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本報記者謝紅玲
年底增速突破25%
日前，來京參加首屆國際商業(yè)房地產(chǎn)投資論壇的美國房地產(chǎn)協(xié)會國際委員會主席GailLyons認為，房地產(chǎn)市場的興旺在很大程度上有賴于投資的興旺。的確，最近有關(guān)樓市泡沫的
爭議不斷見諸報端，因為缺乏有說服力的數(shù)據(jù)及科學的評價方法，人們只能各執(zhí)一辭難下定論。但空置房的不斷增加、銀行不良資產(chǎn)中房地產(chǎn)所占比例過大等現(xiàn)象，確實向我們敲響了警鐘，無論房地產(chǎn)開發(fā)投資還是房產(chǎn)投資都需要理性。
開發(fā)投資勢頭過猛當警惕
國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)處處長賈海在最近發(fā)表的一篇文章中指出，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快，商品房銷售增勢趨緩應予關(guān)注。
他認為，造成開發(fā)投資增長過快的直接原因首先是投資領(lǐng)域拓寬，從按物業(yè)分的四部分拓展到城市基礎設施建設(交通、綠化)、舊城改造，危房改造、學生公寓建設等方面；其次是非國有投資比重增加，今年上半年國有單位投資比重為19.9%，比去年同期減少4.9個百分點；私營和個體投資比重為17.6%，增加4.1個百分點。銷售增勢趨緩的直接原因是房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，投資規(guī)模迅速擴大，竣工面積增加較多，商品房銷售價格特別是住宅的價格偏高，居民的有效需求不足。而且從深層次原因看，主要是房改政策沒完全到位，中低收入家庭買房的能力受到影響，有效需求不足的局面沒有根本改變，同時商品房售后服務問題不少，影響購房者的消費信心。2001年，全國商品房空置面積比上年增長10.6%，今年上半年又增長了9.2%。
而從具體指標來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持快速增長，年底有望達到25%左右。賈海認為，當前房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不宜加快，目前應控制在30%左右，以減輕空置住宅的壓力；同時，國家還要加強住宅投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，向經(jīng)濟適用房和廉租房傾斜。
中國信達資產(chǎn)管理公司曲和磊博士反映，與其他國家相比，中國的房地產(chǎn)規(guī)模相對較小，但房地產(chǎn)投資招致的不良資產(chǎn)規(guī)模卻非常大，目前信達負責處理的國內(nèi)四大銀行剝離出的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)主要集中在南方地區(qū)如廣東、海南等地。他認為大量的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的產(chǎn)生主要是由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理、市場變化迅速、房地產(chǎn)投資出現(xiàn)泡沫。他由此指出，銀行需要建立一套有效的風險監(jiān)督和管理機制，開發(fā)企業(yè)也要慎重選擇投資方向。
房產(chǎn)投資市場尚未形成
GailLyons認為，房產(chǎn)所有者除了自己居住外進行的任何房屋經(jīng)營行為都屬于投資房地產(chǎn)，其范圍從單元房到商鋪到倉庫貨棧等，但中國目前的房產(chǎn)投資市場尚未形成。
中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生女士指出，美國政府在過去4年當中提出了“高明的增長、高明的選擇”的住宅開發(fā)戰(zhàn)略，明確要求投資者建造能夠升值的住宅，通過提供市場可充分選擇的、有升值潛力的住宅來推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因為這一戰(zhàn)略決策促成了美國當前房地產(chǎn)市場的火熱。
相比之下，國內(nèi)房產(chǎn)投資群體的隊伍尚不夠壯大。對外經(jīng)濟貿(mào)易大學國際房地產(chǎn)研究中心主任、國際注冊商業(yè)房地產(chǎn)投資師協(xié)會(CCIM)中國總部主任梁蓓女士認為，其中很重要的一個原因是房地產(chǎn)市場是一個具有不確定因素最多的不完全競爭市場，而國內(nèi)一直缺乏理性投資指導，大量有投資需求和投資能力的個體和機構(gòu)不敢貿(mào)然進入。梁女士認為，房地產(chǎn)業(yè)要想得到健康、快速的發(fā)展，必須運用財務、金融的經(jīng)濟分析工具，評估、評價、比較、核算項目的全過程，控制各個環(huán)節(jié)的風險。她同時欣喜地告訴記者，經(jīng)過一年的培訓，國內(nèi)首批70多名國際注冊商業(yè)房地產(chǎn)投資師日前已經(jīng)獲得專業(yè)資格，他們的長處就在于對商業(yè)房地產(chǎn)投資人進行全方位服務，對投資進行理性化管理與經(jīng)營。一位參加了培訓的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理用學到的分析方法對操作過的一個項目進行分析后對該體系表示極大認同，認為該體系確實打破了感性化投資的局限性。
理性投資氛圍有利于吸納海外投資
2005年，中國房地產(chǎn)市場將徹底對國際投資者開放，不少海外投資者已經(jīng)開始陸續(xù)進入我國房地產(chǎn)市場相對發(fā)達地區(qū)，但大批歐美資金因為對中國房地產(chǎn)市場不熟悉、畏懼風險而在門外徘徊。美國房協(xié)官員明確表示，進入中國房地產(chǎn)市場風險太大。但隨著國內(nèi)投資者的開發(fā)投資與房產(chǎn)投資行為的理性化，潛力巨大的國內(nèi)市場無疑將會對海外資金形成更強的吸引力。
有專業(yè)人士認為，在2005年以前，國外資金進入中國的最好方式是境外投資人和中國相關(guān)的金融機構(gòu)組建成合資基金。首創(chuàng)股份董事長、ING北京基金董事局主席劉曉光在10月9日舉辦的“首屆國際房地產(chǎn)投資論壇”上透露，首創(chuàng)集團與2001年全球500強排名第24位的荷蘭國際集團(INGGROUP)共同合資成立了“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”，這也是全球第一家直接面向中國市場的房地產(chǎn)開發(fā)基金。基金的主要股東是來自歐美、東南亞、中國香港和中國臺灣地區(qū)的大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)，首創(chuàng)集團是基金的策略性伙伴。
也許這只是個開端，大量的境外投資者將接踵而來。其進入的速度一方面在于國內(nèi)的開放政策，一方面在于投資環(huán)境的風險系數(shù)高低。只有投資環(huán)境的不確定因素不斷減少、大眾的投資行為日趨理性，國內(nèi)房地產(chǎn)市場才能謀求更大的發(fā)展。
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