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本報記者謝紅玲
自1992年中國市場進入新的經濟周期以來，房地產市場也由“看不見的市場”變成“看得見的市場”、“越來越透明的市場”。正如華遠集團董事長任志強所評價的“10年時間，中國房地產業終于從造成中國經濟通脹的罪首變成了支撐中國經濟高速發展的主力軍”。那么，中國房地產業這10年的征程是怎么走過來的，又將往何處去呢？2002年“過熱”的市
場會不會再度滋生泡沫？作為市場主體之一的開發企業在日益激烈的市場競爭中如何獲得持續穩定的發展？近期在京舉辦的“中國地產十年論壇”對這一系列問題進行了積極探討。
“房改”和“地改”推動市場大變樣
中國房協副會長顧云昌在主題發言中談道，轉制使中國房地產業進入了高位運營的軌道，轉軌使房地產市場邁入供大于求的買方市場，轉型使住宅產品跨入更新換代期，從前提出的“居者有其屋”正演變為“居者優其屋”。
他指出，中國房地產近10年大變樣，其動力一是“房改”，二是“地改”。從1999年開始使用住房公積金以后，房地產的投資總額、竣工面積、銷售面積每年都保持20%以上的增長，處在高位運營的軌道上。2001年年底統計的商品房竣工面積達到2.25億平方米，相當于1996年底統計數字的6倍。房地產業從一個不被人們知曉的產業已經發展成為家喻戶曉的產業，去年房地產業對GDP的直接貢獻率與間接貢獻率之和是1.9到2.5個百分點，可見房地產業的作用之重要。
顧云昌樂觀預言，中國房地產下一個十年會很精彩，房地產產品供給將會保持兩位數的增長，市場將更加有序，一手房、二手房、租賃房互動，市場交易會更加規范。只要做到產業改革到位、二級市場開放到位、行業服務到位，住房消費市場也必然得到大發展。他認為，應該把房地產業從重要產業的地位提升到支柱產業的地位。事實上，上海、武漢一些城市已經將房地產業的地位提升到了支柱產業的位置。
商業模式革新能力決定房企存亡
在這十年間，作為市場主體的房地產開發企業隨著市場的一次次“洗牌”也在不斷清理隊伍，有的被淘汰了，有的隊伍壯大了。90年代初，海南房地產企業多達15000家，實力排在后1000家之列的萬通在大浪淘沙后成為僅存的幾百家企業之一，而且事業不斷擴大，已成為國內知名的房地產公司。而該企業領導馮侖自述出身平常人家，無大樹蔭庇，也無高官做后盾。萬通的發展靠的是什么？馮侖自稱靠的是學先進、走正道。
何為正道？就是在行業不同的發展時期選擇適宜的商業模式。馮侖把房地產公司的商業模式分成十幾種類型，其中主要包括開發公司模式、百貨公司模式、精品店模式等。他分析，在行業興起初期，基本以混合開發模式和百貨公司模式占主導，等到行業進入到相對穩定成熟階段，開始以經營和開發混合的模式為主，甚至分裂出單獨的經營公司；等到行業非常成熟的時候，金融投資的模式開始逐漸增加，與房地產工業相關的定制服務類的商業模式開始成為主導商業模式。
過熱征兆再現謹防再生泡沫
人們在回顧的同時也在密切關注現在與未來。日前經濟學家和金融界人士相繼發出了要防止房地產泡沫滋生的提醒，萬科董事長王石在論壇發言中直截了當地指出，現在發展商圈地很明顯有泡沫。另外，中國住宅消費市場存在超前消費的問題，值得注意。
經濟學家樊剛提出，房地產市場的理想狀態是房價平穩地小幅上漲，避免大起大落，避免引起泡沫。維持這樣一種平穩上漲的態勢，既有利于市場發展，又有利于整個社會經濟的發展。如果出了泡沫，回過頭來消化這個泡沫，必然欠下一大堆壞賬，再出現金融危機，中國的命運就可想而知了。
10年生聚，中國的房地產業得到了飛速的發展，但也生發了很多問題，比如銷售欺詐時有發生、物業管理糾紛頻繁出現、房地產法律法規有待健全、建筑同質化嚴重等等。所以，這10年的變局需要我們細思量，總結經驗、吸取教訓，為下一個精彩10年添彩。
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