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昔日遭遇“滑鐵盧”的香港資本再度大舉進入內地地產市場
林文俏
日前，由境外40余家地產開發及建筑企業組成的世界房地產聯合會“中國房地產業投資考察訪問團”到北京尋求合作商機。據有關部門的統計，單香港知名地產商目前在內地的
土地儲備總量超過4100萬平方米。除廣東外，在北京、上海等地的房地產開發中，港資亦是一支生力軍。二十世紀九十年代初，港資地產商首次北上，曾在廣東刮起了一股強勁的“香港風”，為內地房地產市場發展帶來全新的開發理念。但九十年代中期，由于市場環境的變化，廣州的港資地產商集體遭遇“滑鐵盧”。如今，港資為何卷土重來，重新青睞內地房地產業？
首先，是中國經濟的快速發展使港資看好內地房地產業前景。去年以來，由于新經濟泡沫的破滅、股市的暴跌和“9·11事件”的影響，以美國為首的世界經濟陷入全面衰退。去年，美國經濟增長只有0.3%，日本為負1.9%，歐盟為負0.2%，今年經濟增長亦不樂觀。而唯獨中國經濟一枝獨秀，今年經濟增長一季度7.6%，二季度8.0%，三季度8.1%，頭三季度經濟增長達到7.9%。從1989—2001年，中國經濟增長幅度年平均高達9.3%，高出世界平均增長幅度6.1個百分點。今年底，中國GDP總量有望達到10萬億元人民幣。在今后幾年，加入世貿、北京奧運會、西部大開發等將有力支持中國經濟維持持續快速增長，有國外專家認為，幾年后，中國將取代美國成為世界經濟的引擎。房地產業是國民經濟的“晴雨產業”，在各行業中與國民經濟的關系最密切，國民經濟的發展前景決定了房地產業的發展前景。從長遠看，中國經濟的快速發展是港資卷土重來的最基本原因。
其次，是近年內地房地產業的繁榮吸引了港資。中國的房地產業自二十世紀九十年代初泡沫破滅后，開始了長達6年的大調整和低迷。從1999年起，新一輪房地產發展周期開始啟動，這一輪房地產發展周期和二十世紀九十年代初的“圈地熱”不同，是由私人購房熱啟動的。一是福利住房制度的終止；二是百姓收入的顯著提高對居住環境的要求越來越高；三是對外開放擴大帶來外籍居民的大量增加；四是我國進行戶籍制度改革，城市化進程加快，人口的遷移和自由流動成為可能；五是交通工具日益多元化、便捷化，異地置業越來越成為時尚；六是銀行利率一再下調，股票、期貨市場風云莫測，從而使房地產投資成為大量民間資本的穩定流向；七是城市建設的大發展。七個因素導致了對住房和其它房地產的巨大需求，造成了近年內地房地產業的繁榮。目前內地房地產投資利潤率平均在10%以上，經濟發達地區達15%以上，而國際水準只有3%。內地房地產業的繁榮帶來房地產業的高利潤，與香港房地產市場的低迷形成強烈反差，從而吸引了大量港資。
第三，港資積累了在內地開發房地產的豐富經驗。對于港資在二十世紀九十年代初投資內地房地產失利的原因，業內人士概括為“水土不服”。經過十余年成功與失敗的磨練，使港商逐漸摸準內地樓市的脈搏，選擇了“本地化”道路，有效利用了本地化人力資源，啟用了本地精英。香港上市公司合生創展，近年通過和廣州本土企業“聯姻”，短短的幾年在廣州開發了10來個大樓盤，并取得不錯的市場業績，就是典型例子。另外，從廣州幾大港資樓盤各自的不同定位可以看出，一些港資在廣州房地產市場摸爬滾打十幾年后，對內地的房地產市場的了解已今非昔比，他們對內地房地產市場的市場細分、產品定位越來越清晰，開發的產品也越來越貼近內地市場。
目前，大量進入內地房地產業的境外資金仍以港資為主，大批歐美資金因為對中國房地產市場不熟悉、畏懼風險而在門外徘徊。美國房協官員明確表示，進入中國房地產市場風險太大。隨著中國房地產市場逐步徹底對國際投資者開放，潛力巨大的國內市場無疑將會對境外資金形成更強的吸引力。
(作者為廣東商學院教授)
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