|
目前在上海上市銷售的不少“小戶型”樓盤是“半截子工程”改建的,換個名稱,加上包裝,變成了白領公寓、分時度假房，立刻咸魚翻身，以“投資產品”形象躍上龍門，熱銷樓市。借小戶型公寓熱銷大勢，不少辦公樓被重新分割，以酒店公寓之名上市銷售，單價提升到上萬元的罕見高價位。投資這類物業(yè)，必須謹慎判斷。
文/施華
小戶型(單身)公寓建造的初衷并不是為“單身”而來，往往是一些商業(yè)用房(多半是半截子樓工程)的二次改建或市場重新定位后改變房型的結果。這批半截子工程，絕大部分是1997年前后開工的獨幢高層建筑。
在上海市中心房價日益走高的背景下，小戶型公寓由于總價較低、供應量較小而得到市場認可，更有不少投資者受出租回報的吸引，熱力追捧。近兩年滬上以此為旗號的樓盤銷售一個比一個火爆就是明證。上海市房地產交易中心數據顯示，今年1-6月份，小戶型預售面積為266021平方米，比去年同期的148262平方米增長79.4%。但小戶型，特別是由辦公樓改建的“酒店公寓”客觀上存在不少投資隱患。
主要隱患表現(xiàn)在，一是它的原土地使用權屬性和“爛尾樓”歷史，使其交房后實際土地使用期年限比新建住宅樓大大縮短；二是“酒店公寓”亦住亦商，混淆住宅和辦公的界限，奧妙在于住宅和辦公規(guī)劃容積率不同，大樓的設計規(guī)則也大大不同。比如原辦公樓電梯數不變，而分割后“酒店公寓”戶數大大增加，有的甚至達到平均174戶用一部電梯，實際使用會有極大不便；三是投資盈利模式不可靠。不少“酒店公寓”稱投資者可委托酒店出租經營，參與經營分利。但入住率如果不高，完全可能出現(xiàn)經營虧損甚至根本沒有利潤可分。
39年土地使用年限，你能接受嗎？
在調查中，新領地某銷售員是這樣向記者介紹它的歷史的。新領地原名為“花木星辰苑”，占地10506平方米，土地用途為“商住”，使用年限50年，土地批租起用年限自1992年始至2041年，開發(fā)商飛樂股份有限公司在簽約之后未按時繳納土地出讓金，并且所持有資金未能將樓造完，土地證號抵押在浦東新區(qū)政府。經協(xié)商，7-11層四個樓面給區(qū)政府，做國外留學生居住用。通過對結構的改造，原來的大三房結構拆建成現(xiàn)在的小戶型；政府重新審批該建筑物規(guī)劃用途為“住宅”，土地用途卻仍為“商住”。甲方承諾在2003年3月31日前辦理房地產初始登記手續(xù)，也就是在這個時候，購房者才算開始真正擁有該物業(yè)的所有權，使用期限為39年，這就意味著“花木星辰苑”的產權人在2041年之后就不再擁有該物業(yè)，當然也可選擇繳納土地出讓金。
購置房動產，買下了房屋的所有權，同時買下了土地的使用權，房屋所有權是永久性的，而土地使用年是有限制的，且建筑物屬性不同，其土地使用年限是有較大差別的，上海市人民政府關于發(fā)布《上海市土地使用權出讓辦法》的通知(滬府發(fā)(1996)59號文第十三條指出，土地使用權出讓的最高年限按不同的用途確定為，居住用地為70年；工業(yè)用地為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；綜合或其他用地為50年。那么，現(xiàn)行的小戶型公寓的土地使用年限就近有多久呢？記者的一位在規(guī)劃局任職的朋友曾經坦言說，小戶型公寓的土地使用年限因物業(yè)屬性的模糊性而變得頗為復雜，目前的小戶型公寓土地使用性質有居住用地的，也有商業(yè)用地的，有的則是綜合用地性質。
房屋可以拆平重建，而土地具有不可再生性。一個不可否認的事實是，物業(yè)的價格增值來自于土地價格的漲勢，投資者對房屋的土地使用年限得有個清楚明了的認識。根據1990年頒布的國務院55號令：《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，“居住土地的使用權出讓的最高年限為70年，欺滿后土地使用權及其土地上建筑物和其他附著物所有權由國家無償取得。”1982年的《憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地歸國家所有”，即房產歸私人所有，而土地歸國家所有。原土地的所有人，變成了國有土地使用權的自然擁有人，但必須向國家繳納使用權的使用費。也就是說，70年后，小業(yè)主要繼續(xù)擁有土地使用權，必須繳納一定的使用費。
辦產證程序復雜耗時久，你等得及嗎？
要將商業(yè)用房改建成居住用房，就必須通過一系列合法的程序對立項進行調整，對規(guī)劃的參數進行變更。上海市房屋土地資源管理局土地處一負責人在接受本刊采訪時解釋到，關于小戶型的變性，通常是將原來的商業(yè)用地性質或綜合用地性質改變?yōu)樽≌玫匦再|，而商業(yè)辦公樓、商住綜合樓、住宅應該繳納的土地出讓金依次是由高到低，關于土地出讓金這一塊就不必退補了。既然，辦公樓的出讓金比商住綜合樓、住宅的出讓金都來得高，那么，開發(fā)商為什么爭著去審批辦公樓呢？記者的一位開發(fā)商老總朋友透露說，因為同一地塊的辦公樓、商住綜合樓的容積率比住宅的容積率要高得多，如此，可以提高土地單位面積使用率，降低土地成本，而一旦變性，就不劃算了。因此，許多開發(fā)商并不會采取變性土地的方式，一是程序復雜；二是經濟性差；三是住宅樓內絕不允許注冊公司。而事實上，在實際使用過程中，不少“辦公樓”就搖身變成“酒店式公寓”，儼然一副住宅模樣。
記者在調查中發(fā)現(xiàn)，也有開發(fā)商考慮到住戶將來的利益，不惜代價申請將原來的商業(yè)、商住兩用性質改變?yōu)樽≌再|，這需要時間，當然，這些工作不需要投資者去親身經歷。不過，這一時間段會影響投資者轉售房屋。《上海市房地產轉讓辦法》(1997年4月30日上海市人民政府第42號令發(fā)布)第八條規(guī)定，未依法登記取得房地產權證書的房地產不得轉讓。
記者的調查發(fā)生了困難，至目前為止，滬上推出的12個知名小戶型，除了世紀之門有住戶，其他項目在建，小產證(通常而言，小產證的申領時間在大產證之后的3個月。)還不到申請時間，也就沒有可能讓記者對之進行全面剖析了。2002年7月某日，記者在世紀之門住宅區(qū)內，發(fā)現(xiàn)住戶告示欄上正貼有“小產證定于2002.6.27開始受理，請辦證業(yè)主攜帶預售合同、房款發(fā)票(原件)、身份證(復印件1件2份)、私章及契稅等費用前往江寧路1415弄9號(售樓處)辦理委托手續(xù)。”在25號樓某室，住戶告訴記者，他們是于2000年8月份入住的，因為眼下不考慮投資，也就不在乎權證的問題了。
174戶用一部電梯，你感覺很方便嗎？
在技術指標控制范圍內，開發(fā)商當然選擇利潤最大化的設計原則，于是，在有限空間分割出更多個單元，這就導致小戶型在設計上對生活實用性的考慮較少，格局更接近于家庭旅館。小戶型在建筑屬性變性之后，就不可避免地涉及到一個改動結構的問題，而規(guī)范的滯后，又限制了設計師的創(chuàng)意思維，造成功能的諸多“瓶頸”。比如，一梯近十戶的房型分布，在單身公寓中較為普遍，今后一旦入住，上百戶人家上下班高峰期依靠兩部電梯上下，其結果可想而知。
現(xiàn)代建筑集團蔡鎮(zhèn)鈺設計研究室主任設計師俞挺在接受本刊記者采訪時說，一、從經濟性來講，就房屋產品的供應方，每層空間的大分割量增加了小戶型的造價成本，包括重新排管道(水、電、煤)、增加消防通道；就需求方而言，他所選擇到的產品得房率會相對較低；套型不規(guī)則，造成使用率低。二、從舒適性來說，暗衛(wèi)出現(xiàn)，影響居住生活的舒適度；三、從實用性來說，每天上、下班高人流量上、下電梯，等待極不方便。四、從觀賞性來說，因為窗戶的增加占據更多外墻面，破壞了原本很規(guī)則的建筑立面。五、從安全性來說，標準層數的增多，造成居住人群參差不齊；如果增加電梯，會對施工造成隱患。六、從服務性來講，因為容積率的制約，服務配套很難跟上，如，洗衣房等。
俞挺同時指出，根據有關部門規(guī)定，建筑物在設計之初，就應對消防、結構等需要改動結構的預案進行報批，目前區(qū)規(guī)劃局的做法是專案專辦，沒有定性。正因為沒有定性，設計師在反復修改過程中，在保護開發(fā)商創(chuàng)意和提供住戶滿意建筑時，很難做到盡善盡美。有關專家指出，單身公寓的出現(xiàn)，是市場細分和梯度消費心態(tài)成熟雙重作用下的產物，其誕生之初就注定了它這是過渡型產品的基本屬性。隨著消費者時尚個性需求的不斷細分，象模糊化空間這樣的詞匯還會不斷冒出來，而法規(guī)通常是滯后的。事實上，對于房型結構等常規(guī)指標不應要求過高，只要能滿足其目標客戶現(xiàn)階段的住房需求即可。如何解決這一矛盾，是值得我們深思的問題。
物管費等于請私家保姆，你不心疼錢嗎？
眾多單身公寓在其廣告中都提出諸如“拎了皮箱就入住”、“全方位家庭保姆式物業(yè)管理”等誘人口號，直接針對了青年買家的生活方式。但調查中發(fā)現(xiàn)，有關寵物寄養(yǎng)、每周入戶清潔、燙衣、拿報等細致入微的生活瑣事，真正到實際操作中，很難由物業(yè)管理公司出具一個統(tǒng)一的收費標準。本市某已交付使用的小戶型公寓住戶陳小姐表示，當初吸引她的許多家政服務的承諾其實都是收費項目，這也不存在發(fā)展商的欺詐，只是發(fā)展商的確在廣告中渲染得比較美好。入住單身公寓以后才發(fā)現(xiàn)，如果承諾的28項保姆式服務一一兌現(xiàn)的話，那些錢也足夠自己請一個私家保姆了。
陳小姐表示，與一般公寓有區(qū)別的是，單身公寓在提供這些物業(yè)、家政服務的渠道上比較暢通，只要你想得到，基本上他們都能辦得到。業(yè)內人士指出，目前絕大多數單身公寓都以獨立的項目形式出現(xiàn)，鮮有在一個規(guī)模化住宅小區(qū)中為單身公寓留一個位置。目前絕大多數新開盤的小區(qū)，主打房型以90平方米以上的兩、三房為主，幾乎沒有70平方米以下、為單身青年考慮的小房型。這也是發(fā)人深思的問題。
有的項目開始打出了酒店式管理公寓的招牌，即物業(yè)公司提供酒店模式的服務，如打掃房間、預約送餐等，公寓主要通過整體出租獲利。但酒店式管理公寓畢竟不是面向大眾的普通住宅產品。它像鋼絲上的舞者，是房地產高端市場的高風險產品。酒店式管理公寓產品無法被大量“復制”的原因是，它對地段、區(qū)位的要求極為苛刻，商務人士數量是必不可少的支撐。一些專業(yè)人士認為，酒店式管理公寓可能會成為樓市的新寵，但對很多人來說卻是可望不可及的，買家需要具有準確的投資眼光，如項目是否稀缺和高投資回報等，因為并非所有叫做“酒店式管理”的公寓都能成為購房人的“提款機”。
| 
