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住房貸款是中國銀行業最優質的資產之一，投資者承擔的風險極小；收益方面，它的利率通常高于國債利率，因此，它完全可以成為中國投資者新的投資手段。
張斌
到2002年6月底，金融機構個人住房貸款余額已達6630.1億元，在貸款總額中的比例不
斷上升。由于住房貸款的期限普遍很長(最長的可達30年)，而金融機構吸收的存款又具有短期性，為了擺脫“短存長貸”引起的流動性障礙，許多銀行紛紛瞅準房貸證券化
房貸證券化，就是將金融機構的住房信貸資產經過一系列的組合，再配以相應的信用擔保，使其產生的未來現金流(主要是利息收益)的收益權轉變為可在金融市場流動、信用等級較高的債券型證券的技術和過程。其具體流程為：首先由銀行把若干筆住房信貸資產匯集形成一個資產池，然后把資產池內的資產轉讓給一個特設的目的機構(SPV)，由SPV以資產池內的資產為擔保，發行資產支持證券，在發行之前，為了提高資產支持證券的等級，SPV還將聘請證券評級機構對資產支持證券進行信用增級，最后再由證券承銷商把資產支持證券銷售給投資者。
房貸證券化可以解決金融機構信貸資產流動性不足的問題，提高其資本充足率水平。據統計，到2002年6月底，金融機構個人住房貸款余額已達6630.1億元，在貸款總額中的比例不斷上升。由于住房貸款的期限普遍很長(最長的可達30年)，而金融機構吸收的存款又具有短期性，為了擺脫“短存長貸”引起的流動性障礙，許多銀行紛紛瞅準房貸證券化。作為發放住房貸款最多的兩家銀行，中國建設銀行和中國工商銀行還分別于今年3月和4月向央行提交了各自的證券化方案。不幸的是，這兩個方案在7月份的時候都遭到了否決，于是，有人驚呼：房貸證券化被叫停了。更有人斷言：在本屆政府任期內，房貸證券化不可能實施。
房貸證券化真的被叫停了嗎？答案是否定的。理由至少有三個：
房貸證券化并未遭否
首先，央行否決的只是兩個銀行提交的證券化方案，并沒否認房貸證券化這種方式。
據悉，在工商銀行提交的方案中，SPV主要由信托投資公司擔任，然而今年6月，央行出臺的兩項法規———《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，明確規定信托投資公司不得發行任何“憑證式證券”。這無疑卡斷了銀行通過信托投資公司發行房貸支撐證券的路子。
建設銀行方案遭棄的主要原因是國家計委對證券化方案的模式選擇持有異議，計委認為中國的住房貸款證券化應采取美國的表外證券化模式，即SPV應當是與銀行相互獨立的法人公司擔任，而建設銀行的方案卻傾向于德國的表內證券化模式，即SPV由銀行內部的某個部門來擔任。在德國模式下，銀行不需要將資產出售給SPV，資產仍留在銀行的資產負債表上，由銀行自己發行證券(SPV只是負責具體操作)。它與美國模式不同，首先，由于資產還在銀行的資產負債表上，風險并沒有轉移；其次，在銀行破產時，資產池內的資產也屬于破產資產，即德國模式不能實現完全的破產隔離。而建設銀行的方案并沒有提出更多的風險防范措施，因此，遭棄勢在必然。
所幸的是，兩大銀行在方案遭棄的情況下，并沒有氣餒，它們著手修改方案。據悉，近日，央行重新受理了建設銀行經過修改的資產證券化方案，盡管新方案的內容目前還不得知，但這顯然給房貸證券化帶來了新希望。
房貸證券化雛形已現
其次，當前火爆的信托新產品中，有些已具備了房貸證券化的雛形。
《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的頒布實施，激發了各信托投資公司的創新熱情，從愛建信托的“上海外環隧道項目資金信托計劃”、上海國投的“新上海國際大廈項目資金信托計劃”和“上海磁懸浮交通項目股權信托受益權投資計劃”、北方信托的“濱海新區基礎設施建設(管網)資金信托計劃”，到北京國投的“CBD信托”、新華信托的“住房按揭貸款資金信托”，先后已有10多個信托品種推出。
從這些信托產品中可以發現，一部分(特別是后兩者)已經具備了房地產投資信托的性質。在美國，房地產投資信托可以以證券的形式對外發行，這就包含了房貸證券化的內容。但由于中國《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》禁止信托投資公司發行“憑證式證券”，這就意味著通過信托投資公司進行房貸證券化是違法的。不過必須看到，該辦法允許信托投資公司發行200份以下(含200份)的信托合同，每份合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)，且不得通過報刊、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳。這就類似于美國的私募證券概念，按照美國《證券交易法》144A的規定，私募在發行對象、信息披露、銷售手段等方面均有不同于公募的規定，因此，可以將該辦法所規定的信托合同當作私募證券認定。
值得強調的是，在信托產品的操作過程中，許多信托投資公司鉆法律的空子，借媒體之口大肆宣傳；有些則試圖通過一個計劃接一個計劃銷售的方式繞過《暫行辦法》中關于集合信托計劃不得超過200份合同的限制。這些現象不禁讓人覺得，這些信托投資公司似乎無論在銷售對象還是營銷方式上都大有突破《暫行辦法》的限制、將集合資金信托當作公募證券來做的勢頭。
而現行《證券法》對“證券”的認定過于狹窄，其規制范圍只限于股票、債券和國務院依法認定的其他證券品種。一旦出現類似證券的品種，在國務院未認定的情況下，就很難對其進行規范，這對中國資本市場的完善是非常不利的，因此，應適當擴大中國“證券”的范圍。
根據上面的理解，我們完全可以把房地產投資信托視為房貸證券化的雛形。
房貸證券化現實可行
最后，房貸證券化具有現實操作的可能性。
中國住房貸款的壞賬率只有0.25%，是銀行中最優質的資產之一，加之其中還有一些信用增級措施，投資者承擔的風險極小；收益方面，它的利率通常高于國債利率，因此，它完全可以成為中國投資者新的投資手段。
另外，海外的立法和實踐能給中國很多的借鑒，如美國、英國、德國等較早從事房貸證券化的國家，已經積累了豐富的經驗。在亞洲國家和地區，韓國1998年7月通過了《資產證券化法案》、中國臺灣地區也于今年出臺了《金融資產證券化條例》、日本則于今年將其《特定目的公司法》修改為《資產流動化法》，這一系列立法變革，無疑能給中國房貸證券化的順利開展提供有益的參考。
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