|
□金貽國
作為中國房地產起步最早、市場化程度最高的城市，廣州房地產近5年來的變化可謂突飛猛進，更為重要的是經過市場經濟的洗禮，出現了一系列深層次的變化，涌現了一些值得借鑒的新思路、新現象，對華南甚至中國房地產發展都有深遠的影響。
“山水城市”凸顯“綠色”
經過5年的發展，廣州房地產從宏觀面上看兩大特點最為突出：一是在城市經濟中的支柱作用日益凸現；另一方面就是“山水城市”下的樓盤風格向“生態綠色小區”轉變，房地產與廣州整個城市環境日益融洽，成為廣州對外另一張鮮亮的“名片”。
對一個城市來說，房地產與整個經濟可謂休戚相關。房地產是“經濟發展的晴雨表”，同時又反過來影響制約著一個城市的經濟發展。從1998到2001年，廣州房地產投資在整個固定資產投資中占30%以上的比例，就是一個很好的說明。尤其是近5年來，廣州房地產投資、銷售保持著一種穩步上升的發展勢頭，使房地產的支柱作用進一步得到鞏固。
從房地產發展的區域特點看，每個城市都有著自己的個性與特色。隨著廣州居住條件的改善，加上廣州獨特的“山水城市”定位，一種可喜的趨勢正在出現———那就是“綠色生態小區”。從追求“有房住”到“住得好”；從追求“小區環境”到人與自然的和諧共處，廣州房地產整個檔次、意識都比原來大為提高。如廣州保利花園、山水庭苑等一批房地產項目，在園林、生態、綠化、環保方面都居于國內領先水平。
這5年也是廣州房產界各種觀念、理論大碰撞的5年。從“郊區化”到“新都市主義”，從“一江兩岸”的江景樓盤到“綠色白云”的山景概念，加上各開發商引發的“運動牌”、“教育牌”、“服務牌”等各種各樣的概念炒作，為廣州房地產逐步走向成熟在理論上很好地補了一課。一度浮躁的廣州樓市，如今正逐步變得理智與成熟，過去風靡一時的“歐風美雨”、“澳洲風情”等一些“舶來品”已慢慢退出歷史舞臺，代之而起的是一批真正有地方特色、舒適實用的自有品牌。
地產巨頭浮出水面
近5年來，廣州房地產在競爭格局上最大的特色就是“優勝劣汰”加劇，地產“寡頭”引領“大盤時代”。1997年廣州房地產開發企業有1600多家，到目前剩下不到一半，這就是“優勝劣汰”的結果。而在“優勝劣汰”的背后，則是一批大的地產巨頭開始浮出水面。
這幾年市場競爭可謂相當殘酷，隨著行業“門檻”的抬高(開發性貸款審批謹慎、預售監證要求提高、土地的公開招標拍賣等)，一些實力不濟的小公司已難以為繼。對于剩下的大公司，為了保持實力贏得市場，唯一的變化就是“做大做強”。近年來，不少大型開發商看中廣州南部番禺的發展機遇，爭相恐后大肆買地，光面積上千畝的大盤一下子就上了十幾個，這種勢頭隨后從番禺一直波及到廣州其他周邊地區，形成新一輪的“圈地運動”。
與90年代初的“圈地運動”相比，最大的不同就是這些開發商大都是廣州有實力的大企業，“圈地”的目的并非炒作而是出于企業的長遠發展與競爭需要。由此出現的格局便是“寡頭”引領下的“大盤時代”，形成廣州房地產的一個新特征。大面積小區的開發，也使開發商可以通過規模化開發取得比較優勢，在日趨激烈的市場競爭中保持自己的主動地位。今年“五一”黃金周，碧桂園鳳凰城引發的“搶購熱潮”就是一個很好的說明。
在大盤開發的同時，也使不少地產商無形中起到了“城市運營商”的角色，擔當了不少政府應該行使的功能。如番禺祈福新村一個小區占地6000畝、業主兩萬多戶，許多城市基礎配套包括污水處理廠都由開發商自己承建，形成了一個真正意義上的廣州“衛星城”。從“城市運營商”的角色看，可謂“啟市長之下，承開發商之上”，對一個城市的待開發地區先期進入有著一定的積極作用，如廣州城建對廣州天河新區的開發效果就不錯。但這種模式值得注意的一點，就是政府必須超前規劃、及時“補位”。
與此同時，廣州一批地產企業紛紛“北上”、“西進”，進軍省外市場。一方面，廣州房地產發展到今天，不少大型企業已開始走上品牌擴張期，通過全國布點搶占未來市場，如廣州富力、合生創展、奧林匹克花園等已成功進入北京、上海等外地市場；另一方面，一些實力較弱的小公司避開風頭，向廣西、貴州、四川等西部地區進軍，據統計，目前單廣東在南寧的房地產項目就有50多個，其中廣州占絕大多數，并且發展都不錯。
外商投資再掀高潮
在廣州地產商紛紛圈地的同時，境外資本尤其是香港的一些大企業加快了進入廣州的步伐，成為廣州房地產市場的一個新“亮點”。新世界、恒基地產、和黃等一批香港地產巨頭近年不約而同地加大對廣州房地產的投資額，光新世界地產目前在廣州的大型項目就有5個，并且每個斥資都在數億元以上，形成外資進入廣州的“第二次浪潮”。
與20世紀90年代初香港資本進入廣州地產相比，炒作投機的成分少了許多，大部分都是把廣州作為一個長遠的戰略性投資區，因為廣州多年持續上千萬平方米的年銷售量，實在是一個誘人的大“蛋糕”。而香港企業經過早幾年的嘗試，也從過去的“水土不服”變得駕輕就熟。最好的一個例子就是香港上市公司合生創展，近年通過和廣州本土企業“聯姻”，短短幾年時間在廣州開發了10來個大盤，并取得了相當不錯的市場業績。
隨著粵港澳經濟的一體化，加上廣州經濟的快速發展，蓬勃興旺的廣州樓市將對香港資本產生越來越大的吸引力，就連過去一直沒在廣州投資地產項目的李嘉誠，近年其旗下企業和黃也開始落戶廣州。應該說，對香港地產企業來說，這還僅僅只是一個開始，新的高潮還在后面。而香港地產資本的“第二次浪潮”，也將使廣州地產變得更加充滿活力，同時也將使廣州地產格局變得更加多樣。
《市場報》(2002年10月21日第二版)
| 
