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張宏
目前國內媒體文章對國內房地產市場“過熱”和房地產泡沫的抨擊，已經開始給人風聲鶴唳的感覺。對此，筆者認為，國內房地產市場的問題更應該動態地去看待，高估投資風險存在片面性。泡沫存在與市場調整是共存與發展當中，調整得好，泡沫就不會破滅；調整不好，泡沫才會破滅，但絕不是用“嘴”去把泡泡吹破。
市場泡沫就像一杯啤酒中的啤酒花一樣，泡沫大了不好喝，但沒有泡沫同樣也不好喝。目前國內房地產市場出現的泡沫，一是房價與價值、支付能力相背離；二是在巨大市場空間吸引下，投資增長迅猛，同時供需脫節，造成了市場結構性問題的出現。以上泡沫都是由于市場機制、市場調控和房地產開發定位所共同引發的。
泡沫的形成與國內房地產市場的整體市場體制有密切關系。由此，泡沫的消除也依賴于市場體制的進一步完善。從國內土地市場、商品房、二手房市場的多級市場機制看，國內房地產市場還是一個兩端沒有完全市場化的市場，只有一個商品房交易市場孤軍奮戰。目前國內的土地市場剛剛推行市場化改革，還沒有真正運行起來。二手房市場是一個區域發展不平衡的市場，有發展好的地方，也有差的地方。在這種市場體制下，商品房市場成了一個開發主體、行業管理者(部門政府)完全控制的市場，市場傳導機制不暢，引發諸多市場問題。市場機制不健全和管理不利是引發問題的根本原因。
目前這個泡沫還處于一個發展期，遠沒有到“一觸即發”的地步。目前房地產市場泡沫嚴重的城市主要集中在北京、上海、廣州等房地產一線城市。在北京，泡沫表現為市場結構性問題，房價過高、空置率上升過快、投資增速和市場消化能力不匹配，根本原因是北京房地產市場的市場化程度不夠所引發的。在上海，泡沫表現為置業投資拉動房價過快增長，這種市場表現本應讓市場欣喜，但從保持城市競爭力和風險防范的角度也可以歸結成泡沫。上海房地產市場是相對市場化程度較高，多級市場基本建立的市場，目前處于高速發展期。在上海經濟高速發展和房地產市場相對優化的情況下，開發投資市場和置業投資市場非常火爆，這種市場優勢在短期內引發的置業投資熱，迅速拉高了上海的房價，高速增長的房價成為了上海房地產泡沫的隱患。廣州市場，則主要表現為房地產開發的投機行為———大規模“圈地”。
房地產泡沫有調整的可能，不會破滅。因為在目前的宏觀經濟下，國內住房消費處于啟動周期，城市化、消費升級都釋放出大量需求，目前的房地產市場泡沫不同于歷史上投資拉動造成的泡沫，例如海南、北海曾經爆發的房地產泡沫，兩者所蘊涵風險類型和風險程度不同。二是供應與需求結構錯位，風險焦點聚集在中高檔房，相對于潛在需求仍處可消化范圍。三是國內宏觀經濟發展形勢向好，可能引發體系風險的幾率很小。四是從目前國內對房地產金融支持的模式看，從源頭上限制了風險進一步擴大的可能。五是國內房地產市場的市場機制還有待理順，所引發的市場效應也會激發市場活力。
國內房地產市場是一個滿載問題正在爬坡向上發展的市場，這是真實的市場情況。在市場巨大的需求空間拉動下，在已經開始的調整過程中，說國內房地產市場的泡沫會破滅有夸大的成分。
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