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本報記者陳雪根
國家統計局最新測算的“國房景氣指數”給了業界一組并不樂觀的數據：1至8月份，全國商品房空置面積同比增長14.1%，增幅比去年同期增加13.2個百分點。其中，空置一年以上商品房面積為4397萬平方米，同比增長11.5%。有報道援引不同來源的統計數據稱，到2002年7月止，全國商品房空置占壓資金超過2500億元，居各行業不良資產之首。
國內局部地區的市場數據似乎也印證了上述說法。據統計，今年1至8月份，北京市竣工各類商品房497.4萬平方米，增長30.9%；銷售各類商品房428萬平方米，增長12.8%，竣工增長明顯高于銷售增長幅度，截至6月底，全市商品房空置710.1萬平方米，其中4000元以上中檔商品房尤其是萬元左右的別墅、公寓、辦公樓、商業營業用房滯銷嚴重。
廣東今年上半年在建施工面積8928萬平方米，相當于去年全年銷售面積2100萬平方米的4倍，而銷售面積增幅已比去年同期回落了18個百分點，上半年廣東房屋供求比為1∶0.89，大大低于全國1∶1.12的平均水平。廣東省計委主任陳偉鴻向省人大常委會匯報時承認，廣東商品房竣工面積高出銷售面積逾100萬平方米，使得全省空置房面積達到2000萬平方米，占全國空置房總量的20%。
今年1-8月，山東濟南商品房的空置面積同比增長了95.7%。
上海市商品房價格的急漲已引起市民普遍不滿，政府最近頻頻出招揚湯止沸，業內已經彌漫起對房地產泡沫的憂慮。
那么，到底是什么力量在助燃房地產市場的虛火呢？
政府與開發商在一條船上
針對“局部地區出現的房地產投資增幅過大、土地供應過量、市場結構不盡合理、價格增長過快等問題”，建設部等六部委局在其共同下發的“關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見”中，要求政府和金融部門加強調控力度。
但這幾年，一些地方把房地產開發當作政績工程、城市形象工程來做，還有相當多的地方把房地產作為支柱產業加以重點扶植，由于房地產投資與投資增幅對當地GDP增長的貢獻率較高，導致一些地方政府過度依賴房地產投資來拉動經濟增長。以廣東為例，全省今年上半年共完成商品房投資355.93億元，同比增長42.8%，而廣東其他基本建設投資卻在明顯回落，上半年已完成的基本建設投資同比下降3%。本來就是各級政府自己造成的房地產過熱又如何指望他們來糾正呢！
“意見”要求各地政府集中統一管好土地資源，以防止土地的無序供應，但事實上，全國各地從省、市到縣直至鄉村，越權批地、利用集體土地變相搞房地產開發以及房地產開發企業與集體經濟組織私下協議圈占土地等違法、違規行為一直沒有停止過，很多地方事實上已是靠出讓土地吃飯。北京的圈地運動已發展到北京周邊，如某開發區，其大片土地已被北京等地的各路神仙通過各種關系瓜分干凈，地價如招標拍賣每畝至少在10萬元以上，但通過關系只要每畝4萬元，幾千畝地不能一下子出讓，就化整為零分幾次辦，即使7月1日以后也仍有項目在出讓。
安邦咨詢在其一份報告中，直言不諱地指出，“近年來，上海市政府財政對房地產業的依賴愈來愈大，最近關于上海房地產泡沫的說法也越來越多。但在應否為房地產降溫的問題上，上海市可謂陷入了兩難境地�！睋私猓虾＿^去通過土地批租進賬的資金達100多億美元和100多億元，總計高達900多億元。這些巨額資金已經成為上海未來發展的一個大錢袋子。房地產業是上海“十五”期間的六大支柱產業之一。所謂支柱產業，就是其產業增加值要占全市GDP的10%以上。去年，上海房地產業僅占GDP的6.23%，降溫就無法達到這一目標，但不降溫，樓市一旦大幅下跌，勢必對上海經濟和金融帶來負面影響。
銀行在添油加柴
銀行資金一直是房地產開發的主要資金來源，每次治理整頓房地產市場秩序，金融總是首當其沖，但銀行始終在用各種方法為房地產輸血。事實上，從前期央行公布的《2002年第二季度貨幣政策執行報告》中透露的統計數據，再根據有關專家的測算看，截止到目前，我國金融機構用于房地產開發和個人住房的貸款余額，估計已占全部金融機構貸款的10%左右，而且增長勢頭并不稍減，其金融“創新”的手法五花八門。
“零首付”早已被央行明令禁止，但建行珠海分行向華發實業股份有限公司“華發新城”提供綜合授信額度15億元，并為購房者提供“3合1”組合貸款及個人住房公積金貸款等一攬子的金融服務業務。有專家指出，這種一攬子金融服務實際上與“零首付”無異。
中國工商銀行日前宣布，在全行范圍內推出個人住房加按揭業務，即對現有的工行房貸客戶提供以原貸款抵押物為擔保的貸款，資金用途限于購買新的住房及家居消費。這是大型商業銀行首次開啟二次抵押貸款的口子。
但與假按揭相比，上述作法未免太規矩。今年上半年，鄭州市銷售的各類商品房面積的87%辦了按揭，鄭州市房管局抵押辦負責人日前坦言：其中約有1／3辦理的是假按揭。所謂假按揭，就是開發商讓本單位職工及親屬冒充客戶，更有大膽的開發商派人四處收集身份證，與他們簽訂虛假的購房合同，以購房之名套取金融機構貸款。鄭州市房管局抵押辦主任畢庶強透露，今年上半年建設部在天津開會，曾有幾個地方的代表提出過假按揭的問題。根據他在工作中的發現，鄭州在1997年便出現了假按揭。
假按揭對房地產開發商和銀行是一個“雙贏”的牌局，開發商可以用比開發貸款低得多的利息從銀行取得更多的資金，可以避開企業貸款的繁瑣手續，而各家商業銀行為搶占個人住房消費信貸市場都定有很高的指標，每個經辦網點和經辦人員都攤派有一定的任務，完成有獎勵，完不成要處罰。有些銀行甚至認為，有房屋作抵押，即便是假按揭，銀行資金也可確保無虞，大不了最后收回抵押的房產。
CBD是北京目前房地產開發最熱的地方，按照規劃有50%的寫字樓開發量。開發寫字樓要有相當的實力，目前進場的開發商都是項目公司，迄今開發的項目都是商用的住宅，幾乎所有的項目都在到處找錢，潘石屹忙著搞上市，馮侖從香港置地到先鋒股份找了一溜夠；其套錢走人的心態昭然若揭。購買CBD商用住宅的業主都為投資者，真正的最終用戶還不知在哪里，如沒有人接最后一棒，或資金鏈斷裂，整個市場就會面臨崩盤的危險。但在商務節期間，有報道說，朝陽區人民政府與國家開發銀行營業部簽訂了授信額度200億元的金融合作協議；華夏銀行、北京商業銀行、深圳發展銀行北京分行、廣東發展銀行北京分行、浦東發展銀行北京分行等5家銀行將以“銀團貸款”的形式為CBD重點項目提供300億元的信貸資金支持。與此同時，朝陽區政府與北京國際信托投資有限公司(北國投)聯合推出了“CBD信托投資計劃”，計劃募集個人投資15億元。
在這些資金中，我們沒有看到外資的身影，也沒看到多少民間資本流入，CBD房地產開發終于接上了銀行的龍頭，政府和銀行為開發商托市的底牌已提前擺上了臺面。
海外資金大舉進軍
安邦咨詢提供的報告顯示，近年不少國際知名外資基金或投資銀行已“殺入”中國市場，除麥格理銀行及施羅德集團組成基金(First China Property Group，簡稱FCPG)外，ING Group(荷蘭國際集團)也在北京開發項目，預計總投資約20億至30億元。據FCPG總經理Richard David表示，未來外資基金還會陸續進入。他稱，集團進入中國市場后總共投入了約1.2億美元開發房地產業務，現在手上共有5至6個項目在啟動中，全部項目的市值估計超過2億美元。公司未來只會投資一些規模較小的住宅項目，一些風險較大或較復雜的項目如寫字樓、商場等暫不考慮，現在公司手頭上項目的平均回報率約18%。
除外國基金外，港資也不落人后。據知情人士透露，新鴻基地產投資超過60億元的上海浦東陸家嘴大型旗艦商業項目，目前已進入付款方式等細節的最后磋商階段；香港興業集團投資30億元在上海靜安區發展的一個綜合商務項目，談判也正緊鑼密鼓地進行；以新天地廣場聞名的香港瑞安地產公司，目前也正致力于在太平湖北面地區興建10幢左右、40多萬平方米的甲級寫字樓。
去年以來，各地平地吹起一股異地置業風，其實說白了就是異地投資風或投機風，而其更深層的原因恐怕是當地房地產的嚴重供過于求。東北某市為了推銷積壓的住房，先后在全國各地辦展會，搞得北京看房展的人莫名其妙。與此同時，溫州人、港臺人到處組團購房，以至上海人興奮得把在上海買房的以港臺人士為主的外地人稱作“新上海人群落”，這部分購房者買房如買菜，在上海的高檔樓盤前排起了長龍，買三五套房子眼睛都不眨一下，正是他們推波助瀾拉高了上海的房價。異地投資者就像索羅斯，有利就來無利就走，其破壞性難以控制。據報道，上海正在尋求對策。在北京CBD，如現代城有大量的外地客，新城國際的絕大部分客戶來自港澳臺地區，其情形與上海難分伯仲。
為何豪宅積壓更嚴重
在空置商品房比較多的地區中有一個共同的現象，即高檔項目積壓最嚴重，而中低檔普遍供不應求，開發商為何熱衷于開發高檔項目？道理很簡單：高檔項目的購買者比普通購房者有更為強大的購買力。不少豪宅開發商均稱，買豪宅的客戶一般都是多次置業者，都有好幾套房子，有些人甚至買房上癮，買了就放在那里不住也不出租。當然其中占絕大多數的還是投資客，這部分人由于購買力強，往往很容易從銀行取得信貸支持，而銀行很少對其多次買房加以限制。開發商可以從他們身上掙更多的利潤，開發豪宅自然樂此不疲。
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