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———上海房地產(chǎn)業(yè)生機勃勃成“支柱”
彈指一揮間，變化讓人如此驚喜：
1989年，人均居住面積才6.4平方米的上海人不愿提及住房這個話題，因為那是一個困擾了上海多年的難題。
2002年，當(dāng)無數(shù)上海人和“新上海人”一起暢游房海，津津樂道于房價、房型、景觀的時候，他們也許還未曾留意：上海房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比重已經(jīng)由1989年的0.7%，上升至6.4%，確立了在上海國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位。人均居住面積也幾乎翻了一番，達到12.5平方米。
從當(dāng)年的難點到如今的支柱，是不斷探求的腳步，帶來了今天的生機勃勃。
助推上海經(jīng)濟
早在1989年，上海就借鑒國內(nèi)外的經(jīng)驗，提出了住房制度改革的設(shè)想，計劃在90年代建成4000萬平方米住房，逐步改善上海市民的居住條件。隨后確定拆除365萬平方米危棚簡屋，再增建1500萬平方米住房。然而按照當(dāng)時財力，要實現(xiàn)這樣的設(shè)想，得花上100年。
錢從哪里來？必須來自觀念的突破。1992年，上海首次提出利用土地資源，將舊區(qū)改造與商業(yè)設(shè)施改造、涉外房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合起來的方案，多渠道、多形式地吸引和籌集國內(nèi)外資金。土地批租，被形象比喻為“用上代人的錢”的改革方案，不僅宣告了上海投融資體制改革的全面推進，也撬動了上海這塊巨大的房地產(chǎn)市場。源源資金就此不斷涌入，上海房地產(chǎn)業(yè)的年開發(fā)投資由90年代初的不足10億元飚升至去年的630億元，1億余平方米住房如雨后春筍般崛起。
不斷深化的住房制度改革，讓上海人從此告別找政府等分配的傳統(tǒng)住房觀念，昂首走入房地產(chǎn)市場，逐漸成為住房消費的主體。
———住房上市“得”一塊。1994年起，上海以廣大市民能夠承受的價格，出售成套獨用公房。至今，全市已出售公有住房8000余萬平方米，約占可出售公有住房的八成以上，六成以上市區(qū)居民因此成為“不動產(chǎn)的擁有者”
。———住房消費信貸“借”一塊。上海在全國率先推行住房公積金個人購房貸款，凡參加住房公積金的職工，購房時每戶可最高申請10萬元的政策性低息購房貸款。1993年起上海又大力發(fā)展商業(yè)性個人住房消費信貸。
截至去年底，上海個人住房公積金貸款余額已達266.4億元，個人住房商業(yè)性貸款余額達638.8億元。
這些措施與政府降低稅費“讓”一塊，市民自己增加部分投資“貼”一塊加在一起，極大促進了上海市民的住房消費能力。
投資與消費“兩輪并轉(zhuǎn)”，使上海房地產(chǎn)業(yè)對上海經(jīng)濟的拉動作用日益顯現(xiàn)。統(tǒng)計數(shù)字顯示，近年來上海房地產(chǎn)增加值的平均增長速度明顯高于同期GDP的增長速度，占GDP的比重逐年提高。去年，上海房地產(chǎn)增加值已經(jīng)達到316.85億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重也由1989年的2.4%上升至12.3%。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，既直接帶動了建筑、裝潢、建材、家用電器等行業(yè)的發(fā)展，又壯大了第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，促進了全市社會經(jīng)濟綜合實力的增強。
提升城市功能
來自上海市房屋土地資源管理局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年1至9月，上海新建商品房銷售面積已經(jīng)達到1403.64萬平方米，同比增長62%，存量房買賣面積達1281萬平方米，同比增長26.2%。境外和外地人士繼續(xù)保持“去上海買房”的熱情，前9個月已經(jīng)購走上海房3.4萬套，占預(yù)售總套數(shù)的22.9%。
各方看好上海房地產(chǎn)市場，因為上海已經(jīng)明確提出建立一個適宜國內(nèi)外人士居住的“宜居”城市；因為上海持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟和日新月異的城市面貌；更因為他們看到了，一個日漸與國際接軌的市場體系已在上海基本確立。
建立與國際接軌的市場體系，首先要體現(xiàn)公開、公平、公正的原則。去年7月，上海全面實行土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣制度，這標(biāo)志著房地產(chǎn)一級市場的土地供應(yīng)方式更為透明。同年8月，上海又宣布取消商品住房內(nèi)外銷之分，全世界的自然人、法人和其他組織都可以盡情挑選上海各類住宅，享受平等待遇。
促進二三級市場聯(lián)動，房地產(chǎn)市場步入“梯度消費”的良性循環(huán)軌道。十年前，上海的存量房年買賣面積才40萬平方米左右，如今這一數(shù)字已經(jīng)直逼1500萬平方米。新建商品房與存量房銷售面積比例的不斷拉近，被視為市場進一步走向成熟的標(biāo)志。迅速成長的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)“穿針引線”，極大方便了消費者買房租房。而專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理企業(yè)，也逐步承擔(dān)起了住房消費者“好管家”的角色。
規(guī)范房地產(chǎn)市場的經(jīng)營行為，關(guān)鍵還需要完善房地產(chǎn)法制建設(shè)。十年來，上海相繼出臺了《上海市房地產(chǎn)登記條例》、《上海市房屋租賃條例》、《上海市居住物業(yè)管理條例》等政策法規(guī)，逐步形成了覆蓋房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費全過程的政策法規(guī)體系。遍布全市區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心，及時向消費者提供房地產(chǎn)信息和價格評估、合同公證等一門式服務(wù)；建立上海房地產(chǎn)網(wǎng)站和房地產(chǎn)登記資料的公開查閱制度，也暢通了居民對各類住房市場信息的查詢渠道。
這些，都實實在在提升了上海國際化大都市的城市功能。
力求百姓滿意
上海房地產(chǎn)市場目前基本形成以“本地客戶為主、居住置業(yè)為主、大眾需求為主”的格局，并呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展趨勢。廣闊的百姓需求為今后上海房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)健提供了保障，也預(yù)示著一切市場行為必須以“讓百姓滿意”為最終目的。
去年10月，上海市政府正式宣布：上海廉租住房制度經(jīng)過兩輪試點探索，開始向全市范圍推開！那些收入在最低生活保障線以下、人均居住面積不到7平方米的“雙困”家庭將獲得租金補貼或?qū)嵨锱渥猓袑嵏纳谱》俊Ｔ谏虾Ｏ群蠼鉀Q了人均居住面積2平方米、2.5平方米、4平方米以下特困戶住房問題后，廉租住房制度的建立，意味著符合上海實際的住房保障制度初步建立。記者從市房地局獲悉，目前，全市已累計受理廉租住房申請家庭3696戶，經(jīng)審核后，2726戶家庭獲得了租金配租，117戶獲得實物配租。
歷經(jīng)10年的“365”危棚簡屋改造劃上了一個圓滿的句號，上海又啟動了2000萬平方米的新一輪舊區(qū)改造工程。讓告別舊區(qū)的居民“居更佳”，上海不斷探索舊區(qū)改造的市場化運作機制。動拆遷補償實行市場價補償辦法，變按“人頭”為數(shù)“磚頭”；繼續(xù)完善廉租住房制度，醞釀舊區(qū)改造土地招標(biāo)拍賣政策……落腳點只有一個：讓更多群眾得到實惠。
十三年，走過的每一步都?xì)v歷在目。十三年，大膽改革帶來的是人民生活質(zhì)的提高。深入探索，銳意進取，上海房地產(chǎn)業(yè)必將具有更強大的發(fā)展后勁。
本報記者張奕
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