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羅新宇 黃庭鈞
今年以來，上海樓市價格不停地攀升，在登記預售的商品房中，每平方米5000元以上的占三成多，預售住宅均價升幅達千元。國家統計局最新公布的一項調查顯示，在全國35個大中城市里，上半年房價較高而同比價格漲幅較明顯的城市就數上海。
成本增加推動房價上揚
上海房價為何一路攀升？據一些房地產商說，在上海中心城區的新開發樓盤，動遷成本、建設成本、營銷成本三者相加，每平方米一般都要超過3000元，有些地塊甚至在4000元以上。
目前，上海新一輪舊區改造拆遷，基本上通過市價補償，越是中心城區和黃金地段，市價越高，補償額就越多，這筆支出最終都要攤到動遷后的地塊成本上。由于人口密度大，原來一畝地算上動遷成本、土地轉讓費用，開發商三四百萬就可以拿下，現在沒有個七八百萬元肯定不行。
同時，建設成本也在增加。房子的容積率在降低，綠化率在提高，功能配置日趨齊全，建造成本自然加大。就綠化成本而言，30%的綠化面積，是目前在上海開發一個小區的底線，一些小區甚至超過40%。在住房短缺的時代，只要將房子蓋起來就能賣掉，而今新樓沒蓋好就得花錢吆喝，這些銷售成本最終都要轉嫁到消費者身上。
另據上海財大房地產研究中心印華教授分析，一些中心城區的開發存在著人為干預的問題。例如有的城區提出“我們這里是黃金地段，建造住宅要上檔次，如果開發價位低的房子，土地就不能給你”；還有的中心城區提出，消滅5000元以下的樓盤，甚至亮出“本區只開發8000元以上的房子”的風向標。
中高價住宅凸顯投資價值
與北京相比，上海中高檔房價似乎還有上升空間，特別是在此間經濟發展預期不斷升溫的條件下，此類樓盤出現了熱銷場面。上半年登記預售的1230萬平方米商品房中，預售單價在5000到7000元的中高價住宅，以及7000元以上的高價住宅，預售量分別增長了107%和172.1%。
一位開發商對記者說：“市場上總是有人在接高價樓盤，只要品質好、地段好，價位再高都不愁賣。買房子就像買小菜，真邪乎。”據介紹，有些新開盤的小區，甚至有人一次買走五六套，出手十分闊綽。
誰買走了上海的高價樓盤？徐家匯宜山路附近一處高檔樓盤的銷售人員告訴記者，來買房的人，除了少量的本地市民，還有很多外地來的購房者。“都是整套整套地買，他們除了看看樓層和結構，基本上不看房型。”
“一些溫州人在委托我們賣房。這些房保證都沒有住過人，絕對是新房。”一位售樓小姐熱情地請記者去看“二手新房”。據了解，相比年前，這些房都不同程度漲了500元以上。
中低價住宅供給明顯不足
上海樓市的普漲行情，導致居民家庭購房支出迅速增加。據統計，上半年戶均購房支出比去年上半年增長220%，市民家庭人均居住類支出也同比增長31.5%。而同期市民人均可支配收入同比僅增加了19.6%。收入增長趕不上房價上漲，許多中低收入家庭只好望“房”興嘆。
家住虹口的王先生，這些天正馬不停蹄地看房。現有住房已經進入動遷階段，預計能獲得16萬元補貼款，王先生打算再貸上十來萬元，買一套30萬元朝上的新房。本來他很有信心，可是一圈兜下來，房價每平方米動輒6000-8000元。他感到困惑：怎么就沒有3000-4000元左右的呢？以前這個價位的樓盤不少呀？
無奈之下，他轉向二手房市場。但二手房價格同樣讓他啞然。在虹口，一個一室戶的老房子，原來11萬元就能拿下，現在則要14-15萬元。一些區域的二手房比一年前漲了30%。那筆預期中的16萬元補貼款，原以為能改善多年來夢寐以求的居住條件。現在才發現，區區16萬元，在眼下的樓市又能買什么樣的好房子呢？就連買二手房，心里都沒底兒了。
中低價住宅的斷檔缺位，已成為上海房地產發展亟待解決的一個難題。目前中心城區的靜安、黃浦、盧灣、徐匯等區，4000元以下的預售新房基本斷檔。即便是房價較低的閘北、普陀、楊浦等區，均價3000元到4000元的樓盤也日趨減少，30萬元在閘北、普陀已很難買到一套像樣的房子。而浦東、閔行等一些較為偏遠的區域，每平方米3000元上下的樓盤一經上市，即遭爭先恐后預訂。
于是，許多動遷市民和低收入者不得不到二手房市場尋覓房源，二手房價因此迅速上躥。據上海二手房指數辦公室的統計，今年上半年，上海二手房各房型單價都有200元以上的增長，部分城區漲幅超過10%，有的甚至接近本區的新房。
政府表示要讓百姓買得起房
中高價住宅的熱銷，帶動了普通樓價的上揚。上海南市區附近，原來4000元左右，現在上升到6000元、7000元以上；中心城區新開樓盤中，70%以上都在7000元以上。
這種現象引起了政府的高度關注。上海市副市長韓正明確指出：要多建設一些“造價不高，水平高；面積不大，功能全；占地不多，環境美”的新型居住區，讓廣大重大工程動遷居民買得起，住得好。市房地資源管理局局長蔡育天也表示說：“我們既要有中高檔產品，更要有一般產品，要適應不同層次需求。”
據了解，上海將對高價樓盤的開發進行調控，引導開發商開發中低價位、適應上海人居住的商品房。一些區政府也已經采取地價、稅收減免等措施，引導開發商多開發中低價位樓盤，力求讓中低收入的老百姓能買得起房。
老百姓認為，像上海這樣的大都市，有一些豪華住宅是需要的。但是不能說，只要市場有需求，就可以大量建高檔住宅。作為土地資源十分稀缺的上海，應當控制高檔住宅的開發量，從百姓的實際需求出發，讓更多的中低收入家庭買得起房。
《市場報》(2002年08月30日第一版)
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