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房地產業再度“瘋狂”？
文/徐冰
開發商忙什么？圈地！
上海置業、萬科、華潤置地、中華企業、中國海外、合生創展等幾家上市公司的土地就超過63平方公里。按照北京1:2的平均住宅開發容積率計算，這些土地會有近1.5億平方米的住宅產生，其總量相當于全國1年商品房(包括住宅、公建)的竣工量。
地產大鱷在爭什么？房地產是熱還是出現泡沫？
在“博鰲21世紀房地產論壇2002屆年會”上，萬科董事長王石針對北京新華遠董事長任志強的“今后一兩年內房地產不會出現過熱”的觀點提出，圈地泡沫和投資過熱已經出現。
投資銀行巨頭說了什么？
已經出現泡沫。
摩根士丹利董事總經理兼首席經濟分析師謝國忠，內地房地產已經出現泡沫，如果泡沫爆破，將對中國的國內生產總值和金融系統造成影響。中國房地產市場化10年之際，圍繞中國房地產，太多的判斷，太多的動作都顯山露水了。而對從上世紀90年代初宏觀調控走出來的房地產人，“圈地”和“泡沫”都與一個形容詞很近：瘋狂。
“圈地”方式轉變
一份旨在減少暗箱操作土地購買的文件，導演了一場瘋狂的“圈地運動”。
十年前的“地產泡沫”，成就了一小部分人，如王石、馮侖等，也讓許多發展商死得很難看。海南至今未處理掉的100多個、300多萬平方米的“半拉子”工程和爛尾樓盤就是很好的例證。當然，那次的“圈地”熱不如說是“倒地”熱，全民齊上陣。不過，自那以后，似乎誰也不愿再提土地及土地交易。
然而，隨著市場的不斷規范，房地產業走出低谷，進入新的、快速的發展階段，土地交易很快又浮出水面。王石就曾多次在公開場合說過，萬科要投巨資來買地，增加土地儲備。
王石的話音落地不久，5月初，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》。該規定指出，自今年2002年7月1日起，全國各地區的商業、旅游、娛樂、寫字樓和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標拍賣掛牌方式出讓。這份旨在減少暗箱操作土地購買的文件，導演了一場瘋狂的“圈地運動”。其中最盛的，當屬珠江合生最近在天津簽下了一塊18000畝(12平方公里)的開發用地。
“應該說，這次的圈地運動是和國家政策分不開的，里面有投機的成分�！币晃徊辉竿嘎缎彰陌l展商說，“但對于大公司，特別是上市公司來說，他們的財務比較透明，又講業績，因此拿地、開發產品比較慎重。畢竟用的是股東的錢�！逼鋵崳写罅康耐恋氐搅讼袢f科、合生創展等這樣的公司手中是件好事。因為，土地是稀缺資源，他們不會去倒地，而是會做出適合這塊土地的產品來。比如萬科“用了3年的時間才想清楚那塊4000畝的土地該做什么”，就是一個很好的例子。
房價不升反降？
各地房地產價格與價值比未超過警戒線。
著有《泡沫經濟與金融危機》一書的經濟學家徐滇慶教授認為，判斷房地產是否存在有害泡沫，主要看土地和房屋價格上升速度有多快，交易筆數有多少，買賣目的是否正常。
中國房地產業協會副會長兼秘書長顧云昌也指出，房地產熱不能簡單等同泡沫。房地產泡沫主要體現在價格泡沫。一般說來，房地產價格與價值比沒超過“2”，就不是泡沫。從目前情況看，各地房地產價格與價值比暫未超過這個界限。用這種方式，我們來看看平均房價高居全國榜首的北京的幾個熱點區域，其房屋的實際價格與理論價格比：亞運村地區為1.09，中關村為1.31，CBD為1.01。雖然都大于1，但與預警點2還是相差很遠的。另據北京市統計局最新公布的數字，截至8月底，北京市商品住宅每平方米平均售價比上年同期降低近130元。
從股市的情況看，業界所關心的房地產上市公司金地和萬科，在公布中期業績出現銷售放量的情況下，公司的純利潤反而下降了�！叭绻f科的業績都下降了，其它的房地產公司生存也就比較困難了�！�10年間，一直關注著“萬科”成長的中經證券北京營業部首席分析師胡戎說，“萬科平均每個項目的收益率在15%-20%間。連這種收益率屬于中等偏下、市場運作比較規范的公司利潤都在下滑，其它公司就可見一斑了。”他認為，這主要是房價下降的結果。市場的平均交易價從1999年的5500元/平方米，下降到了目前的4300元/平方米。
房地產的投資額與土地價格密不可分。如果圈地的成本過高，其投資額就會狂漲。北京大學光華經濟管理學院經濟系主任崔建華認為，出現泡沫的另一個征兆就是開發投資過熱。從國際經驗看，經濟增長速度與房地產開發投資的增速比為1:1.4，中國可能會更高一些。而1993年我國的經濟增長速度為13.4%，房地產的開發投資增速卻達到了124.9%。
90年代末期的轉制曾將房地產業送入高位運營的軌道。自1998年房地產開發投資回升后，一直保持25%左右的增長率。今年前6個月，開發投資增幅創下4年來的新高，達到了32%，但據國家統計局的最新統計數字表明，房地產開發投資增速開始穩步回落。今年1-8月份，房地產開發投資同比增長30.0%，增速比前7個月回落0.7%。其中，商品住宅投資增速回落1.2%。但商品房銷售速度繼續加快，1-8月商品房銷售額2157億元，同比增長25.3%，比前7個月增速提高2.9%。(見附表：1992-2001國民經濟增長與房地產投資曲線圖)
泡沫溫床還存在嗎？
自身素質提高、政策的監管都會抑制過熱。
房地產是資金密集型行業，這就決定了它對于資本市場依賴程度很高。在中國建立股票市場的初期，僅有的幾十家上市公司中，房地產企業就占了1/4左右。用中經證券北京營業部首席分析師胡戎的話來說就是“打開機器一看，滿眼的地產股”。不過，深滬股市房地產企業股價創造的瘋狂式高峰，10年再也沒有出現過。而今，在房地產“又起泡沫”的呼聲中，地產股價依然沒有較之去年乃至前年出現異動和飚升。
北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析員張寅說：“我們認為中國目前房地產基本情況是健康的，中國房地產正在經歷一個牛市的初期，整體并沒有形成泡沫。局部的問題更多是房地產市場化進程的問題，并非金融泡沫問題�！�
房地產企業投資防范風險能力和意識也已經顯著提高。在業界有著極高聲譽的國際投資顧問公司——仲量聯行董事張藝藝說，以往很少有國內的開發企業找他們做投資報告，但現在找來做報告的企業很多，公司都要進行篩選。1992年期間，開發商多盲目投資高檔別墅、寫字樓和酒店。而目前，投資重點在于住宅產品，房地產開發的品種多樣，差別很大。開發熱潮并未脫離市場有效需求。
1992年期間，大量資金未經嚴格審批和評估，從銀行流出參與地產炒作，最終沉淀銀行資金達4000億元。而目前，各大銀行在放貸方面的風險管理與控制能力明顯提高。房地產開發的資金結構也有所變化，銀行貸款的比重下降，定金及預收款成為房地產開發的主要資金來源。1999年對房地產公司上市問題的松動，也使得開發商多了條融資渠道。
據有關專家測算，金融機構用于房地產開發和個人住房貸款余額，僅占全部金融機構貸款的10%左右。
從政策與監管部門動作看，十年間的進步是明顯的。去年6月，央行就下發了《中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知》，要求嚴格審查住房貸款條件：住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的、自有資金應不低于開發項目總投資30%的地產企業；嚴格審查住房開發企業售房合同及有關業務憑證，堅決制止騙取銀行信貸資金的行為；強化個人住房貸款管理，嚴禁發放“零首付”個人住房貸款。接著，國土資源部今年5月初發布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》。近日，建設部、國家計委等六部委又針對部分地區房地產投資增幅過大、價格增長過快等問題下發了《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》。
局部過熱難掩前景樂觀
去年房地產業對GDP的直接貢獻率與間接貢獻率之和是1.9到2.5個百分點。
盡管“泡沫”的說法對于整個房地產市場是不成立的，但局部過熱現象還是值得人們警惕，開發商圈地與投資客增多不是好兆頭。今年春節以來，排隊購房已成上海房市一道風景。在一些中高價位樓盤，許多購房者雇民工排隊，而且往往一買就是好幾套。這些購房者大多數買房不是為了居住而是投資，并且其資金大部分依賴銀行貸款。在一些高檔樓盤，投資型買家約占購房者的20%。仲量聯行日前在北京公布的房地產市場分析報告中指出，存量過大，北京高檔物業目前租金走低，這對高檔物業投資客無疑是個警示。
不管怎么說，房地產的市場前景還是十分樂觀的。著名經濟學家、國務院發展研究中心研究員吳敬璉8月中旬在上海的一次會議上預測，今后5-10年中國經濟潛在增長率應在8%-10%。吳認為，如果做好各項工作，經濟增長至少會是7.5%-8%。
崔建華主任也談到，作為國民經濟的晴雨表，房地產的發展周期與國民經濟的發展周期是相吻合的。去年房地產業對GDP的直接貢獻率與間接貢獻率之和是1.9到2.5個百分點。
由此可見，未來還將是中國房地產業穩步發展的黃金期。但前景好不等于大家都好，從前提出的“居者有其屋”正演變為“居者優其屋”，這預示著未來將是買方市場。而“蛋糕”就這么大，市場競爭會空前激烈。而規范化的、有實力的大公司將會受到青睞。
地產類上市公司圈地表
王石vs任志強：有沒有泡沫？
深圳萬科董事長王石認為，經過5年來的增長，“圈地泡沫”已經出現，其特征是圈地面積過大。以萬科為例，萬科目前在全國10個城市開發了25個項目，去年萬科的土地儲備是960萬平方米，平均每個項目還不到40萬平方米。而在去年的“圈地運動”中，一家開發商竟圈下了1.8萬畝土地，這已經遠遠不是小區建設的概念，而更像是城鎮建設。從投資來看，同樣存在著過熱的跡象�！澳壳叭珖禺a業平均負債率高達85%，一旦市場出現波動，企業的資金鏈就會出現斷裂�！�
王石結論：圈地泡沫和投資過熱已經出現。
北京新華遠董事長任志強把投資的快速增長，歸因于今年7月政府改以拍賣方式出讓土地的決定。這一決定導致很多房地產公司提前儲備土地。任志強對國內房地產市場前景樂觀的另一大理由，是今后中國城市化進程還會加快，大量進入城市的人口會成為地產市場新的消費者。和1997年前的另一波房地產熱相比，任志強認為這一輪房地產熱的最大特點在于民營資本成為投資主體。按照他的說法，1997年以前房地產市場上銀行貸款占到了60%甚至70%的比例，但目前銀行貸款只占23%左右，而“民營資本的投入會實行自我約束”。任志強結論：今后一兩年內，房地產市場不會出現過熱。
盧鏗vs孟曉蘇：還能熱多久
中房集團總裁孟曉蘇說，房地產的漲幅周期在不同國家有所不同，美國為18年至20年一個周期；日本10年完成一個起落；香港則以7至8年為一個周期，中國的房地產周期大體為5年的發展期加兩年左右的一個低落期，即7至8年。
中國的房地產市場經歷1974年起到1998年發展期，1989年至1990年低落期，1991年至1995年第二個發展期，1996年至1997年第二個低落期，1997年至今又一個新的發展期。
處于新一輪發展期的房地產市場已連續高漲了4年時間，是否已臨界衰退期？
孟曉蘇結論：以市場容量和發展趨勢分析，按照當前的發展速度，房地產市場還能有兩年的發展空間。如政府能在宏觀把控上努力擴大內需，作好反周期運作，企業能夠果斷投資，理性開發，借助加入世貿組織的有利形勢，還可以相應地使增長期延長，推遲衰退期的到來。
華新國際總裁盧鏗認為，中國的房地產市場在1992年“第一次啟動”。1998年以后是“第二次啟動”，即對住宅消費市場的啟動。公房上市、銀行按揭、集團購買轉變為個人購買等大規模的行業行為，使龐大的國內住宅市場的帷幕被拉開。4年來，商品住宅的開發方興未艾，住宅產業、產品和企業的進步是中國住宅發展史上最迅速且壯觀的。
盧鏗認為，與“第一次啟動”啟動了少量發展商和“第二次啟動”啟動了消費市場不同，“第三次啟動”是房地產行業的全面啟動。
國家在政策上將逐步調整到位；發展商隊伍經過優勝劣汰將趨于正常數量；房地產建設標準化、產業化技術及高科技成果的廣泛推廣，將使產品品質提高；住宅產業將有效拉動數十個相關產業；農村的房地產伴隨城市化進程開始正常發展。
盧鏗結論：在30年左右的持續發展期中，住宅產業將被確立為國民經濟的一大“支柱產業”。
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