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●高淵
上周，上海浦東的一處“國際化豪宅”開盤，均價超過了每平方米1萬元。對此，眾多媒體再次發出“上海房價漲幅驚人”的感慨。聯系起去年下半年以來的房產熱潮，再看今年上半年預售住宅均價上漲近千元的統計數據，不少人認為上海房地產已經出現了全面過熱的“泡沫現象”。
眼下，對于上海房價有沒有離譜的爭論，正在成為引起廣泛關注的敏感話題。不過，在此眾說紛紜之際，我們先不要急著下結論，而要看一看房價的增長動力究竟是什么？
現在，很多人拿上海房地產與北京類比，認為京滬兩地存在相似的房價虛高現象。但是推動上海房地產市場發展的主力是消費者。說到底，引起這一輪房產熱潮的關鍵因素，還是制度進步。
從上世紀90年代以來，上海逐步停止實物分房，率先進行住房制度改革。經過多年醞釀，新的住房制度開始集中釋放它的“能量”。眼下，上海的房地產熱是由開發熱形成的，開發熱由投資熱帶動，而投資熱又是由銷售熱形成的，這種循環應屬理性和正常。
與此同時，我們判斷房價是否過高，還必須結合價格背后的價值一起衡量。關鍵要看房價有沒有嚴重背離價值？
首先應該看到，與前些年相比，上海商品房的質量有了明顯進步。房子的品質提升了，價格上自然會有反映。同時不應忽視的是，上海在城市建設上的大手筆，從側面推動了商品房價格上漲。可以說，房價提升也是對政府投資環境建設的直接回報。以此類推，近10年來，上海高達3650億元的城市基礎設施投資，對房價產生影響是必然的。
而最根本的是，房價與經濟的總體狀況密切相關。近年來，上海的GDP始終以超過10%的幅度增長，隨之而來的是市民眼前收入和預期收入的增長。收入增加了，購買力提高了，也會在無形中帶動房價上揚。而且，在目前的這一輪房地產熱潮中，是房地產帶動經濟發展。換言之，目前的房地產增長是真實的。
從這個意義上說，當前上海房價的較快上漲，不必引起過多的擔憂，因為其基本面是健康的。當然，不可否認的是，上海房地產業在某些具體環節上存有一些問題和隱患。從筆者的角度看，主要存在兩大問題。一是結構性矛盾日益突出�，F在上海每平方米3000元左右的房子已很難尋覓，使許多中低收入者買房發生困難。這就像賣服裝一樣，出現了“斷碼”。
另外一個問題，就是出現了一些局部性的過熱現象。近來，“排隊買房”在一些樓盤頻頻出現，有的人甚至不挑不揀，一買就是兩三套，速度比買菜還快。而其中相當一部分人動用的資金都是從銀行貸來的，一旦資金鏈出現問題，必然給市場帶來沖擊。
這是應當引起高度重視的問題。對于前者，有關部門應盡快出臺一些優惠政策，推動經濟適用房的建設。而對于后者，銀行可以對多套購房貸款采取貸款遞減制，以有效規避風險。更重要的是，政府應該更巧妙地管好土地出讓這個“水龍頭”。從長遠看，上海的土地供應還是比較充足，一旦需要，政府手上有足夠的土地供應可以平抑地價，進而調控房價。
現在看來，說上海房地產市場出現泡沫，未免有點危言聳聽。更何況，上海房市是在經歷多年“熊市”之后，經多方調整，才出現目前的熱潮。在市場正步入“牛市”時，因出現一些局部性問題，便簡單地進行打壓，肯定是不合適的。現在，政府部門要做的，是在保持投資者和消費者信心的同時，用市場的手段進行調節，推動房地產市場進入“理性的牛市”。
《國際金融報》(2002年09月02日第四版)
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