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新華網(wǎng)上海8月25日電(新華社“新華視點(diǎn)”記者羅新宇 黃庭鈞)
今年以來(lái)，上海樓市價(jià)格不停地攀升，在登記預(yù)售的商品房中，每平方米5000元以上的占三成多，預(yù)售住宅均價(jià)升幅達(dá)千元。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在全國(guó)35多個(gè)大中城市里，上半年房?jī)r(jià)較高而同比價(jià)格漲幅又較明顯的城市就數(shù)上海。
成本增加推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)
上海房?jī)r(jià)為何一路攀升？據(jù)一些房地產(chǎn)商說(shuō)，在上海中心城區(qū)的新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，動(dòng)遷成本、建設(shè)成本、營(yíng)銷成本三者相加，每平方米一般都要超過(guò)3000元，有些地塊甚至在4000元以上。
目前，上海新一輪舊區(qū)改造拆遷，基本上通過(guò)市價(jià)補(bǔ)償，越是中心城區(qū)和黃金地段，市價(jià)越高，補(bǔ)償額就越多，這筆支出最終都要攤到動(dòng)遷后的地塊成本上。由于人口密度大，原來(lái)一畝地算上動(dòng)遷成本、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商三四百萬(wàn)就可以拿下，現(xiàn)在沒(méi)有個(gè)七八百萬(wàn)元肯定不行。
同時(shí)，建設(shè)成本也在增加。房子的容積率在降低，綠化率在提高，功能配置日趨齊全，建造成本自然加大。就綠化成本而言，30%的綠化面積，是目前在上海開(kāi)發(fā)一個(gè)小區(qū)的底線，一些小區(qū)甚至超過(guò)40%。在住房短缺的時(shí)代，只要將房子蓋起來(lái)就能賣(mài)掉，而今新樓沒(méi)蓋好就得花錢(qián)吆喝，這些銷售成本最終都要轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。
另?yè)?jù)上海財(cái)大房地產(chǎn)研究中心印堃華教授分析，一些中心城區(qū)的開(kāi)發(fā)存在著人為干預(yù)的問(wèn)題。例如有的城區(qū)提出“我們這里是黃金地段，建造住宅要上檔次，如果開(kāi)發(fā)價(jià)位低的房子，土地就不能給你”；還有的中心城區(qū)提出，消滅5000元以下的樓盤(pán)，甚至亮出“本區(qū)只開(kāi)發(fā)8000元以上的房子”的風(fēng)向標(biāo)。
中高價(jià)住宅凸顯投資價(jià)值
與北京相比，上海中高檔房?jī)r(jià)似乎還有上升空間，特別是在此間經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期不斷升溫的條件下，此類樓盤(pán)出現(xiàn)了熱銷場(chǎng)面。上半年登記預(yù)售的1230萬(wàn)平方米商品房中，預(yù)售單價(jià)在5000到7000元的中高價(jià)住宅，以及7000元以上的高價(jià)住宅，預(yù)售量分別增長(zhǎng)了107.%和172.1%。
一位開(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō)：“市場(chǎng)上總是有人在接高價(jià)樓盤(pán)，只要品質(zhì)好、地段好，價(jià)位再高都不愁賣(mài)。買(mǎi)房子就像買(mǎi)小菜，真邪乎。”據(jù)介紹，有些新開(kāi)盤(pán)的小區(qū)，甚至有人一次買(mǎi)走五六套，出手十分闊綽。
誰(shuí)買(mǎi)走了上海的高價(jià)樓盤(pán)？徐家匯宜山路附近一處高檔樓盤(pán)的銷售人員告訴記者，來(lái)買(mǎi)房的人，除了少量的本地市民，還有很多外地來(lái)的購(gòu)房者。“都是整套整套的買(mǎi)，他們除了看看樓層和結(jié)構(gòu)，基本上不看房型。”
“一些溫州人在委托我們賣(mài)房。這些房保證都沒(méi)有住過(guò)人，絕對(duì)是新房。”一位售樓小姐熱情地請(qǐng)記者去看“二手新房”。據(jù)了解，相比年前，這些房都不同程度漲了500元以上。
中低價(jià)住宅供給明顯不足
上海樓市的普漲行情，導(dǎo)致居民家庭購(gòu)房支出迅速增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年戶均購(gòu)房支出比去年上半年增長(zhǎng)220%，市民家庭人均居住類支出也同比增長(zhǎng)31.5%。而同期市民人均可支配收入同比僅增加了19.6%。收入增長(zhǎng)趕不上房?jī)r(jià)上漲，許多中低收入家庭只好望“房”興嘆。
家住虹口的王先生，這些天正馬不停蹄地看房。現(xiàn)有住房已經(jīng)進(jìn)入動(dòng)遷階段，預(yù)計(jì)能獲得16萬(wàn)元補(bǔ)貼款，王先生打算再貸上10來(lái)萬(wàn)元，買(mǎi)一套30萬(wàn)元朝上的新房。本來(lái)他很有信心，可是一圈兜下來(lái)，房?jī)r(jià)每平方米動(dòng)輒6000-8000元。他感到困惑：怎么就沒(méi)有3000-4000元左右的呢？以前這個(gè)價(jià)位的樓盤(pán)不少呀？
無(wú)奈之下，他轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。但二手房?jī)r(jià)格同樣讓他啞然。在虹口，一個(gè)一室戶的老房子，原來(lái)11萬(wàn)元就能拿下，現(xiàn)在則要14-15萬(wàn)元。一些區(qū)域的二手房比一年前漲了30%。
那筆預(yù)期中的16萬(wàn)元補(bǔ)貼款，原以為能改善多年來(lái)夢(mèng)寐以求的居住條件。現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，區(qū)區(qū)16萬(wàn)元，在眼下的樓市又能買(mǎi)什么樣的好房子呢？就連買(mǎi)二手房，他心里也越來(lái)越?jīng)]底兒了。
中低價(jià)住宅的斷檔缺位，已成為上海房地產(chǎn)發(fā)展亟待解決的一個(gè)難題。目前中心城區(qū)的靜安、黃浦、盧灣、徐匯等區(qū)，4000元以下的預(yù)售新房基本斷檔。即便是房?jī)r(jià)較低的閘北、普陀、楊浦等區(qū)，均價(jià)3000元到4000元的樓盤(pán)也日趨減少，30萬(wàn)元在閘北、普陀已很難買(mǎi)到一套像樣的房子。而浦東、閔行等一些較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域，每平方米3000元上下的樓盤(pán)一經(jīng)上市，即遭爭(zhēng)先恐后預(yù)訂。
于是，許多動(dòng)遷市民和低收入者不得不到二手房市場(chǎng)尋覓房源，二手房?jī)r(jià)因此迅速上躥。據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室的統(tǒng)計(jì)，今年上半年，上海二手房各房型單價(jià)都有200元以上的增長(zhǎng)，部分城區(qū)漲幅超過(guò)10%，有的甚至接近本區(qū)的新房。
政府表示要讓百姓買(mǎi)得起房
中高價(jià)住宅的熱銷，帶動(dòng)了普通樓價(jià)的上揚(yáng)。上海南市區(qū)附近，原來(lái)4000元左右，現(xiàn)在上升到6000元、7000元以上；中心城區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)中，70%以上都在7000元以上。
這種現(xiàn)象引起了政府的高度關(guān)注。上海市副市長(zhǎng)韓正明確指出：要多建設(shè)一些“造價(jià)不高，水平高；面積不大，功能全；占地不多，環(huán)境美”的新型居住區(qū)，讓廣大重大工程動(dòng)遷居民買(mǎi)得起，住得好。市房地資源管理局局長(zhǎng)蔡育天也表示說(shuō)：“我們既要有中高檔產(chǎn)品，更要有一般產(chǎn)品，要適應(yīng)不同層次需求。”
據(jù)了解，上海將對(duì)高價(jià)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)進(jìn)行調(diào)控，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)中低價(jià)位、適應(yīng)上海人居住的商品房。一些區(qū)政府也已經(jīng)采取地價(jià)、稅收減免等措施，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商多開(kāi)發(fā)中低價(jià)位樓盤(pán)，力求讓中低收入的老百姓能買(mǎi)得起房。
老百姓認(rèn)為，像上海這樣的大都市，有一些豪華住宅是需要的。但是不能說(shuō)，只要市場(chǎng)有需求，就可以大量建高檔住宅。作為土地資源十分稀缺的上海，應(yīng)當(dāng)控制高檔住宅的開(kāi)發(fā)量，從百姓的實(shí)際需求出發(fā)，讓更多的中低收入家庭買(mǎi)得起房。(完)
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