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記者/劉因
需求9500 萬平方米
據(jù)社科院房地產研究中心做的《上海居住現(xiàn)狀、人口增長與住宅建設適度規(guī)模研究》透露，“十五”期間，上海住宅的適度建設需求量在9500 萬平方米左右。
由社科院張泓銘、顧建發(fā)、陳則明三位著名專家所做的分析顯示：90年代后5年新住宅市場需求(出售＋出租)的增長率為1年減、4年增。其中，后兩年增長率開始減速。未來，這一趨勢將保持下去，即需求的絕對值還在增長，但是增長速度開始下降，甚至加速下降。理由是，以2000 年的需求1505 萬平方米來講，僅僅是指商品住宅，如果加上農村居民自建住宅，實際需求已經達到1700 多萬平方米，2000 年全市包含非商品住宅的住宅竣工面積為1724 萬平方米(肯定大于17萬套)。如果以2000 年的“五普”人口1641 萬人口計算，已經超過發(fā)達國家高峰時期的每千人10套實績，住宅發(fā)展的速度和規(guī)模已經相當大了�？梢姡�1999 年和2000 年商品住宅需求增長速度下降不是偶然的。因此，上海市的住宅發(fā)展大體上可以維持在發(fā)達國家的高峰水平，絕對量還會增長，但增長速度會下降。
根據(jù)以上分析，以穩(wěn)健原則設定“十五”各年的商品住宅需求增長速度，每年以50％的比例均勻連續(xù)下降。計算結果為2001-2005 年，商品住宅需求已達9660 萬平方米，從模型法得出的需求量也基本吻合。
這個需求量，是指對新建商品住宅的需求，要得出住宅建設的適度規(guī)模，還要考慮必要的空置因素。
上海新商品住宅的空置量經歷了“少、多、少”三個階段，目前處于較少的階段(沒有空置量是不可能的)，空置率大約為4％(新房空置面積約800萬平方米/全部存量住房22200 萬平方米)。如加上舊房(含二手房)空置量，估計全部住宅空置率為5％稍多，可能是較為理想的。既如此，將目前的空置量作為一個定量固定下來，“十五”上海住宅建設的適度規(guī)模就是預測的需求量，即9500 萬平方米。
土地供給充裕
據(jù)資料分析，“十五”期間，上海房地產市場上的土地供給較為充裕。2001 年上海新增營業(yè)性項目土地出讓面積達到了1050 萬平方米，可建建筑面積1636 萬平方米，而去年完成土地開發(fā)面積僅247萬平方米。這就是說，2001 年出讓土地中的絕大部分將在今后的2-3年中完成其開發(fā)任務。
2001 年上海完成舊房拆遷面積達到了536萬平方米，拆遷騰出的土地也將進入市場成為開發(fā)對象。另外，“一城九鎮(zhèn)”的開發(fā)，其新區(qū)規(guī)劃用地面積就達到了幾十平方公里，其中，純居住用地的開發(fā)面積預計約為8平方公里。盡管以上的數(shù)據(jù)在統(tǒng)計中會有重復，但從總體講，未來2-3年的土地供給將較充裕。
住宅更具品味
“十五”期間，隨著住宅數(shù)量增多，住宅品質也不斷升級。所謂社區(qū)品位，指的是除建筑環(huán)境本身以外，發(fā)展商為業(yè)主努力營造的一種生活方式，一種文化個性。它區(qū)別于有形的硬件，而是通過精心的規(guī)劃與安排，無形地彌漫于日常生活方式之中，讓人心領神會，充分享受美好建筑帶來的精神愉悅。
這種將建筑延伸為生活軟環(huán)境的高水平住宅建設理念，直接依賴于發(fā)展商自身的開發(fā)經驗與文化涵養(yǎng)，皇都花園以其“精加細”的前瞻性的居住文化，引領上海高質素住宅消費人群邁向新生活。又如奧林匹克花園，以營造健康天堂著稱，抓住了市民的運動時尚。
近日，以“無限可能的空間”吸引購房者的皇都花園，又熱心贊助國際高爾夫大賽，賽事的最大特征就是獎項價值巨大，以一桿進洞贏得價值100萬元的豪華公寓一套，吸引了無數(shù)球迷與購房者前來參與。同時，為提高社區(qū)品質，避免由于保安人員高頻率出現(xiàn)而干擾業(yè)主休閑視線的情況，皇都花園要求保安采取內緊外松的工作節(jié)奏，點點滴滴營造輕松度假的生活氛圍。
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