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本報記者李琴
今年我國加大了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，國家計委和建設(shè)部不久前宣布，將投資1700億元建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，這一從1998年開始實(shí)施旨在為中低收入家庭提供住房的制度，在商品房積壓增多的今年受到了眾多開發(fā)商的詬病。他們稱經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)帶有強(qiáng)烈“負(fù)和博弈”色彩，不管對哪一方都沒有好處。那么到底怎樣看待經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)？記者
就此采訪了清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉。
記者：由于在建設(shè)購買經(jīng)濟(jì)適用房的執(zhí)行過程中存在一些誤差，有人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有“負(fù)和博弈”之嫌：高昂的監(jiān)管成本讓政府患得患失，不算低廉的房屋總價使真正的低收入者只能望梅止渴，享有不同于商品房的優(yōu)惠條件讓房地產(chǎn)市場喪失了公平原則，您同意這一看法嗎？
劉洪玉：經(jīng)濟(jì)適用房政策是從我國目前城市居民住房現(xiàn)狀出發(fā)，參考國外解決城市居民住房問題的經(jīng)驗(yàn)制定的，應(yīng)該說，這一新的住房供給體系既符合我國的國情特點(diǎn)，也與世界許多國家解決中低收入家庭住房問題的住房政策相一致。
經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策體現(xiàn)了政府和社會對中低收入和最低收入家庭的關(guān)懷，不能因?yàn)椤氨O(jiān)管成本過高”而放棄。況且，監(jiān)管成本的高低與監(jiān)管手段和監(jiān)管形式有關(guān)，目前我國的相關(guān)管理制度尚在不斷完善之中，相信成本會隨著制度的逐漸健全而降低。
經(jīng)濟(jì)適用房、商品房都有明確的購買對象，如果政府能夠制定出清晰的、可操作的建設(shè)與購買經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)則，并嚴(yán)格按照這個規(guī)則執(zhí)行，對商品住宅市場根本不會構(gòu)成顯著影響，更不會侵害到開發(fā)商的利益。另外，政府可以適當(dāng)調(diào)小經(jīng)濟(jì)適用房的單戶面積，使其價格更能被中低收入家庭接受。
在經(jīng)濟(jì)適用房購買過程中確實(shí)存在一些操作上的問題，但經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)制度本身是符合社會及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的。由于其管理體制、模式與措施尚屬不斷摸索階段，一些誤差和不足是難免的，經(jīng)過磨合與改正，使中低收入者安居的初衷會在這一過程中逐步實(shí)現(xiàn)。
國家在今年增大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面積，還與有些地方出現(xiàn)的房價過高、房產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象有關(guān)。在這種情況下，政府可以通過增加經(jīng)濟(jì)適用房供給、提高經(jīng)濟(jì)適用房購買對象的準(zhǔn)入門檻等手段來調(diào)控商品住宅市場的價格，這是許多國家曾經(jīng)使用過的方法，目的是使過熱的市場回歸健康。
記者：與商品房相比，經(jīng)濟(jì)適用房享有土地供應(yīng)、市政設(shè)施、稅費(fèi)政策等多方面的優(yōu)惠條件，也正因?yàn)檫@些，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)被有些人指責(zé)為破壞市場的游戲規(guī)則，您對此有何看法？
劉洪玉：社會上并不是都由買得起商品住宅的家庭組成，還有許多中低收入家庭確實(shí)買不起商品住宅，希望通過所謂的“市場游戲規(guī)則”是不可能解決這個問題的，或者說在解決中低收入家庭住房問題時，市場是失靈的。而政府，不管它是哪種社會制度條件下的政府，都有責(zé)任通過直接或間接的參與，來幫助這些家庭獲得與社會發(fā)展水平相當(dāng)?shù)淖》織l件，而經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)就成了國家?guī)椭械褪杖爰彝カ@得住房的有效途徑。
我國在1998年曾經(jīng)大力倡導(dǎo)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，是因?yàn)楫?dāng)時中國經(jīng)濟(jì)面臨亞洲金融危機(jī)帶來的增長壓力，國家把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)當(dāng)作了帶動經(jīng)濟(jì)增長的一項(xiàng)重要措施。而目前我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)基本擺脫了亞洲金融危機(jī)的影響，進(jìn)入了新的正常發(fā)展時期，所以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)應(yīng)該回歸其解決中低收入家庭住房問題的初衷。當(dāng)前，全社會大體一致的認(rèn)識是對社會中下層居民的關(guān)心，貧富差距不斷拉大，長期來看對社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展是有影響的。到目前為止，我國經(jīng)濟(jì)適用房完成投資3781億元，銷售面積3.2億平方米，讓眾多的中低收入家庭得到了實(shí)惠。
記者：在上海和北京，經(jīng)濟(jì)適用房受到了不同的對待，上海現(xiàn)在已基本不建經(jīng)濟(jì)適用房，而北京卻加大了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，您認(rèn)為其中的原因是什么？
劉洪玉：在經(jīng)濟(jì)適用房政策中，有關(guān)土地供給與稅費(fèi)政策、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的數(shù)量、節(jié)奏、標(biāo)準(zhǔn)以及配置的方式和價格等，國家并沒有制定全國統(tǒng)一的具體操作辦法。我國各城市原有的住房基礎(chǔ)、當(dāng)前市場上房價與居民的住房支付能力等有很大的差異，也就形成了目前各城市在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)過程中的政策差異。
很顯然，如果住房二級市場發(fā)達(dá)，中低收入家庭可以通過住房二級市場解決住房問題，或者中低收入家庭在新建商品房供給中能夠找到自己支付得起的住宅，再動用大量社會資源興建經(jīng)濟(jì)適用房就顯得意義不大；反之，如果新建商品房價格高昂，而住房二級市場也不發(fā)達(dá)，中低收入家庭很難在自己可支付能力范圍內(nèi)找到合適的住房，政府就應(yīng)該通過經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)，來解決或緩解這個矛盾。所以說，城市間經(jīng)濟(jì)適用房政策有差異，是一件很正常的事情。
與上海等城市相比，北京的經(jīng)濟(jì)適用房之所以需要大力建設(shè)，有三個重要原因：一是北京新建商品住宅的價格相對中低收入家庭的收入來說比上海高，有資料顯示，今年北京豪宅投資額就占到了整個房地產(chǎn)投資額的一半。二是北京二手房市場開發(fā)程度十分有限，2001年上海新商品房交易量與二手房交易量比例為1∶0.9，而北京的二手房市場才剛剛起步。三是我們把公務(wù)員、教師都看作經(jīng)濟(jì)適用房的服務(wù)對象，而北京這兩類人的比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上海。
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