|
經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)督管理成本太高，這些成本存在于經(jīng)濟(jì)適用房的立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售乃至消費(fèi)的各個環(huán)節(jié)，結(jié)果是：它既不能滿足真正的低收入者，又讓政府患得患失。經(jīng)濟(jì)適用房帶有明顯的“負(fù)和博弈”的色彩
本報(bào)記者 趙新華上海報(bào)道
經(jīng)濟(jì)適用房的弊端
當(dāng)“經(jīng)濟(jì)適用房”在有些城市重點(diǎn)推廣時，在上海卻已經(jīng)淡出。
記者走訪了上海的兩個樓盤售樓處，詢問了一些購房者，均不知道還有經(jīng)濟(jì)適用房，他們只知道商品房的概念。“錢多買好點(diǎn)的房子，錢少就買差點(diǎn)的房子，再沒錢的話就租房子，先過渡過渡。”有個小伙子這樣回答。
記者還走訪了上海的一些科研機(jī)構(gòu)以及政府有關(guān)部門，回答基本一致：“上海各方已達(dá)成共識，目前不會搞經(jīng)濟(jì)適用房”。
在全國各地與“經(jīng)濟(jì)適用房”差不多的提法還有“安居房”、“解困房”、“平價(jià)房”、“微利房”等等，“出發(fā)點(diǎn)都是為了最大限度地解決低收入家庭的住房困難問題”，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任印坤華教授對記者坦言，“問題在于，經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)督管理成本太高，這些成本存在于經(jīng)濟(jì)適用房的立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售乃至消費(fèi)的各個環(huán)節(jié)。”
由于經(jīng)濟(jì)適用房是由政府減免地價(jià)并核定開發(fā)利潤率的，有些開發(fā)商采取暗箱操作，打經(jīng)濟(jì)適用房的牌子，卻做著商品房的生意；也有少數(shù)開發(fā)商通過偷工減料來變相地提高他們的投資回報(bào)率。同時，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的銷售對象明確是低收入家庭，因此，真正甄別購房者的實(shí)際收入水平也是個不小的工程。此前曾有多家媒體報(bào)道在北京某經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)，高檔私家車出入頻繁，公眾嘩然。“經(jīng)濟(jì)適用房的概念深入人心，但做法卻常常不得人心。”一位房地產(chǎn)專業(yè)人士對記者說。
印坤華教授著重指出：“我國住房制度改革是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，任何畢其功于一役的想法都是幼稚的，在實(shí)踐上也有極大的危害。我實(shí)際上不反對經(jīng)濟(jì)適用房本身，我堅(jiān)決反對的是任何形式的新價(jià)格雙軌制”。開發(fā)商對于經(jīng)濟(jì)適用房同樣持懷疑態(tài)度：“與商品房相比，經(jīng)濟(jì)適用房享有很多優(yōu)惠措施和條件，這很不公平。優(yōu)惠和歧視向來就是一枚硬幣的兩面，對他的優(yōu)惠就意味著對我的歧視。經(jīng)濟(jì)適用房的存在會使原本準(zhǔn)備購買商品房的消費(fèi)者分流，或者持幣待購。”上海：廉租房登場
在推動住房保障方面，上海正在實(shí)行謹(jǐn)慎的“廉租住房”計(jì)劃：由財(cái)政撥款，向最低收入家庭及住房特困戶?目前的測算標(biāo)準(zhǔn)是人均月收入290元以下，人均居住面積5平方米以下?提供一定的租金補(bǔ)助，由貧困家庭自己在二手房市場尋找合適的住房，還有極小一部分傷殘／獨(dú)居老人等特困戶，由政府出面購買二手房產(chǎn)向其提供住所。截止到今年8月底，上海由廉租住房管理辦公室牽頭已經(jīng)落實(shí)2843戶，其中117戶提供實(shí)物房產(chǎn)配租，其余都采用發(fā)放租金的形式。
“上海的廉租房不是一個政府集中造房的概念”，市廉租住房管理辦公室主任董佳懋向記者反復(fù)強(qiáng)調(diào)。他表示，到目前為止，上海的廉租房政策實(shí)施頗有成效，但政府從未集中建造過任何形式的廉租房，“關(guān)鍵是資源的整合，即由政府有關(guān)部門牽頭，充分利用龐大而活躍的二手房市場”。
據(jù)有關(guān)資料顯示，2001年上海的新商品房交易量與二手房交易量之比為1?0.9，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)住房二三級市場的良好互動，絕大多數(shù)的市民已認(rèn)同梯級消費(fèi)，而這種住房消費(fèi)觀念也進(jìn)一步推動了上海房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展：2002年上半年商品房預(yù)銷售與去年同期比較，登記預(yù)售增加49.9%，登記銷售增加19.5%，登記預(yù)售面積達(dá)1230萬平方米。
董佳懋主任還表示，廉租房屬于社會保障體系的有機(jī)組成部分，本質(zhì)上是“愛心工程”。既然是獻(xiàn)愛心，就需要全社會共同參與，相關(guān)政策要扶持，在操作過程中也要講究藝術(shù)，不然就會適得其反，會對受幫助人造成不必要的傷害。這種傷害可能是社會的，環(huán)境的，也可能是心理的，“有的城市廉租房造好，政府花了很多錢，最后卻沒有人愿意搬進(jìn)去，足以為戒。”董佳懋主任認(rèn)為，幫困就是要把真正有困難的人融入社會的大家庭，而絕不能用集中廉租房的形式把他們與社會割裂開來。上海沒有叫廉租房的成片區(qū)域，但同時廉租房卻又分布于上海的各個小區(qū)和角落。政府的角色
關(guān)注并保護(hù)弱勢群體是世界性的課題，在住房領(lǐng)域當(dāng)然也不例外。上海拒絕經(jīng)濟(jì)適用房，在某種意義上講，是因?yàn)樯虾Ｉ钊氲乩斫馍鐣》勘Ｕ象w系對于最需要得到幫助的居民的真實(shí)意義。
問題在于我國的總體住房水平在相當(dāng)長的一個時期內(nèi)，應(yīng)該從消費(fèi)的范疇去理解，還是從財(cái)產(chǎn)的角度去考察？也就是說，如果低收入家庭能夠以租房的形式進(jìn)行住房消費(fèi)，是否就意味著我們的住房保障政策目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)？用經(jīng)濟(jì)適用房來推動我國“居者有其房”的進(jìn)程，到底合不合適？會對整個房地產(chǎn)業(yè)甚至宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生什么影響？
一位外地的房產(chǎn)公司老總問記者，從理論上講，中國百分之七八十的居民都屬于中低收入階層，這么多的經(jīng)濟(jì)適用房有必要造嗎？能造得起來嗎？和過去的福利住房制度有區(qū)別嗎？
一個讓真正的低收入居民望梅止渴、政府患得患失的運(yùn)作模式肯定有問題——經(jīng)濟(jì)適用房帶有明顯“負(fù)和博弈”的色彩，政府似乎不應(yīng)該成為游戲規(guī)則的破壞者，而應(yīng)該是游戲規(guī)則的忠實(shí)維護(hù)者。在市場人士眼里，經(jīng)濟(jì)適用房在某種意義上是對市場經(jīng)濟(jì)平等、競爭、自由、開放商業(yè)精神的踐踏。
“打個比方，在股票市場，政府的職責(zé)之一是保護(hù)中小投資者的利益，但保護(hù)利益決不是保證每個中小投資者都能賺錢；同樣的，在住房市場，政府的職責(zé)之一是保障低收入家庭的居住權(quán)，但保障基本的居住權(quán)利決不意味著保證每個低收入家庭都能購買自己的住房，”一位房地產(chǎn)專業(yè)人士說，“在美國，居民的自有住房比率目前是60%左右。”
| 
