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楊青
歐美三分之二的投資者開始將賭注壓在房地產投資上
“如果手中有一筆錢，你會做怎樣的投資呢？”多數歐美人正以自己的實際行動回答這一問題。以往討論股市流年不利的版面已被關注房地產投資的分析報道覆蓋，無論是投資
者，還是經濟學家或投資銀行分析師都對新近掀起的又一投資項目表現出極大的熱情。
英國《經濟學家》最近的一份調查報告顯示，今年七月，美國房價的平均漲幅為7%，比去年同期低2%，但依然保持5%以上的增幅。從1997年至今的房價漲幅實際上超過了1945年以來的任何一個5年階段。根據全美房地產經紀人協會提供的數據，紐約、華盛頓地區和洛杉磯等地今年二季度漲聲一片，房價上漲速度較去年同期上揚了18%至22%。在英國，房價正扮演著空中飛人的角色，一年前投資的房產現在已升值了20%。目前，整個歐美有至少40萬億美元投資在房產上，相反只有23萬億美元滯留在共同基金上。-房地產成為投資新寵
英國最大的房屋協會Nationwide今年4月提供的數據表明，英國房價年內將保持10%左右的升幅。今年3月，英國地產價格上升了0.9%，房屋平均成本在6792英鎊上下波動。1月份，英國首次購房的人數激增50%，截至7月底，英國房價增長了20%，比去年同期增長了一倍。早在2000年初，精明的英國投資者預見到股市將不利，迅速拋掉手中所有股票轉而投資房地產，如今他們的房產已升值40%，而那些在股市中套牢的人卻損失了超過35%的資金。
據統計，英國自己擁有房產的人接近80%。少數豪門望族不僅在城市最好地段有華屋豪宅，鄉間亦有別墅供度假休憩。大多數中產階級家庭在城市黃金地段也擁有自己的小樓或高級公寓。
從20世紀90年代初開始，英國房產價格年均升幅均超過8%。尤其是倫敦市區中心的房價，過去8年內升值了180%。據英國抵押貸款機構全國建筑協會的統計，去年房地產價格月升幅最大的9月份達到2.8%，全國年價格升幅在10%左右。
房地產同時也成為德國人首選的投資項目。目前大約有半數以上的德國人擁有私人住房、商用房或投資于房地產的投資基金。
德國德累斯頓銀行房地產分部今年對全國1005戶家庭投資行為進行了統計調查，德國人擁有的房地產中約20%是繼承的家族財產，80%是自己購買的；有48.5%的公民將積蓄直接或間接地投資于房地產中，按價值計算，德國人目前擁有的房地產總額是歷史上最高的。
調查中多數被訪者表示，如果條件允許，1/4的德國人愿意購買一個家庭獨立使用的住宅，7.6%的人想購買多戶住宅，只有6.1%的人愿意購買單元房。
-房價上漲由來已久
作為世界上最強大的經濟體，美國的房地產市場一直風生水起。20世紀90年代正是美國經濟繁榮時期，房價也搭乘經濟快車一路翻飛。十年好日子過后，經濟步伐開始放緩，2001年3月美國經濟陷入衰退，“9·11”之后走入谷底，但房地產業依然創造了難以想象的歷史最高紀錄。新屋銷售去年12月上漲了5.7%，舊宅竟賣出了525萬套，并且舊宅的平均房價達到15.14萬美元，比2000年攀高了8.4%。2001年，美國房價平均增長9%，是歷年來住房實際價格上漲最快的一年。據統計大約有三分之二的美國人擁有自己的住房。在美國人的個人資產中，住房價值占的比例最大，超過了證券和其他財產。
持續兩年的熊市為房產投資提供了最好的注解。道·瓊斯指數和納斯達克指數一路狂跌，美國消費者4萬億美元的資金在不到兩年的時間里就全部玩完，出于對將來退休生計的擔憂，投資房產成為人們投資養老的首選。尤其是美國住宅價格的一路高漲，吸引了更多投資者涉身房地產業。2001年，除了硅谷等少數地區的房價出現大幅下挫外，多數地區的房價都是以兩位數的速度攀升。嘗到了甜頭的投資者立刻將股市中的資金調向了房產市場。
誘發美國購房熱的一個重要原因是購房可以合理避稅。因按揭支付的利息和(住房)財產稅，可以百分之百的抵扣自己的所得稅。比如每年在按揭利息和(住房)財產稅上面的支出是一萬美元，而個人的納稅類別為30%，那么應稅所得就會降低一萬美元，一年可以少付3000美元，每月口袋里憑空多了250多美元豈不是件美事。
房價上升的另一個因素與利率處于40年來最低點不無關系。美聯儲在2001年連續十一次降息，從6.5%降到1.75%。一個直接后果就是住房按揭利率的明顯下調。30年期的按揭利率降到6.4%，15年期的降到6%以下。這樣就給了按揭購房者借雞生蛋的機會，即以新的低利率去借錢，用借來的錢償還以前高利率欠下的債，依此類推。每月可以少付數量不等的欠款，相當于憑空撿了一筆錢。
美聯儲主席格斯潘就曾表示，房地產的升值看上去至少在相當程度上彌補了股票縮水帶來的損失。傳統上股價與房價都是聯袂走高或一起下跌的，但過去兩年來股票全線潰敗，房價卻一枝獨秀。以股市和房市投資為例，假設有2萬美金投資在股市上，五年之后，包括紅利在內增值為4萬美元，這意味著年收益為15%。如果以2萬美元做抵押購買一套10萬美元的住宅，即使是每年7%的收益，五年后，扣除貸款利息和維修費用后，房產價值將達14萬，相當于25%的年收益。投資房產的收益是股市收益的1.67倍，這么誘人的買賣誰愿意錯過呢？
-危機隱現
大部分人對目前房市的火爆表示樂觀，人們認為，在低利率政策的帶動下，特別是新移民對住宅的強勁需求，今年居民住宅市場仍將繼續走旺。占美國經濟總體1/3的住宅建筑業也會因旺盛的住宅業帶動美國經濟走出衰退。房市真的能擔此重任嗎？
非也，根據最新統計數據表明，去年的美國辦公樓房閑置率高達13.6%，比2000年上升了5.7%。有專業機構估計，在今后半年到12個月的時間內，商業樓房閑置率增長的趨勢不但將持續下去，且可能不時出現急劇惡化。
商業樓房閑置率的增加，很可能導致建筑業蕭條，最終造成大量建筑業工人失業。其次，為商業房地產商提供貸款的銀行將面臨更多呆賬或死賬的風險，這是目前脆弱的美國金融業極為擔心的。10多年前的美國經濟危機，就是從房地產企業破產開始的。
盡管目前的房地產業呆賬比例只有2%左右，遠遠低于20世紀90年代的7%，但問題的嚴重性是房地產企業的財政形勢會繼續惡化下去，專業機構估算，到今年年底，呆賬比例將上升到4%左右。
通常的經驗是，只要房地產價格持續攀升，面臨財務困境的置業者就可以隨時出售抵押品，以避免被查封。但如果房地產價格下跌，有困難的置業者通常會付不出房貸。
目前，美國所有投資房產的首付款不到總貸款的10%，占整體房貸市場的1/4，而上世紀80年代和90年代初，這類貸款的比率分別只有5%和10%。
然而，經濟學家認為，價格和收入之間的比例已經嚴重失衡。在正常情況下，房屋價格和收入的比率一般為1∶2，而現在這一比率已經上升到1∶6，相當于上一次房地產價格持續下降開始的1989年。現在，房屋的高成本被低利率所掩蓋，極低的分期付款利率降低了消費者的債務負擔，使他們住上了超過他們購買力的房屋，而一旦經濟恢復利率上漲，住宅市場就可能崩潰。
還有經濟學家分析，美國目前的經濟態勢與1989年前后的日本非常相似，當時，日本的房地產也是隨著股市不斷飆升，但在股市崩潰后一年左右也跟著崩潰。現在美國的股市崩潰已經過去一年多，今后隨著經濟的恢復和股市的回升，美國的房地產業也將面臨越來越大的考驗，正像摩根斯坦利的分析師所說的那樣：“今日美國房市的繁榮很可能是昔日股市泡沫的再現。如果聽任這一狀況繼續蔓延，在不久的將來，美國房市泡沫將像股市泡沫一樣重演。”
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