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(蘇利川夏凌)
8月26日，國家建設部、國家計委、國家財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局六部委聯合發文，在《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》出臺后，北京市場樓市是否預警引起業內關注。筆者就此專程采訪了北京市房地產開發促進會常務副秘書長陳志。
問：隨著六部委文件的出臺，按照以往有些事情常常是行政管理滯后的慣例，是不是說明北京樓市泡沫已經產生？
答：我不認同有些媒體上的“泡沫”之說。在下任何結論前都應該有一套科學依據，應該占有大量信息和數據資料，你有沒有？你的資料來源是否準確？你對這些資料能否正確理解？在沒有得到這些信息之前，有些媒體先去炒作或許在認識上是片面的。
問：“樓市泡沫之說”是因為一些房地產開發商圈地，開發商鐘情高檔住宅的開發導致空置房的增加，還有一個原因是“國房景氣指數”的回落。你怎樣看北京現在的房地產業？
答：北京現在的房地產業發展很正常，在未來的二三年時間內，北京的房地產業將平穩發展，不會出現過熱現象。我認為主要是：我們的土地供應制度已經作了一個根本性的改變。從去年開始，中央已經非常敏感地意識到以前我們在土地開發制度中的無序。針對由此滋生的一些腐敗和亂占耕地、違法建設和違法占地等問題，國家派出了多個工作組，國務院還發了相關文件。僅北京市政府就查處了一些違法占地、違法建設的項目。在土地資源進入市場的環節中，過去有很多做法導致失去控制，而現在已經把住了土地供應源頭。只有一條渠道可以進入市場，即通過拍賣、通過掛牌交易的方式。不管是原土地的使用者還是開發商，大家對土地供應制度的改革都是歡迎的，雖然有一些具體的做法還需要跟上，但對土地制度改革的原則，大家都是一致的，這對房地產業的健康發展至關重要。
“國房景氣指數”是一個科學的評價體系，從這個體系上半年的數據來看，國房景氣指數仍然在它的景氣區間內，而且“國房景氣指數”綜合動態地反映了房地產的投資情況，它有8個分類指數，而不是僅僅只用一個指標去反映這個產業，各有側重的指標整體都能反映出：這個市場還是理智的，沒有發展過熱和形成“泡沫”，只是有些問題應引起重視。
問：“國房景氣指數”中竣工面積快速增長，商品房銷售面積增大，是商品房空置面積增長幅度上揚導致了“國房景氣指數”的回落。對京城樓市中商品房的“空置”該怎么看？
答：“空置”實際上很正常。比方說手機，生產了就會有積壓的現象，不可能100%都銷出去，因為消費者是有選擇的，而且市場上不可能等到把所有的手機都銷售完了再開始生產手機，再出新產品。廠商、開發商不可能那樣去做，有一定的積壓是非常正常的。北京市統計局有一整套針對房地產業的預警系統。根據我們的調查，北京市的空置房大量都是在郊區，三環以外的空置房較多。從統計指標來看，到目前為止，三環路以外的空置面積大體在504.8萬平方米左右，占了71%。從上半年的總體水平來看，北京的空置房和去年上半年水平相比是持平的，三環以內空置率較低。而且應該看到有很多空置房是尾盤，開發商還沒有作出相應的行為。隨著時間的變化，在開發商掃尾盤的時候這一類空置房就會被消化。北京市商品房的一個銷售周期一般在8個月至一年半內，而從開盤到入住，周期很長。是因為一些樓層好的、朝向好的房子在開盤時就銷售得比較旺，一些朝向差的、開間結構不合理的房屋，未被消費者選擇，尾盤就出現了。這是正常銷售中的合理成分。剔除這些因素，真正的空置應該是那些產品結構不合理的，如戶型配套根本就不具備現在的消費趨勢，那么這個產品就出現了嚴重的瑕疵，而一旦產品的環境、物業管理、停車場等配套設施跟不上，這樣的樓盤銷售起來拉的時間段就更長，開發商在對產品定位的過程中，如果一旦對市場的判斷再出現失誤，這個周期就會更長。空置的問題是開發商在開發經營過程中存在著不能回避的客觀現象，我們對暫時的、階段性的空置要予以理解。判斷空置這個現象還需要更科學和更詳實的指標數據。
問：開發商為追求高利潤鐘情高檔住宅開發會引起什么結果？
答：開發商的目的就是要追求最大利潤，實際上市場的買售人不僅僅是為了自己買房居住，而且也有投資的需要。買房也是一種投資，我們現在的很多金融產品不是也鼓勵老百姓投資嗎？從個人理財的角度講，買房投資也是一種消費行為。但高檔住宅適用的人群畢竟是有限的，開發商過分追逐高利潤、鐘情高檔住宅開發，反映出了市場產品結構存在不合理因素，市場上的矛盾突出表現在經濟適用房的供不應求。政府十分重視經濟適用房的建設。相信再通過房改的拉動，這種市場價格的不合理現象會得到改善。
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