文/施華
租售市場持續走旺,有租金回報做支撐
小戶型熱租因為有高租金回報作市場支撐,這一經濟規律至今沒有改變過。熱租促發熱銷,自90年代后期,滬上開始出現以租為主的出售公寓。近二、三年來,又出現了出租、
出售功能兼具或完全出售型小房型公寓。新產品可謂一個比一個時尚,新名詞則一個比一個脫俗,并且一個不容爭辯的事實是,這些產品一經上市即深受市場歡迎。
呈良好銷售態勢的小戶型有強大的租賃隊伍作客源支撐。據一項權威資料統計,每年上海租房者在150萬平方米左右,其中月薪2500元以上的白領占20%,大約30萬人,高校生每年達10萬。
預期市場回報可觀,2-3年內趨于飽和
小戶型市場交易趨旺,靠的是需求者對市場可觀回報的預期。那么,這些小戶型的需求主體又是誰呢?據記者實地調查,這些購房者多半是投資者,其購買小戶型的目的極為相似,他們看好的正是這一市場的高額租金回報率,目前市場上的每推出一個小戶型產品,幾乎沒有一個樓盤說自己的租金回報率低于10%的,而這一市場回報率恰恰最具有投資誘惑力,購買者對之沒有一個不動心的。
上海市交易中心數據反映,今年1-6月份,小戶型預售面積為266021平方米,比去年同期的148262平方米增長79.4%。雖然,政府對于小戶型的統計剛剛開始,但根據房地產市場供需波動規律,我們可以推算,2000年上半年的小戶型大致在98600平方米左右。據權威資料透露,2003年上半年小戶型的市場需求量將超過400000平方米,比今年同期增長50.4%。據《上海房地產市場決策咨詢報告》分析指出,目前出租型公寓市場份額仍處于空缺狀態,未來容量還可擴展3-5倍;以此推算,2-3年內,小戶型市場將趨于飽和。小戶型產品的市場成長期大約為5.5年。
“安全空間”不再安全,預期增長減速帶來風險
2-3年內小房型還有市場需求空間,體現了所開發樓盤價值上的“安全空間”(即收益的安全差額),對于開發商來講是一大利好消息。對于個人投資者來講,這一“安全空間”并不安全,其可把握的商機并不是在這一階段就能出現,回報時間的滯后會消耗掉投資者諸多精力和已投入資金的時間成本,小戶型并非能成為投資者的“提款機”。
對此,投資者可以掌握一些技巧,一是在整個小房型市場低迷時買入;二是在整個小房型市場并不低迷,但該小戶型樓盤市價低于其內在價值時買入。小戶型的成長期約為5年,從2000年到2005年,目前正處于制高點,是投資最敏感階段。當越來越多的投資者認為小戶型有豐厚的投資回報收益時,小戶型的市場價格就會逐漸背離其基本價值,從而創造了一個不斷擴大的美麗氣泡,直到它最終破裂為止。事實上,根據有關部門的預測,2002年及之后的二、三年內,小戶型需求量的升勢會不錯,但增幅已開始減緩,這就意味著原來預計的投資回報率會出現下跌,而許多投資者對于小戶型的預期增長減速風險并沒能引起足夠重視,未采取“下跌保護”措施。
隨著小戶型的逐漸飽和,滬上在建小戶型一旦大規模集中上市供應,供應大于需求,租金下跌甚至出現空置的可能性極大。美《經濟學百科全書》1992年中文版則提到,20世紀80年代,美國租賃住宅的作用日趨縮小,開發商不再建造出租(單身)公寓,因為他們認為出租(單身)公寓的獲利可能性難以確定。而來自于國內專家的聲音則是,住宅作為耐用消費品,不可能不考慮其長遠的消費生命力,一些單身公寓趁熱而上,粗放設計的做法,很可能不久后,就被市場所淘汰。
|