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慧豐
中國人民銀行貨幣政策分析小組近日發表《2002年第三季度貨幣政策執行報告》稱，中國房地產業快速發展，但房地產價格上漲、空置面積增加的潛在風險值得關注。商業銀行在支持房地產業發展的同時，要切實加強信貸管理，警惕房地產泡沫的出現。
房地產泡沫的標志之一就是大量商品房空置面積的出現。據統計，1—8月全國商品房空置面積同比增長14.1%，增幅比去年同期增加13.2個百分點。其中，空置一年以上商品房面積為4397萬平方米，同比增長11.5%。而房產價格也日益升高，在去年房屋銷售價格同比上漲2.2%的基礎上，今年上半年又同比上漲3.6%。
基于這個原因，甚至有人認為要防止1992年房地產過熱情況的再現，在出現泡沫時采取嚴控措施是必然之舉。但是筆者認為更重要的任務應是認真反思，為什么中國會再次出現房地產泡沫，或者是泡沫苗頭？
中國的房地產市場，并不只是房地產開發商個人或者市場的事情，由于房地產業產業關聯度高，在支撐一個地方經濟增長方面具有重要作用，因此，房地產業在很大程度上還是一種政府行為。而各級政府也確實都把房地產業看作一項發展本地經濟的重要舉措，尤其是在消費增長相對遲緩的情況下。
以廣東為例，“九五”期間，廣東全省城鎮完成住宅投資2776億元，占全省固定資產投資總額20.5%。這樣大的投資自然拉動了地方經濟增長。同時，使地方政府大受其益。據悉，僅廣州市國土房管部門一年便上繳達50億元！
地方政府的支持固然推動了房地產事業的繁榮，但房地產要真正發展，最重要的因素還是資金。有人說，中國的房地產商百分之百地靠銀行的資金在運作或許有點夸大其辭，但一個房地產開發商如果沒有銀行資金的支持肯定將停止運轉恐怕就所言非虛。
從歷次整頓房地產市場秩序來看，銀行資金一直是房地產開發的主要資金來源，而據有關專家的測算看，截止到目前，中國金融機構用于房地產開發和個人住房的貸款余額，估計已占全部金融機構貸款的10%左右，而且增長勢頭并不稍減。
房地產開發商從銀行取得資金并不能引起任何非議，但是如果這種貸款支持失去了嚴格的審控而“過熱”，從而使資金鏈面臨斷裂危險時就不能不引起人們的重視。在其它行業貸款前景并不明朗的情況下，房地產業幾乎就成了金融業的“黃金稻草”。有銀行不斷推出各種創新的房地產貸款品種，以爭得更多的市場份額。如有銀行推出個人住房加按揭業務，實行二次抵押貸款。更有甚者，假按揭在有些地方日益盛行，銀行也是對此“睜一只眼閉一只眼”。
如果房地產業總是良性循環，那么就是“皆大歡喜”，但如果一旦出現商品房銷售呆滯，空置率過高，那么銀行、房地產甚至整個經濟就要受到很大沖擊。而事實上，在一些省市城區確實已經出現了這種苗頭。
在房地產開發中，最主要的力量就是房地產開發商。驅使他們產生高昂開發熱情的就是該行業的高額利潤率。有資料認為，國外的房地產商的行業利潤尚不到5%，可中國的房地產商利潤，他們自己公開承認的是15%，但有業內人士說絕對超過30%！其實，看看各種媒體鋪天蓋地的房產廣告也大致略見一斑。
對于這種高利潤的行業，自然吸引了眾多的公司“爭而食之”，一批業外企業紛紛搶灘房地產。飼料大王四川希望集團、聯想集團都是大手筆，均宣布斥30億元巨資投向房地產。大批上市公司也競相向房地產業進軍，甚至有上市公司干脆將整體業務轉向房地產。
房地產業內企業的增多雖然加劇了房地產開發樓盤的增多，但這還不足以形成中國房地產市場的過熱或泡沫。各房地產開發商大都“貪大求洋”，重視豪宅建設，因而形成中國的房地產市場泡沫很大程度上是“結構”泡沫，有意愿買房的家庭和個人不在少數，偏重豪華高檔造成房地產市場的不平衡發展，從而造成一方面新開工樓盤大幅增長，房屋空置率上升，但另一方面隨著城市化程度的提高，市場需求也在不斷增長。
從中國經濟發展來看，房地產業無疑仍然要成為重要的產業，但關鍵的問題是如何使操作更加市場化，資金來源更加規范化，產品結構更加多樣化。
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