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朱衛平
據有關資料顯示，廣東的房地產投資在連續幾年高速增長的基礎上，今年上半年更出現加速增長的勢頭：全省共完成商品房投資355.93億元，同比增長42.8%，商品房新開工面積增長37.6%，在建施工面積8928萬平方米，相當于去年全年銷售面積2100萬平方米的4倍。與此同時，廣東其他基本建設投資卻存在明顯的回落趨勢，今年上半年完成基本建設投資同比
下降3%。這種投資格局，值得認真分析。
“需求擴張”拉動房地產市場
廣東房地產投資持續多年的高速發展，動力來源主要體現在住宅市場的需求與供給兩個方面，也就是市場需求的拉動與開發商在利益追逐過程中的投資驅動。
首先從需求的角度看，近兩年，廣東的商品房銷售一直較旺，盡管今年上半年增長勢頭有所減緩，但仍然有比較大的增長幅度，并且商品房的空置率還有所下降。所以，對于廣東房地產投資的持續“高溫”，其需求拉動力量主要來源于以下幾個方面：
———補償性住房需求的消化。在住房貨幣化之前，有可能得到實物分房的人很少購買商品房，即使他們具有對商品房的支付能力，但住房貨幣化過程完成后，居民改變了能夠從單位獲得實物分房的預期，從而導致過去一些年份積蓄的住房潛在需求顯性化，可以認為近期廣東城鎮居民對商品房的需求在一定程度上帶有補償需求的性質。
———城鎮居民實際收入水平持續提高，住房購買能力增強。擁有自己的物業幾乎是每一個中國人的追求，在吃穿問題得到基本解決之后，對住房的需求就凸現出來。近年來，在擴張性財政政策的引導下，城鎮居民收入水平有較大幅度的增長，加之物價總水平持續走低，在更大程度上提高了居民的實際收入水平，提高了城鎮居民的購房能力。
———人們的消費觀念已經發生了較大的轉變。現代城鎮居民特別是年輕一代擁有中高收入的白領階層的生活方式和消費觀念已經發生了很大的變化，他們不再謹守傳統的“量入為出”、“多掙少花”的生活信條，他們信奉的是“能掙會花”，敢使“未來錢”。據了解，廣州目前有80%的購房者用銀行按揭的方式購房，加上存貸款利率的不斷下調，無疑對居民利用按揭購房起了不可忽視的推動作用。
———商業銀行對發放個人住房貸款持積極的態度。自從商業銀行被要求加強資產質量管理以來，其對國有企業的貸款一直持審慎態度，但大量的存款又必須尋找出路，持有高質量抵押品的個人購房業務就開始受到銀行的青睞。以工商銀行為例，在過去4年多的時間內，該行個人住房貸款增長了32倍，占全行各項貸款的比重由0.2%升到7.8%，成為工商銀行成長率最高的資產業務。據有關專家測算，金融機構用于房地產開發和個人住房貸款余額，占全部金融機構貸款之比估計為10%左右。
“供給推動”助“升溫”
廣東房地產投資的持續“高溫”雖然有需求方面的因素在起作用，但不是主導性的因素，因為我們注意到在今年上半年房地產投資加速增長的同時，廣東房地產市場存在一些耐人尋味的現象：一是商品房銷售的走勢與投資走勢出現了較大的反差，統計顯示，上半年廣東商品房銷售面積增幅比去年同期回落了18個百分點；二是廣東房地產價格走勢與全國平均水平形成了較大的反差，與去年同期相比，上半年全國商品房價格上漲了2.8%，而廣東則下降了3.3%；三是上半年廣東房屋竣工面積遠大于銷售面積，供求比為1：0.89，大大低于全國1：1.12的平均水平。根據這些現象，我們作出的一個基本判斷是：廣東房地產投資加速增長的主導力量是供給推動，具體表現在以下幾個方面：
———房地產行業仍然是一個少有的高利潤行業。有人認為，在全國經濟普遍不太景氣的情況下，我國目前的房地產行業形成了一個“暴利孤島”，據行內人士估計，即使考慮到目前房地產行業普遍存在較高的空置率和較大的財務成本，房地產投資的年利潤率仍在20%以上，要高出全國各行業平均利潤率的一倍以上。可以認為，這種高利潤率正是推動大量投資進入房地產領域的最根本的原因。
———房地產投資的政策環境非常寬松。近年來，在刺激內需以保持經濟穩定增長的宏觀政策背景下，各級地方政府對房地產市場的發展存在很高的期望值，紛紛將房地產業確定為當地優先發展的支柱產業，并相應在城市規劃、土地使用權出讓、地價的確定以及稅收政策等方面采取了一系列優惠政策。與此同時，商業銀行也對房地產開發商給予了較大程度的信貸支持。
———部分房地產開發商充分利用有利于自己的市場環境，采取了種種手段轉嫁投資風險。如開發商只需向政府支付部分土地出讓金，就可以用土地作抵押向銀行貸款，同時在建筑市場競爭十分激烈的情況下承建商往往不得不接受開發商延期支付的要求，房子在建過程中開發商就可以向消費者出售樓花而收回尚未花費出去的投資。這種房地產開發商與其他利益相關者之間的收益與風險的不對稱分布容易導致不少開發商鋌而走險，盲目擴大投資。
房地產業增速將繼續高于其他行業
廣東房地產投資的高增長是在整體經濟走勢并不強勁的條件下出現的，因而與20世紀90年代初期整體經濟過熱環境下的房地產泡沫有明顯的區別。一個重要的表現是，目前的房地產投資高速增長是建立在比較扎實的有效需求之上，價格水平穩中有降沒有出現價格與價值大的背離。在這樣一種背景下，我們的基本判斷是：在未來幾年，廣東房地產投資的相對速度仍將繼續高于其他行業，但其絕對增長速度將逐步下降到一個合理的水平。
在未來幾年，廣東房地產投資的相對增長速度將繼續高于其他行業，其主要的支持性因素是：
———擴張性的財政政策將會在一定的時期內持續。維持較高的經濟增長率，使失業率保持在可承受的范圍內，不僅是我國經濟發展的需要，而且也是我國保持政治和社會穩定的需要，在我國民間消費和投資需求仍然相對疲軟的情況下，擴張性財政政策將會在一定的時期內持續下去，而擴張性的財政政策無疑是支撐房地產投資繼續高速增長的基本外部環境。
———居民消費結構調整空間仍然存在。在過去很長一段時期內，我國居民的消費結構一直是向吃穿傾斜的，住房消費在總消費中的比重嚴重偏低，近年來，我國居民消費結構正在向增加住房消費比重的方向轉變，根據國內外的經驗，這一趨勢在今后一段時期內將會持續下去，住房消費仍將是居民的第一大消費熱點。
———房地產行業的高獲利空間不會在短期內消失。上面所說的房地產投資的高利潤是由許多復雜的因素形成的，雖然隨著房地產市場的不斷完善，其高利潤狀態不可能長期維持不變，但其高獲利空間也不大可能在一夜之間消失殆盡，只要房地產業的利潤率仍然高于其他行業，投資涌入該行業的步伐就不會停止。
———外資進入房地產業的步伐加快。加入WTO后，我國阻止外資進入包括房地產業在內的高利潤行業的許多行政性壁壘將要逐步拆除，必將迎來一個外資進入房地產業的高潮，一直到房地產業的高額利潤消失為止。
(作者單位：暨南大學管理學院)
《人民日報.華南新聞》(2002年08月30日第三版)
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