|
本報記者楊麗萍
房價在經歷了2001年的“升溫”之后，今年又創新高。國家統計局近日公布的數據顯示，2002年上半年全國商品房住宅平均價格為2227.1元／平方米，同比增長了3.6個百分點，而去年的同比增幅就已高達2.2個百分點。
就在房價不斷攀升之時，房地產市場的供需關系也在悄然生變。1至9月，商品房竣工面積11342.1萬平方米，增長26.4%。銷售面積11129.1萬平方米，增長24%。二者增速相差2.4個百分點，實際面積之差達到213萬平方米。而隨著竣工面積的不斷加大，房地產市場的供需矛盾有可能再度“升華”。
值得注意的是，去年全國大部分大中城市房價收入比都已超過6倍，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率超過了10倍。如果按照公認的5倍～6倍為合適的房價收入比來看，房價上升之勢已在大中城市“遍地開花”。
區域經濟拉動房價
北京的高房價早已不足為奇，今年以來，其商品房均價又以4517.2元／平方米“穩居”全國之首，上海、廣東、天津、遼寧和海南五省也不甘落后，紛紛以高出全國平均水平的價格緊隨其后。而且，上海還以3836.9元／平方米的均價演繹著房價快速上漲的“長三角現象”。據了解，上海市的住宅價格已經連續9個季度上漲，漲幅超過18%；在距上海3小時車程的杭州市，房價上升也十分驚人，僅二手房平均售價就達4100元；南京的房價也是“高得離譜”，在全國35個大中城市中也是名列前幾位；而作為“長三角”的二級城市寧波，其房價漲得更是有點玄，二手房價格漲幅超過了10%。
“如果說北京房價居高不下是因為奧運會的原因的話，那么，‘長三角’的房價之所以能形成如此大的氣候可能離不開當地區域經濟的拉動。”一位業內人士這樣分析房價上漲的個因。復旦大學房地產研究中心副主任華偉博士也曾指出，“長三角”是外來資本搶占中國市場的必爭之地，資金和人才的涌入全面推動了對住宅和商務用房的需求。由于房產市場上的供求存在時間差，房源的供不應求使得“長三角”地區的房屋價格快速上揚，加上地價的上漲和城市改造導致的住房需求增加，這一區域的房價水漲船高已成必然。
房價受區域經濟影響較大的另一典型就是西部地產。西部大開發政策剛剛進入實施階段，西部省市的房價已經迫不及待地要“嶄露頭角”。西安作為西部的一個中心城市，房價最高，而貴陽的房價也成了西南之最。
“四高中低”布局“盆地型泡沫”
當然，房地產的發展反過來也會促進當地經濟的發展，但是如果一個地區的房價上升速度持續超過GDP和經濟的增長，就有可能出現房地產泡沫。而這種房地產泡沫隱患最為直接地表現就是房價收入比過高。
以最新的數據為例，去年全國35個大中城市大部分套房銷售價格(按每套房屋100平方米計算)與戶均年可支配收入(按戶均3.4人計算)比率都超過6，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率超過了10，全國平均的房價收入比為7.8，高于5～6的公認正常范圍，說明早在去年我國大部分大中城市就已經或多或少地存在著房地產泡沫，而今年在奧運、西部大開發以及加入世貿組織的三重推動下，這種趨勢更為明顯。
房價收入比的高低從某種程度上可以反映出一個地區平均房地產泡沫的多寡。按照這一原則，我國七大區一年多以來的房地產泡沫基本上呈現出“四高一低”的“盆地型”格局，也就是說平均房地產泡沫最小的是華中地區，而東北、華北、西南、西北、華南、華東的平均房地產泡沫都要高于華中地區，其中最大的是東北地區，沈陽則以13.7的房價收入比居全國房地產泡沫之最。華北地區房產主要受北京12.4的房價收入比的帶動，也持續在一個較高的水平。出乎意料的是，經濟發達的華南、華東地區房地產泡沫程度反而比經濟相對落后的西南、西北地區小，而以貴陽12.5的高房價收入比為代表的西南地區房產泡沫預警已經被業內人士加上了“重音”，若不加以控制，有可能會對這個地區的開發戰略產生不利影響。與東北、華北、西南幾個經濟相對落后地區房產泡沫相比，西北地區的房價收入比相對較為合適。只有西安的房價收入比高于了10。
專家指出，在對房地產市場進行宏觀調控時，要特別加強防止土地炒作，防止出現房地產市場中各種房屋的銷售冷熱不均，還要適時地采用降低住房交易稅費與征收不動產財產稅等措施來活躍和規范房地產市場。
| 
