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北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析員 張寅
最近，對中國房地產的議論開始增多，特別是有關政府部門提到中國不少房地產商將房地產投資的風險套在金融機構身上，要謹防房地產泡沫導致潛在金融風險問題。這一觀點提出后，使得中國房地產業界有所緊張，并且有些人開始聯想到這是否是整頓房地產業的信號，是否是政府支持房地產相關消費政策將有所改變或者調整。特別是那些經歷過1992年和
1993年海南房地產熱的房地產人士更是憂心忡忡。
我們認為中國目前房地產基本情況是健康的，中國房地產正在經歷一個牛市的初期，整體并沒有形成泡沫。局部的問題更多是房地產市場化進程的問題，并非金融泡沫問題。如房地產消費者權益的保護、政府監管不到位、房地產開發商的商業素質和土地開發中的腐敗等問題才是急需要解決的當前中國房地產的問題。另外，股市房地產企業股價沒有較之去年乃至前年并沒有出現異動和飆升，甚至相比其他類別行業企業股價反而有些冷。而1992年和1993年海南房地產熱時，那時深滬股市房地產企業股價創造的高峰在已經過去了10年依然從未超過過，說明目前房地產熱并沒有向金融和資本市場傳導。另外，中國經濟屬于內陸經濟或者說是腹地經濟，很難出現類似中國香港、日本那樣房地產整體泡沫。即使出現局部房地產泡沫，中國由于國土遼闊，卸載能力非常強，并且由于中國城市化進程才剛剛開始，只要城市規劃搞好和房地產品種差異化不出現畸形結構，那么出現房地產引發金融泡沫和金融危機就會在很大程度上避免發生。以往各國房地產泡沫發生，都與信貸過松、土地和房屋出現抄家有關。目前如果說有風險的話，我們認為主要是信貸方面，信貸方面消費問題不大，而企業貸款差異化不夠問題比較突出。而土地和房屋由于目前國內土地政策原因和房屋交易市場非期貨化，并沒有出現土地價格和房屋價格通過地產炒家炒做上升情況。這也是我們認為目前房地產熱與海南房地產熱本質不同點之一。
那么房地產是否存在局部過熱情況。我們的回答是肯定的，如局部的地區圈地熱、別墅熱、豪宅熱等等。但是這種過熱的問題正在受到市場考驗或者說正在經歷著未來市場的自身調整。全國7月房地產信心指數下降，就說明中國房地產市場自身已經存在了一定調節能力。房屋竣工量過大，房屋價格就會自然下降；房屋品種適銷不對路，相關房屋產品就會減少。關于目前全國的開發商中，有60%以上的資金都是通過銀行貸款來解決問題的。我們認為，作為房地產行業這并非不正常。而且這種負債率恐怕還比國有工業企業平均水平低。關鍵問題是控制房地產企業金融風險是應該實行房地產的企業信用和資質評級機制，不斷根據房地產企業業績和消費者信譽做到扶強汰弱。而不是像目前的情況，無論什么樣資質的房地產企業都能拿到貸款；無論是不是搞過房地產開發的企業，只要是大企業也能拿到房地產貸款這樣的混亂局面。如果我們政府對房地產調控的方向不對，那么剛剛興起的市場化房地產消費熱將會被泯滅。如果說房價的過度上漲帶來市場泡沫，那么由于政策不當壓制了房地產的消費使得房價過度下跌，那么消費者通過貸款買房的人士個個成為負資產，那也是一個可怕的局面。房價整體小幅上漲是符合各方面的整體利益的。
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