房鄉政府一位鄉領導介紹，這個項目的具體名稱為姚家園小區，一期工程為經濟適用房，目前已經開始建設，建成后每平方米售價在3800-4000元左右。二期將建成低密度的中檔住宅，售價定在每平米5000-8000元之間。一級土地開發由平房鄉自己的開發公司負責，和黃將從二期工程介入。而且，姚家園除了該小區之外已經沒有其他的大塊土地。
盡管已經簽下協議，但一向低調的和黃地產對姚家園項目還是三緘其口。不過，記者從其他可靠的渠道得知，和黃盤下姚家園40萬平方米的土地用了7億人民幣左右。
“和黃和我們的合作沒有產權，政策目前就是這么規定的，所以和黃一直處于矛盾當中，遲遲下不了決心。現在雖然簽了合同，但是資金還沒有到位。”平房鄉政府的領導無奈地說，“這成了我們合作中最大的難題，事情的進展關鍵還要看和黃那方面怎么做。”當記者追問資金何時才能到位時，這位鄉領導表示：“還得等著，目前還不好說。”
這位鄉領導甚至認為，和黃在此次合作過程中狀態并不好。“那邊資金周轉有些困難，導致姚家園項目的運作到現在也沒有進入實質階段。”
東壩項目仍在洽談
和黃地產似乎對北京東四環、東五環這個稱為“CBD后花園”的位置格外青睞。去年9月，和黃與朝陽區簽署意向協議，準備斥100億人民幣巨資開發東壩5000畝的超大盤。借李嘉誠的“超常人氣”，東壩幾乎在一夜之間變得備受矚目。不過，在此后一年多時間里，除了這一紙意向書之外，有關和黃進軍東壩的一切仿佛石沉大海，杳無音訊。業內人士紛紛猜測，傳言四起。甚至有業內人士認為因為在土地價格上難以達成一致，和黃早已出局，這塊土地已經劃撥給本土開發商天鴻集團。
“天鴻集團盤下的2000畝地是單獨立項的，與和黃不存在你爭我奪，這本來就是兩碼事。”東壩邊緣集團副總經理杜連生告訴記者，“和黃并沒有撤，還在與我們保持接觸。目前東壩地區的委托設計方案剛出臺，但是整體規劃還沒有批下來，估計還要三四個月的時間。”
“東壩項目仍在商談中，和黃并沒有最終放棄。”和黃地產副董事總經理徐建東此前在接受香港媒體采訪時也做了同樣的表示。
同投資位于黃金地段的東方廣場不同，在京城一度陷入沉寂的和黃地產這次將目光轉向了京郊的住宅市場。據華潤置地董事郭鈞分析，李嘉誠不再選擇高檔寫字樓及商用樓而瞄準住宅市場，可能是出于對投資風險的把握，李在香港做得最成功的就是住宅項目。而且，長和系在北京直接投資的項目比較少，一般是通過代理公司來做。
1993年起開始建設、總投資達20億美元的東方廣場，雖然當時被稱為長安街最大的違規建筑，最后不得不攔腰截斷，變成了現在這樣又矮又胖的樣子，卻并不妨礙其成為李嘉誠內地房產業務的標志。
這個用錢堆起來的廣場效益不佳，一直處于虧損狀態，這在業內早已不是什么秘密。郭鈞認為，東方廣場是90年代初泡沫經濟背景下投資的產物，不過，對于擁有雄厚資金的長和系來說，20億美元可能只是杯水車薪。
其實，和黃能夠取得東方廣場的項目在很大程度上依賴于與政府的良好關系。但是從今年7月起，北京土地開始采用公開招標、拍賣的方式，房產市場走向規范。“李嘉誠以前走上層路線、做政府公關的優勢現在已經不是很明顯了。目前在拿地方面，大家基本是站在同一個起跑線上。”一位業內人士對記者說。港資地產巨鱷京城失落？
近幾年，受香港經濟不景氣的影響，港資地產巨頭紛紛轉戰內地房地產市場，長和系、新世界中國、新鴻基地產、恒基中國等在內地樓市的新一輪“圈地熱”已悄然興起。
和黃地產作為“李超人”進軍內地房地產市場的旗艦，在內地持有的土地儲備超過了400萬平方米，足夠未來六到七年發展之用。而新世界中國、恒基中國及新鴻基地產三家加起來在內地持有土地儲備已高達2200萬平方米。
香港地產商紛紛在內地縝密地規劃著自己的版圖，僅雄心勃勃的和黃及它的兄弟長實集團就已在廣州、深圳、珠海、重慶、上海、青島、北京等八個城市安營扎寨，與當地地產商爭奪市場份額。而新世界集團對內地地產的投資也毫不示弱，在未來3年，新世界中國將動用巨額資金投入到廣州、上海等地的9個項目中，主要用于興建高級酒店、公寓、涉外辦公樓及外資內銷房。
北京作為首都，是香港地產大亨投資的重鎮。去年以來，京城樓市迎來了外資介入的第二次浪潮，與第一次浪潮不同的是，此番境外地產大鱷紛紛專注于京城住宅市場的開發，而更多的境外來客將尋求合作伙伴，以投資商的面目出現，這也是迅速實現本土化戰略，從而規避風險的有效方法。據統計，目前港商在北京投資的房地產建設項目總數已達400余個。
陳敏在不久前的京港洽談會上表示，由于看好北京房地產前景，和黃將加大在北京投資房地產的力度，除了姚家園項目以外，現有數個項目正在洽談當中。
但是，很多北京本土的地產商對此都不以為然。一位知名的房產開發商告訴記者，新世界、恒基中國等集團的表現實在差強人意，他們投資的一些住宅、物業都在賠錢，如新東安市場等等。雖然他們的整體實力不是本土企業所能比的，但是在很多項目上國內資金的行動都比他們更大。這位人士甚至語出驚人：香港正逐漸走向衰落，也許在不久的將來，香港會成為“落伍”的代名詞，所以在心理上內地地產企業更占據優勢。
北京奧林匹克花園總經理張亞夫在接受媒體采訪時也表示，和黃雖然在香港取得成功，但他們不了解北京市場，不熟悉北京人的生活習慣和居住觀念。看看新世界等香港開發商在內地做的樓就可以知道，他們很可能水土不服。我們不怕李嘉誠，因為我們是先進入者。
雖然港商在投資每一個項目時都吸引了比本土開發商更多的“眼球”，但是他們做的一些項目規模并不大，此次和黃投資的北京姚家園小區就是一個例子。“和黃對姚家園的介入不會對該地區的房價有什么影響。”華潤置地董事郭均分析，“這個項目會維持在一個合理的利潤之內。天鴻集團在朝陽區東風鄉建的東潤楓景與和黃在姚家園的項目有很多的相似之處，目前，這種規模的項目有很多。”操作類似資金規模的企業并不鮮見，如華潤、萬科、萬通等。
看樣子，不管是“北伐”還是“東征”，港資地產巨頭要想和在香港投資一樣，取得豐厚的利潤，還需要走很長的一段路。
| 
