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魏雅華(西安)
令人不安的數字
2002年8月27日，經濟學家樊綱做客中央電視臺《中國財經報道》，在回答主持人提出的“你如何看待中國房地產泡沫？”的問題時，出言謹慎。他說，“我只注意兩件事，房價
和商品房空置率。”筆者曾向金花企業集團老總吳一堅問及?“您認為中國房地產業危機情況如何？”。回答是：非常嚴重。
2002年8月28日，國家建設部宣布：要對房地產開發實施“宏觀調控”。
先讓我們來看下面的數字：廣州有1318家登記在冊的房地產公司，2001年有1288家虧損，僅30家贏利。贏利面僅為全行業的2.2%，虧損企業為全行業的97.8%。虧到這個份兒上，幾乎可以說是全行業虧損了，可您別忘了，房地產業被稱為《中國最后的暴利孤島》。這是暴利導致的虧損，這就叫《暴利的報復》，人人都追求暴利的結果就是人人都得不到利潤。
廣州房地產業2001年完成開發投資387.02億元，但全行業實現利潤僅8.82億元，整體贏利水平不足2 .3%，遠遠低于社會全行業的平均利潤率。暴利并沒能給中國房地產業豐厚的利潤。也許你會說，這只是一個個案。那就讓我們來看看房地產業上市公司的業績，它們大多都是中國房地產業中規模最大、實力最雄厚、盈利能力最強的部分。2002年中報顯示，到2002年8月底，已公布中報的22家房地產上市公司的平均每股收益為0.064元，大大低于深滬兩市已公布中報的600家上市公司的平均每股收益0.107元。而這22家房地產公司的凈資產收益率僅為2 .27%，也明顯低于其它600家上市公司3.73%的平均水平。最好最強的公司尚且如此，其它公司就可想而知了。
罪魁禍首：供大于求
那么，問題出在哪里?出在了商品房空置率不斷升高上(見資料鏈接)。而我們從媒體上看到的“權威統計”，在報道珠海的房地產業情況時，所使用的竟是這樣的標題：《珠海商品房銷售暢旺空置率仍在40%左右》，真讓我們啼笑皆非。對空置率的數量界定，國際上一般為：4%～5%為適度空置率，10%則為警戒空置率，超過這一界線即為嚴重空置。那么，我們不禁要問：40%的空置率還能叫“銷售暢旺”嗎？
關于空置率，我想也許需要普及一下相關的知識：
1、空置率在5%-10%之間為合理區。商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展。
2、空置率在10%-20%之間為空置危險區，已進入紅燈區。要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行。
3、空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。國家必須采取一系列措施，甚至是強制措施，以使商品房空置率在一定時期內降到比較合理的區間，否則將給國民經濟，特別是房地產業的發展，帶來一系列的嚴重問題。
上述一系列數字是不是表明了《中國房地產業正在步入牛市》？讓人驚詫不已的是，面對如此危局，居然還有人在說，中國房地產業在未來的10年中將一路走強。也許，房地產商們喜歡聽這樣的話，這些話是專門向房地產商們邀寵的。因為許多媒體的房地產專版，眼睛都是盯著房地產商的錢包在說話，是吃了灶糖的灶王爺，被灶糖粘住了嘴。于是，“上天報吉祥，下地言好事”。能說房地商不愛聽的話嗎?
可我們能不問一聲：這真是愛護中國的房地產業嗎?我們能不質疑媒體的公正嗎?孩子去上學，出門時我們總是反復叮嚀說：過馬路一定要注意過往的車輛，要走行人橫道線，要看紅綠燈，行人橫道線的綠燈亮了，才能通過。實話實說，這才是拳拳愛子心。
銀行小心遭“連坐”
也許你會說，廣州、北京的房價下跌不具有代表性，那么還是讓我們繼續研究作為強勢企業的那22家上市公司的中報吧。應當說，這個數字是比較可靠的，因為在這個數字上作假?是要坐牢的。這22家房地產業中報顯示，上半年累計實現主營業務收入58億元，同比增長12.42%，凈利潤4.52億元，同比卻下降了26.6%，這又說明了什么呢?收入增加而利潤下降，原因只能有兩種，一種是成本上升，二是房價在一路下跌。但前者的解釋力是不夠的，因為過去的經濟形勢不會導致這一點的發生。因此，原因只能是后者。我們來看看上海另一房地產新銳——新黃浦，其2002年上半年銷售收入同比增長72%，真可謂形勢喜人，可同比利潤不僅沒有上升，還下降了42%。
最后我還要說一句的是：銀行可千萬要當心，別讓房地產業把虧損轉嫁到你頭上來。當心房地產業引燃中國金融業的森林大火。中國房地產業負債率普遍偏高，22家房地產業上市公司平均負債率高達55.9%。其中著名的企業如天宸、天創、浙江創業、金融街、北京城建6家企業的負債率都超過了70%，其中“浙江創業”的負債率更是高達85.98%。廣州市房地產業全行業平均負債率為80%。
房地產業為資金密集型行業，其行業投資占中國總投資額度高達1／10，所以行業情況對國民經濟的影響非常之大，房地產業投資的增長，至少拉動了2001年國民經濟增長1個百分點。可與此同時，如果房地產業危機凸現?給國民經濟所帶來的災難也是可怕的。
勝利大逃亡不是壞事
1989年中國房地產業的泡沫破滅，給中國經濟帶來了三年的大衰退和大蕭條，至令仍讓我們記憶猶新。可1989年到現在，又是13年了，實際的情況是，中國房地產業的拐點已經出現。房地產業大潰退已從海南、北海，擴大到廣州、珠海、福州、昆明、武漢、重慶，從南到北，全線展開。
該收的賬要趁早收，當心那些玩空手道的高手人間蒸發了，那您可就慘了。話說到這兒，我又想對房地產商們說句寬心的話兒，就是樓市里流行的：“只有賣不出去的房價，沒有賣不出去的樓盤”。該降價就早降吧。廣州剛剛新鮮出爐的新樓盤，不都半價賣嗎？昆明市區內的新樓盤不都賣到999元／平方米嗎?廣州有50座新樓盤收不了工，成了爛尾樓，現已有超過40座被接收，進入了法定破產程序，已在法院的強制拍賣中。
別把希望寄托在300萬的住房特困戶、3000萬的危房戶及3億將進城的農民身上，他們連經濟實用房都買不起。哪里會理會你們的天價商品房。
記住俄國打敗了拿破侖的名將庫圖佐夫的那句名言：一次勝利大逃亡的戰果，不比一次勝利大進軍的戰果差。
我在敲響的是一面大銅鑼，這叫“鳴金”。請記住，進軍時敲的是鼓。
-資料鏈接
廣州的商品房空置率在2001年就已高達40%，2002年上半年又新增598.67萬平方米。同比增長6.97%。商品房嚴重供大于求，呈明顯的買方市場。商品房的售價也絕非許多媒體所說的“穩中有升”，而是“節節敗退”。廣州的商品房今年1～6月預售均價為4439元／平方米，比上年同期下降6.57%，廣州的平均樓價從1979年到1996年連續17個年頭上揚，1997年成為拐點，到今年上半年，已連續5年一路陰跌。據統計?目前廣東省空置房面積已達2000萬平方米?占全國空置房總量的20%。上半年全省商品房竣工面積高出銷售面積100萬平方米?而在建的商品房面積已接近1億平方米?廣東省建行今年要清理的壞賬接近800億元?其中80%與房地產有關?僅廣州市兩家大型房地產公司所欠貸款已達10億元以上。
讓我們再看看陜西的情況。據陜西省地稅局所提供的數字顯示，截止2001年年底，陜西省共有房地產企業2150戶，盈利企業750戶，虧損面高達67%，銷售收入183億元，利潤總額2.83億元，全行業利潤率僅為1.5%。虧損面似乎低于廣州，但行業利潤率卻仍低于廣州。陜西省房地產開發企業所得稅實際負擔率為18.86%，比全省各行業平均負擔率24.3%低了5個百分點，作為“支柱產業”及占有總投資額1／10強的房地產業實際納稅額在11大納稅行業排名倒數第3，僅排在“農業”和“其它行業”之前。
北京的情況又如何？據北京市統計局公布的數字，全市商品房空置總量比上年有所增加，其中，空置時間在一年以內的占56.6%，主要是受年底商品房大規模竣工影響。全市商品房空置率為18.1%(上年為18.4%)，商品住宅空置率為19.2%(上年為20.5%)。
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