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中新網(wǎng)10月9日電 來自俄羅斯官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，近來莫斯科市注冊投資和房地產(chǎn)的公司明顯增多，就連莫斯科市政府的一些部、局和政界要人也紛紛涉足房地產(chǎn)業(yè)。
莫斯科房地產(chǎn)業(yè)為什么大受追捧？因?yàn)檫@里有比俄羅斯其他地區(qū)更優(yōu)越的投資環(huán)境。
投資環(huán)境最好
莫斯科州位于俄羅斯平原，森林懷抱、土地肥沃、氣候宜人，面積4.7萬平方公里，共有39個(gè)行政區(qū)，76座城市。首都莫斯科是俄羅斯的政治、經(jīng)濟(jì)與文化中心，面積994平方公里。莫斯科交通發(fā)達(dá)，擁有6個(gè)民用機(jī)場，9個(gè)大型火車站和通向五大海洋的內(nèi)河航運(yùn)，被稱為″五海之港″，是全俄人口最多、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最開放的國際化大都市，每年上繳國家利稅占全俄財(cái)政收入的40%。莫斯科以俄國首都這一得天獨(dú)厚的優(yōu)越條件，成為全俄投資環(huán)境最好、吸收外資最多的聯(lián)邦主體。
居民購買力最強(qiáng)
莫斯科州共有人口1600多萬，其中莫斯科現(xiàn)有常駐人口900多萬，外來常駐人口200多萬，流動(dòng)人口100多萬。居民平均收入水平高出全國一倍以上，人均年收入在6000美元以上的中產(chǎn)階層占全市人口的30-40%，同時(shí)，全國約90%的富人集中在莫斯科，使其購買力遠(yuǎn)高于全國平均水平。
房地產(chǎn)價(jià)格最高
莫斯科的商品房開發(fā)始于上世紀(jì)90年代中期，但由于資金缺乏、規(guī)模較小及售后服務(wù)等環(huán)節(jié)存在的問題，遠(yuǎn)不能滿足迅速增長的市場需求，導(dǎo)致租房和售房價(jià)格高居不下。莫斯科一居室的月租金約200-300美金，兩居室的月租金約300-500美金，三居室的月租金約500-600美元，在市中心的黃金地帶，一居室的月租金高達(dá)800-1000美元，兩居室高達(dá)1500-2000美元，遠(yuǎn)高于國內(nèi)房租最高的北京市的租金價(jià)格。莫斯科大環(huán)以內(nèi)的商品房價(jià)格平均約800美元／平方米，位于大環(huán)外附近的房價(jià)約400-600美元／平方米，其價(jià)格水平比全俄第二大城市圣彼得堡高出30-50%。
增值潛力最大
莫斯科房地產(chǎn)直接開發(fā)成本在市區(qū)大約300-500美元／平方米，郊區(qū)大約200-300美元／平方米，而現(xiàn)房售價(jià)分別約為800美元和600美元／平方米。當(dāng)然，實(shí)際利潤并沒有這么高，因?yàn)樵谀箍七@個(gè)特殊的市場，打通各種關(guān)系需要花費(fèi)相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，但即便如此，收益亦非常可觀。
同時(shí)，期房的增值潛力也很大。如在莫斯科大環(huán)外柳別爾茨區(qū)的托米林，以370-450美元／平方米購買的期房，完工后已賣到570-600美元／平方米；在市區(qū)大納別列日娜亞一帶以420美元／平方米銷售的期房，現(xiàn)已漲到900美元／平方米。
危舊房改造與資金短缺
蘇聯(lián)解體后，俄羅斯由于經(jīng)濟(jì)長期衰退、經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足，連最起碼的住房維修費(fèi)用都拿不出，更談不上建新房、改舊房，年復(fù)一年欠賬甚多，尤其是上世紀(jì)50-60年代修建的大量鴿子籠式的簡易樓房，因是赫魯曉夫時(shí)期所建，故被俄羅斯人稱為″赫魯曉夫小屋″。這種遍布莫斯科市區(qū)和衛(wèi)星城的″赫氏小屋″，設(shè)計(jì)使用壽命僅為20年，現(xiàn)都已長達(dá)40-50年，大批危舊住房亟待拆遷改造，但苦于沒有資金而無法實(shí)施。據(jù)悉，莫斯科各區(qū)及衛(wèi)星城市都有詳細(xì)的城區(qū)改造規(guī)劃，并制定了吸引外資的相關(guān)政策，希望通過引進(jìn)外資的辦法來解決資金短缺的矛盾。這就為外國人投資莫斯科的房地產(chǎn)開發(fā)提供了難得的機(jī)遇。目前已有德國、荷蘭和波蘭等國的房地產(chǎn)開發(fā)商投資莫斯科的危舊房改造，并取得了令人滿意的經(jīng)濟(jì)效益。
近郊成為房產(chǎn)開發(fā)新熱點(diǎn)
最近一個(gè)時(shí)期以來，莫斯科人，尤其是年輕人紛紛涌到靠近大環(huán)的衛(wèi)星城買房，成為莫斯科房地產(chǎn)市場新的發(fā)展趨勢。這首先是因?yàn)槭袇^(qū)房價(jià)太高，普通消費(fèi)者難以承受。而在黑姆基、梅基什和奧金佐沃等離莫斯科最近的衛(wèi)星城，房價(jià)要比莫斯科便宜200-300美元／平方米，且質(zhì)量更好；其次是交通便利，設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)雅，與擁擠喧囂的莫斯科市相比，這里有更接近大自然的生態(tài)環(huán)境，因此成為許多消費(fèi)者的首先。
Таун-Хаус最受青睞
莫斯科最新引進(jìn)的Таун-Хаус(連體別墅)頗受消費(fèi)者歡迎。一是其價(jià)格比獨(dú)立的別墅低，卻能享受到別墅的舒適與恬靜；二是拓展空間大，用途廣。比如兩層的Таун-Хаус，加上頂層的閣樓就變成了三層，底層除了作車庫還可當(dāng)工作間或健身房等等，從而把使用面積增加了50%以上，這對(duì)于購房者來說既實(shí)惠又實(shí)用。據(jù)報(bào)道，由莫斯科《社會(huì)創(chuàng)意》機(jī)構(gòu)開發(fā)的Таун-Хаус銷路極好，大多在期房銷售階段就被搶購一空。
機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)同在
莫斯科房地產(chǎn)的確具有誘人的發(fā)展前景和可觀的投資效益。同時(shí)，我們也必須看到，由于俄羅斯從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入市場經(jīng)濟(jì)的時(shí)間不長，其市場有待進(jìn)一步成熟和規(guī)范，相關(guān)法令法規(guī)有待進(jìn)一步完善，因此，也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。但是，有風(fēng)險(xiǎn)才有機(jī)會(huì)，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)成正比，風(fēng)險(xiǎn)越大機(jī)會(huì)越大，風(fēng)險(xiǎn)孕育著機(jī)會(huì)，一個(gè)完全沒有風(fēng)險(xiǎn)的市場也就失去了任何機(jī)會(huì)。關(guān)鍵看你能否既善于抓住機(jī)會(huì)，又巧妙避免風(fēng)險(xiǎn)。
來源：《莫斯科華人報(bào)》作者：肖平
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